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多地试点现房销售,预售制要取消了吗?

2023-02-09 12:24 来源:南方plus 杨悦

  近期各地召开的住房和城乡建设工作会议上,山东提出“逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试,开展现房销售试点”,该省住建厅厅长还提到“今后5年,房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展”;

  河南明确2023年“将逐步提高预售门槛,以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售”;今年安徽也将“因地制宜开展现房销售试点,推动房地产业向新发展模式转变”……

  2023年开展现房销售试点,这样的默契并非巧合。

  从政策逻辑看,2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”后,2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”,释放了以实际行动促进房地产业转型的信号。

  那何为旧的发展模式?按照中央财办有关负责人的解读,是指“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式。

  问题指向已然清晰。为解决房地产企业的开发资金问题,1994年我国确立了商品房预售制度,开发商取得“四证”、工程进度达标,就可以把没完全建好的房子拿出来卖。预售制提高了资金使用效率,加快了商品房供应力度和速度,有效缓解了历史阶段城镇居民住房不足的现状。

  然而,经过将近30年的快速发展,开发商跑路、楼盘烂尾、“货不对板”等问题也层出不穷。2021年下半年以来,多家标杆房企爆雷,“三高”模式的弊端暴露无遗,防风险、促转型的紧迫性凸显。

  相比期房销售,“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势,能有效规避烂尾、质量争议等风险。

  从行业周期看,支持房地产业发展的几项重要维度,如人口、城镇化速度等,都已发生了变化。未来一个时期,我国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

  同时也要看到,我国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至2022年的13.6亿平方米,创下多年新低,房地产开发投资增速、房屋新开工面积等指标均大幅下滑。

  这一方面提醒有关方面重估房地产市场供求关系的必要性,另一方面也验证了住建部所说的,防风险还要促转型,各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。

  房企爆雷后,“取消预售制”的呼声不断,但是现阶段,房地产业向新发展模式转型还是要力求平稳。现房销售对开发商现金流、施工能力要求更高,推行难度大。早在2014年,就有地方开展现房销售试点,为抑制房企拿地热情,一些地市还曾在土地出让环节设置现房销售条件,后因市场降温、“助推了供应不足、房价上涨的预期”,部分地市偃旗息鼓。

  此次试点有必要进一步探索如何调动开发商积极性等问题。另外,一般而言,期房价格相对较低,如若预售资金监管松紧适度,减少楼盘烂尾风险,消费者的购房压力相对较小,预售制并非一无是处。

  总之,适合的才是最好的,一切以满足人的住房需求为标尺。确保房地产业平稳转型,减少急打方向盘或侧翻的风险,也是一种“防风险”。

编辑:陈榕   责任编辑:陈海敏
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