一场持续了二十余年的“小区维权困局”，正在试图通过立法寻找出路。

　　今年8月，广州市司法局专门召开物业管理条例立法司法实务专题座谈会，邀请来自市法院、广州铁路运输法院两级法院及基层法院的审判一线法官，聚焦大型物业表决权重、配套公共服务设施参与业主大会投票规则、业主大会会议材料送达方式等“硬骨头”问题进行论证。与会法官们一致认为，物业治理关乎千家万户，也是目前矛盾较为突出的重点领域，条例修订应优化表决规则设计，通过精细制度供给夯实城市社区治理法治根基。

　　紧接着的9月20日及10月9日，广州市人大常委会又陆续召开专家及各方人士座谈会。10日，记者采访了参与座谈的业主代表潘传泳与广州市政府参事王晓华律师，他们分别从实务与司法视角，披露了草案修订的最新进展与核心争议。

会议通知

　　表决权困局：

　　业主“被代表”还是“被稀释”？

　　在广州市物业管理条例修订过程中，表决权规则设计成为争议最激烈的焦点之一。

　　“业主大会表决的第一个门槛就是‘参与率’。”业主代表潘传泳在接受记者采访时认为，草案第二十一条关于“送达表决票需事先征求业主是否参与表决”的前置程序，在他看来是一道“人为加高的门槛”。他认为，送达表决票本身即表明业主已知情，应当直接计入“参与率”统计，而非在送达环节就要求业主表态是否参与。这一建议与上海等地的多年实践相呼应。

　　草案中，业主大会会议增加了两个前置程序，一是送达表决票时增加“征求业主是否参与表决的意见”程序（第21条），二是在业主大会会议公示发布十五日前书面征求镇人民政府、街道办事处的意见。业主代表潘传泳在接受记者采访时指出，这两个前置程序没有上位法作为依据，明显增加了业主表决流程和表决难度，显著抬高了业主决策门槛，与民法典适当降低业主决策门槛的立法导向均相背离，因此应当删除。

　　关于草案第21条的表决规则。潘传泳指出，依据全国人大常委会副委员长王晨的《关于〈中华人民共和国民法典（草案）〉的说明》，民法典第278条的立法目的是适当降低业主共同决定门槛、立法目标是解决业主大会成立难等问题，将双2/3参与表决解释为双2/3投票，显著增加了难度，是明显不当的，应当理解为参与到表决事件而非作出投票这个行为，而送达表决票是表决事件的重要程序，因此送达表决票应当计入双2/3参与表决的比例，这是唯一的降低决策门槛的合理方式。

　　据此，潘传泳认为草案第21条原第三款应当改为：“送达表决票计入参与表决比例。业主表决应当明示同意、反对或者弃权的意见。参与业主大会会议其中一项的投票表决，则为参与全部各项议题的表决。”

　　与此同时，关于大型物业表决权重的讨论也在升温。潘传泳在修改意见中，依据民法典平等、公平的基本原则，参考《公司法》的“同类别股权同权”原则，引入“同类别产权同权”的投票权原则，对不同类别属的产权进行区分：对于建设单位尚未销售或自持的房屋，不缴纳物业费的则不应计入投票权面积，缴纳物业费的则投票权面积不应大于10%；住宅区单一业主拥有的专有部分面积超过物业管理区域总面积10%的部分，明显属于投资属性，因此在表决时应当不计入投票面积。“投资属性产权不应垄断表决，”他解释道，“这是回归民法典平等、公平的基本原则。”

　　值得注意的是，这一建议与8月司法实务座谈会上法官们聚焦的“大型物业表决权重”问题形成呼应，显示各方对此已形成一定的共识基础。

　　物委会制度：

　　从“孵化器”到“临时管家”的转型之困

　　物业管理委员会（物管会）制度是2020年条例修订时的一项创举。当时的立法者将其定位为“业委会的孵化器”，旨在破解业委会“成立难、决策难、换届难”的困境。

　　然而，五年实践下来，物管会制度暴露出新的问题。在10月9日的座谈会上，王晓华律师提出当下的现实困局：一是广州现有条例将物管会设定为成立业委会或业委会换届的前置程序，与住建部及国家级上位法、政府规章政策的定位相违背；二是现有条例对物管会的规定没有时间界定，事实上形成了物管会代替业委会的局面，老百姓认为，设置物管会这道槛就是为了阻止小区成立业委会，也就是说，物管会制度实施后，广州成立了大量“过渡性”的物管会，但“终极目标”业委会并没由此生长出来，业主自治的“最后一公里”不仅没有打通，反而倒退了；三是小区物管会成员的提名和组成很不合理，《广州市物业管理条例》第四十九条规定的物管会组成中，业主代表产生方式完全由行政主导，违反了法律上关于业委会自治原则的精神；四是物业公司成员不能进入物管会，物管会中的物业公司代表，在开会讨论决策时，对解聘物业、审计账目等议题具有否决权，甚至可能滥用否决权，这就导致了业主维权诉求被系统性阻挠，衍生不可调和的矛盾；五是条例名称需要修改，2026年全国两会期间，住建部表态决定采纳全国人大代表樊芸的建议，启动将《物业管理条例》修改为《物业服务条例》的工作。为此，《广州市物业管理条例》名称应修改为《广州市物业服务条例》。

　　筹备经费与审计制度：

　　钱从哪来，谁来监督？

　　业委会成立难的背后，往往有一个现实的门槛：钱。

　　潘传泳在修改意见中提出，建设单位应当为筹备首次业主大会会议提供不低于二万元的筹备经费，专款专用。他援引了杭州（每平方米1.2元且不低于6万元）、成都（每套50元且不低于2万元）的立法实践作为参考。

　　更值得关注的是经济责任审计制度的引入。潘传泳建议，业委会任期届满前三个月由本届业委会启动任期及离任经济责任审计；经镇街、业委会、物管会决定或20%以上业主提议的，应当对往届业委会开展经济责任审计。审计费用由业主共有资金、政府补助资金各承担50%，不足部分可申请全额补助。

　　这一建议直指业委会财务监督的薄弱环节。记者查阅发现，多地已在此领域先行探索：海南规定业主大会决定对业委会主任任期和离任实行经济责任审计的，费用从业主公共收益中列支；江苏常熟、福建福州等地也明确了换届财务审计制度和审计费用的列支渠道。

　　在10月9日的座谈会上，与会专家就“是否需要增设业主委员会任期及离任经济责任审计制度”“审计的启动主体、经费来源如何设定更合法”等问题进行了深入讨论。

物业管理已成为大众关注的焦点

　　物业费分类调整：

　　自治还是无序？

　　草案第十七条关于“物业服务费可以按照不同物业类型分别调整，由调整范围内的业主共同决定”的规定，同样遭遇了强烈反对。

　　潘传泳认为，物业服务费具有整体性、成本全体分摊的特征，“按类型调整易被利用单方无序降费，损害整体利益，激发矛盾”。他建议删除这一规定，回归全体业主共同决定。

　　在司法实务层面，与会法官也关注到这一问题：物业服务费按不同物业类型分别调整、由对应范围业主共同决定的规则，在司法实践中应当如何认定其效力？这一探讨触及了地方立法权限与上位法之间的边界问题。

　　破局之道：

　　让业主真正“当家作主”

　　回顾2020年条例出台时的背景，广州全市已成立业委会976个，在全市3000多个住宅小区中的占比仅三成左右。五年过去，这一数字不升反降，业委会成立难的问题依然是物业服务领域的核心痛点。

　　关于物业重新选聘难的另一个核心痛点，潘传泳认为应当增加救济途径，建议增加创制条文第54条，对于物业合同期满后召开业主大会选聘物业但无法形成决议，且表决中多数业主同意更换现物业服务人的，占总人数百分之二十以上的业主可在表决后一年内申请由区住房和城乡建设行政主管部门申请通过招标方式重新选聘物业，让物业服务充分市场化，倒逼质价相符，保障业主的利益，维护小区和社会的稳定。

　　从两次座谈会的情况来看，各方对草案的修改方向已形成一定共识：降低业主决策门槛、强化业委会监督机制、细化物管会退出与追责规则、优化表决权计算方式。但具体如何落地，仍存在显著分歧。

　　正如一位参与立法的人士所言，物业管理立法的目标不是让某一方“赢”，而是让业主自治真正运转起来，让物业市场回归质价相符的良性轨道。

　　有专家认为，即将出台的新《广州市物业管理条例》，毫无疑问将是关注人数最广、讨论次数最多的地方法规之一，业主们期待的是一部能回应现实痛点的“操作手册”：表决门槛更低、监督机制更实、退出规则更清、救济渠道更畅。而对于物业行业而言，规则越清晰，市场越透明，可持续发展才有真正的制度根基。这场持续多年的立法长跑，终将给出一个答案。