4月29日，深圳核心区限购定向松绑与公积金大幅提额双箭齐发。新政力度几何、对后市影响如何？南方+第一时间采访了广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、贝壳研究院院长肖小平、深房中协研究总监徐枫等业内人士。多位受访专家指出，此轮政策并非简单“放水”，而是精准破解当前市场结构性矛盾，意在打通交易循环，激活深圳楼市。

　　根据新政，在福田区、南山区、宝安新安街道三个核心区域，深户家庭限购从2套增至3套，连续缴纳社保或个税满1年的非深户家庭从限购1套增至2套。最具突破性的一条是：持有深圳居住证、但无社保缴纳记录的非深户家庭，也可在上述核心区购买1套商品住房。

　　贝壳研究院院长肖小平评价，这次政策最亮眼的，正是三大核心区的定向松绑。她指出，持居住证、无社保即可在核心区购房，“相当于给大量新市民、年轻白领打开了核心区的刚需入场通道”。过去因社保年限不足而被挡在门外的庞大新市民群体，首次获得了在深圳优质地段置业的资格。

　　与限购松绑同步落地的，是公积金贷款力度的大幅提升。个人申请额度从60万提至70万，家庭申请额度从110万提至130万。更引人注目的是上浮比例的优化：首套上浮比例从40%提至60%，二孩及以上家庭上浮比例从50%提至70%，新增初婚初育家庭上浮50%，购买保障性住房上浮比例从20%提至40%。多种情形可叠加，最高上浮170%——个人最高可贷189万元，家庭最高可贷351万元。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，中心区松绑与公积金提额形成组合效应：前者导入有资产配置能力的新群体承接较高总价物业，后者大幅降低月供门槛释放工薪阶层购买力，两者合力破解当前市场“低价房抢不到、改善房卖不动”的困局。

　　深房中协研究总监徐枫指出，深圳在中央政治局工作会议后，率先为“努力稳定房地产市场”交出答卷，此举在“金三银四”关键节点靠前发力，将从结构上持续扩大楼市内需，引领深圳房地产趋势性发展。

　　5月成关键观察期

　　针对新政落地后的市场走势，肖小平持积极预期。她认为，此次限购优化直接打通了刚需和改善两大购房堵点，“后市成交量大概率会迎来一轮明显回升”。在她看来，后续一到两个月将是成交放量的关键窗口期，热度预计由核心区向外围逐步传导，深圳楼市将进入更稳健的运行格局。

　　相比之下，李宇嘉则将5月定性为“政策效应观察期”，态度更为审慎。他预计，今年“五一”假期居民出行热度高涨，5月份市场交易量大概率会惯性回落。但他同时强调：“5月交易量下滑不可怕，关键要看两个先行指标——挂牌量不能出现去年下半年那样的报复性反弹，挂牌价和议价空间要维持在当前的较低水平。”他指出，只要这两个指标稳住，就意味着居民初步企稳的心理预期守住了。“再配合3至4月二手房活跃所带动的改善需求，加上5月一些品质新盘的蓄客带动，上半年楼市有望实现初步稳定。”

　　结构性隐忧仍在

　　乐观预期之外，李宇嘉也提醒需正视市场当前的结构性风险。他指出，当前深圳楼市处于新旧规产品衔接期，为规避新规产品的冲击，旧规产品降价抢跑现象突出。龙华中心区近期出现的恶性竞争事件，本质上就是旧规产品为尽快出货而大幅降价所致，类似情况在全市多个片区均有存在。同时，旧规产品在各片区同质化供应明显，相互间价格竞争、抢客户现象频发，且这种竞争已蔓延至新房与二手房之间，导致企稳的价格形势难以持续。

　　为此，他建议各区加速梳理“死库存”，对旧规产品积压严重的区域暂缓批售新规产品，并积极探索存量房收储转保障房，“避免烂尾式价格战动摇市场信心”。他同时判断，除深圳外，五一前后将有更多热点城市跟进出台以旧换新、公积金提额等政策，但短期内京沪继续松绑的概率不大。