2026年第一季度落下帷幕，中国房地产市场交出了一份“分化中趋稳”的成绩单。新房市场供需收缩，但三月出现回暖，二手房市场则迎来热意明显的“小阳春”行情。随着“金三银四”市场缓冲期的到来，市场关注的焦点转向：这股暖意能否持续到“五一”假期？
一季度整体企稳：新房筑底，二手房先行
近日，克而瑞地产研究院发布一季度楼市数据，2026年一季度全国重点50城新建商品住宅新增供应面积总计1486.6万平方米，环比、同比分别下滑48%、42%，市场供应端收缩态势显著。新房供应大幅减量，成交量也较往年出现缩水。克而瑞数据显示，一季度全国重点50城新建商品住宅成交面积2638.7万平方米，环比、同比均下降约30%。
广州地铁地产珑曜上城项目看房客众多
但单看3月份，新房销售还是迎来了一波“小高峰”。克而瑞数据显示，2026年3月重点50城新房成交面积约1100万平方米，环比大幅增长89%。从房企销售业绩也能看到3月成交显著升温，据中指研究院数据，2026年3月，典型百强房企单月销售权益金额2065.2亿元，环比增长127.1%。可以发现，一季度新房市场成交量呈现“供需下滑、但三月回温”特点。
从成交价格来看，根据中指研究院最新发布的百城价格指数，1月百城新建住宅均价为17114元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.52%；3月百城新建住宅均价为17115元/平方米，环比上涨0.05%，同比上涨2.24%。一季度新房价格保持温和波动，主要得益于广深等核心城市高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨。
二手房市场表现则更稳健，成交量上涨，成交价跌幅收窄，价格体系逐步趋于稳定。克而瑞报告显示，3月重点20城二手房成交面积约1797万平方米，环比增长117%，同比增长6%；一季度累计成交面积约4108万平方米，同比增长4%。据中指研究院数据，2026年3月，百城二手住宅均价为12792元/平方米，环比下跌0.34%，跌幅较上月收窄0.2个百分点，已连续第3个月收窄；同比下跌8.55%。
在这波二手房“小阳春”行情中，北京、上海等一线城市更是充当了“领头羊”角色。
中指研究院数据显示，3月上海二手商品房累计成交31215套，较去年同期增长6.39%，并创下近5年同期新高；更为重要的是，上海3月二手住宅均价约为5.5万元/平方米，环比微增0.08%，结束了长达33个月的下跌态势，成为市场信心修复的重要信号。根据北京市住建委的网签数据统计，2026年3月北京二手住宅成交19866套，同比增长3.4%，成交量创下近15个月新高，市场复苏态势明显。据广州市房地产中介协会4月1日发布的二手住宅交易月报，3月广州市二手住宅网签突破一万套，环比增幅超1.4倍，市场升温明显。
58安居客研究院院长张波指出，率先回暖的是北上广深及东莞、杭州等强二线城市，核心区、产业板块率先启动。今年楼市小阳春成色偏结构性、二手强于新房，并非全面普涨，而是一线与强二线核心率先筑底企稳、三四线仍在磨底的分化行情。
结构分化加剧：刚需托底二手房，高端改善撑起新房
上海中原地产数据显示，3月上海二手商品房累计成交31215套，从需求结构看，刚需仍是市场核心支撑。总价300万元以内入门级房源备受追捧，3月上半月成交占比升至72%，刚需房源去化效率持续提升。
上海并不是个例，刚需群体的集中入市，是一线城市本轮“小阳春”行情的重要支撑。我爱我家研究院数据显示，3月北京300万元以下二手房成交量占同期二手房总量的66.3%，同比上升19.1%，低总价房源成为成交主力。该研究院还指出，前期房价的持续回调，让大量房源落入刚需购房者可承受区间，叠加市场预期好转，前期积累的观望需求得以集中释放。并且当前房价基本回调至部分购房者的心理预期，加上3月本就是热门成交月，带动了北京低总价房源成交放量。
据广州市房地产中介协会数据显示，2026年3月广州市二手住宅网签套数和面积分别为10785套、105.33万平方米，环比分别巨幅攀升141.38%和129.52%。从面积区间构成来看，建面60—90㎡、90—120㎡和120—144㎡所占比例环比分别增长2.29个、0.37个和0.35个百分点，反映刚需和刚改型需求较快释放。
从区域分布看，此次广州二手房回暖呈现“全城开花”的态势，广州11区二手住宅网签套数增长幅度均超过一倍，其中增城区增幅高达162.14%，荔湾区、白云区和番禺区等多个区域增幅也都在150%以上，这说明以新婚、首次置业、外来常住人口为主的刚需群体集中入市，选择了周边城区更具性价比的二手房集中入市。
“近年来，随着价格调整，总价较低的小户型房源成交一直旺盛。”广东省住房政策研究中心首席研究员认为，“去年底以来，小户型房源大量被消耗，导致低价房源减少，结构性推高房价，同时，低价房源减少以后，次低价房源交易占比在上升。未来，中高价位的房子交易能否被激活，将是判断后续房价能否维持企稳态势的重要因素之一。”
上海中原地产资深分析师卢文曦也认为，从以往市场惯例来看，通常都是刚需产品市场先行，随后逐步传导至首次改善型房源，再进一步向高端改善等高阶产品传递热度，整个置换链条也会随之逐步盘活。
与二手房市场刚需和刚改用户集中入市所不同的是，高端住宅买家成为本轮新房回暖的“领头羊”，新房市场呈现出温和的结构性复苏特征。
以广州为例，克而瑞数据显示，截至3月20日，广州新房成交均价27641元/㎡，环比下跌10.56%；广州新房套均价217万元/套，环比2月增长19.23%。成交均价的下跌与成交套均总价的上涨似乎形成“背离”，这一矛盾现象的背后，是核心区优质房源成交占比的提升——受益于优质资源聚集、政策松绑及城市更新推进，核心区域价格支撑力充足。
广州核心区多个高端项目不仅成交量大幅提升，成交均价还出现上涨趋势。据克而瑞数据，保利玥玺湾一季度认购金额破60亿元，其中3月成交额破26亿元，最高单价破28万元/平方米，签约均价较首开跃升约17%。同在珠江新城的保利天曜一季度累计销售金额超14亿元，项目销售负责人告诉记者，“目前该项目大户型均价已经涨至超过11万元/平方米了，且有多套网签价超过14万元/平方米，而这个项目在去年开售时，均价刚破10万元/平方米。”
广州高端住宅项目保利玥玺湾自开盘以来受到市场广泛认可，且近期签约均价出现上涨。
除了区位优势，符合“好房子”建设标准、能满足购房者“住得好”需求的产品，同样受到市场欢迎。如天河区棠东板块少有的改善盘越秀·阅璟台，3月20日开盘1小时内加推两次，上演摇号选房的场面，截至4月1日该项目已网签95套；番禺区万博板块的香江1号以为高净值人群提供未来生活方式的精准定位，吸引了80后珠宝行业企业主仅三次到访即入手300平方米大户型，以及一对80后电商企业主夫妻一次入手买断同层房源；海珠区琶洲板块的保利天奕3月成交额破5亿元，接连创下单日成交10套、单周成交20套的好成绩，据介绍，4月1日起项目涨价2%。
然而，对于大多数远郊的刚需盘和缺乏配套的新房产品来说，去化压力依然存在。克而瑞分析师指出，当前回暖并非普遍趋势，价格也未全面普涨，核心区与外围、优质房与普通房表现冰火两重天，当前的修复性行情能否进一步扩展和巩固仍待进一步观察。业内专家分析认为，“新房改善化、二手刚需化”的市场分层格局将持续深化。
展望“五一”楼市：局部热闹，整体平稳
“从全国热点城市表现来看，楼市呈现一线城市领跑、结构性回暖的鲜明特征。”58安居客研究院院长张波分析认为，当前市场已形成核心城市二手房主导格局，新房市场下一步有望借助二手房置换链条的打通迎来改善。全国房地产市场预计在4月至5月将延续结构性修复趋势，政策效果的持续性仍需关注需求释放节奏，“五一”窗口期各地有望优化政策，总体持续复苏的节奏不变。
在李宇嘉看来，“市场调整已到‘底部区域’，行业最艰难的时期基本过去。”当前房价降幅持续收窄、低价房源被大量消耗、业主议价空间收窄，均为市场筑底提供了积极信号。“4月份，楼市热度将得到维持。”
李宇嘉指出，目前热点城市很多区域二手住房价格已经回调，在前期降低首付、利率和税费成本等政策支持下，刚性需求被充分激活。比如，目前北京、上海总价300万元以下，广州总价200万元以下二手房交易热度回升明显，由租转买需求凸显。同时，刚需活跃带动了部分改善性需求实现，市场循环效果明显改善，表现在京沪300万元至600万元区间的房源交易量有所上升。
在近日召开的业绩发布会上，华润置地管理层也认为，行业最艰难的时期基本过去，正式进入触底回升、深度分化的周期。核心城市和优质板块率先起步，其他城市在逐步消化存量的基础上，会实现缓慢修复。绿城中国管理层则进一步表示，行业整体已进入去库存时代，若稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，预计2026年下半年核心城市有望直接回稳。
“五一”假期作为传统营销节点，楼市能否延续热度？李宇嘉认为，近期新房楼盘蓄客正在加速，例如根据中原地产的数据，3月份广州新盘盘均来访组数明显上升，超过2025年同期。预计4月份新盘推盘驱动的成交将会带动新房交易量回升，“好房子”项目仍将是市场热点。
业内专家进一步指出，2026年“五一”楼市或将延续一季度的分化态势，核心城市呈现“热闹”景象，三四线城市仍需努力走出调整阶段，结构性行情能否引领市场全面企稳复苏仍需观察。未来更显著的机会或集中在核心城市需求释放与优质产品的吸引力上，其他地区和项目仍将处于跟跑或分化态势，需要进一步理性回归和凝聚共识。
