不动产租赁市场发展关乎国计民生，与人民群众的切身利益息息相关。

　　近年来，广东法院充分发挥司法裁判的规范引领作用，为减少不动产租赁纠纷、保护民生权益、促进市场经济健康发展，提供有力的司法服务和保障。2024年上半年，全省法院新收不动产租赁合同纠纷案件1.79万余件，同比下降11.56%，审结案件1.68万余件，同比上升4.79%。

　　8月22日，广东省高级人民法院发布一批不动产租赁合同纠纷典型案例，其中长租公寓运营商与承租人纠纷一案引发关注。

　　李某作为房屋所有权人，与某物业公司签订《房屋租赁管理服务合同》并出具《业主授权书》，由某物业公司为房屋提供租赁管理服务。随后，某物业公司向徐某出示《业主授权书》后，以公司名义与徐某签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给徐某，徐某依约预付了一定期限的租金。租赁期限内，因某物业公司拖欠李某租金，李某诉请徐某腾退房屋，并按某物业公司拖欠的租金数额支付租金。

　　深圳市福田区人民法院一审认为，案涉房屋租赁合同直接约束李某和徐某，某物业公司收取租金的行为，对李某发生效力。徐某在已足额支付租金的租赁期限内，对租赁房屋享有占有使用权。李某无权请求徐某腾退房屋并重复支付租金。

　　典型意义：

　　长租公寓运营商对房屋的控制管理权可能基于业主的委托，也可能基于与业主的租赁合同。两种不同的法律关系下，各方的权利义务不同：如运营商与业主之间为委托合同关系，且运营商在与承租人订立合同时披露了该代理关系，则运营商与承租人签订的租赁合同直接约束业主与承租人；如运营商与业主之间为租赁合同关系，运营商又将房屋转租给次承租人，则根据合同相对性，转租合同仅约束运营商和次承租人。

　　本案以运营商是否持有并披露业主签名的授权委托书作为二者的区分标准，确立了委托合同关系的认定规则，对于指引人民群众审慎缔约、理性维权，维护租赁市场秩序，促进租赁住房行业良性发展具有积极意义。

　　南方网、粤学习见习记者 黄慧诗

　　通讯员 陈虹伶 陈捷