今年3月，全省小区治理现场推进会在深圳召开。会议深入贯彻落实中央城市工作会议及全国社会工作部长会议精神，充分发挥党建引领基层治理协调机制作用，总结推广深圳市小区治理工作经验，推动我省城市基层治理和党建引领居民小区建设工作走深走实。
我们开设“粤治粤美·小区善治”栏目，聚焦全省各地党建引领居民小区建设的有益探索，讲好我省小区治理的鲜活案例与生动实践，加强互学互鉴、共促共进，推动构建共建共治共享的小区治理新格局，助力基层治理体系和治理能力现代化建设，为推进中国式现代化的广东实践贡献力量。
今天，我们走进佛山市南海区丹灶镇金宁社区C5小区，看该小区如何创新“楼栋专属维修金”自治模式，实现从失管乱象到有序自治的生动蝶变。
佛山市南海区丹灶镇金宁社区C5小区是典型的无物业老旧小区，小区构成复杂，共有56栋建筑，涵盖分套房销售自建房、出租屋、公共楼栋、小楼盘、别墅等共292户，1810人。早前，小区因基础设施老化、公共事务协调机制缺失等问题，一度面临停车供需失衡、安防薄弱、环境治理失序等治理痛点。近年来，小区在社区党委引领下，逐渐破局，实现了从失管乱象到有序自治的生动蝶变。C5“逆生长”的背后，是丹灶镇城市社区无物业住宅小区“党建引领+居民自治”治理效能的体现，解锁柔性治理新密码。
2025年，丹灶镇C5小区通过业主大会决议，正式实施“公共收益转维修基金、按栋分配”的自治管理新模式。小区内停车费、丰巢租赁费等公共收益结余，不再停留在账面，而是按年转入小区公共账户，再根据各楼栋住户数比例进行分配，形成“楼栋专属维修储备金”。这套创新的资金管理模式，为长期困扰老旧小区的公共维修难题提供了精准化解决方案。
2021年物业公司撤场后，小区迅速陷入“失管”状态：安保空缺、车辆乱停乱放、外来人员自由出入、基础设施老化、道路破损。
物业撤场引发治理危机的关键时刻，社区党委联合小区党支部第一时间介入，填补了“治理真空期”。通过“精准调研+柔性协商”模式，采用“线上+线下”结合方式累计发放问卷290份、召开座谈会6场，最终精准梳理出停车难、安防弱等7类痛点。推出自治、保安外包、物业托管“三选一”可选方案，经业主大会实名投票最终确定自治路径。
同时，组建业委会作为自治主要团队，吸纳整合双报到党员、退休干部、新市民、巾帼志愿者等多元力量，充分发挥党员先锋模范作用，构建起“多元共治”的坚实格局。
调研居民需求。
小区坚持“制度筑基”，出台《C5小区业主大会议事规则》《C5小区管理规约》《C5小区财务公开制度》《小区保安职责制度》等制度，建立每月一次的常态化沟通联动机制，通过“连心工作站”议事、业主大会表决、线上群讨论等“线上+线下”双轨模式，广泛收集居民意见建议。明确“每季度、每年全透明公开小区每一笔收支”的刚性规则，通过业主群等渠道定期公示停车费、自治费、日常支出、活动经费等明细，充分保障居民的知情权与监督权。
透明化管理彻底赢得了居民的信任，自治费缴纳率从“78%”飙升至“98%”，形成“自觉缴费—服务升级—信任深化”的良性循环。稳定的资金来源为小区基础设施改造、智能设备安装、公共活动开展等工作提供了坚实支撑，为小区自治的可持续推进注入了源源不断的动力。
2025年11月，经小区业主大会充分讨论，通过了一项极具创新性的决议——建立“公共收益转维修基金、按栋分配”管理模式。
该模式运作分为两个步骤。首先，业委会每年将停车费、丰巢租赁费等公共收益结余，全部转入小区公共账户，实行专户管理、专款专用，确保资金安全。其次，根据各楼栋的实际住户数比例，2025年将这些维修基金按年240元/户分配至每栋楼，并建立详细台账，季度公示楼栋维修基金使用情况与结余情况，做到“一栋一账、清晰可查”。涉维修基金的使用，严格参照民法典相关规定执行，确保程序合法。如遇水管爆裂、化粪池严重堵塞等紧急情况，制度也体现了灵活性，经楼长、楼栋代表或业委会确认，可直接动用本楼栋维修基金进行应急维修，及时保障居民生活。
小基金撬动大治理，这一做法突破了传统小区公共收益使用模糊、维修资金筹集难的瓶颈，实现了“谁受益、谁积累”的公平原则，将公共收益与每栋楼、每户居民的直接利益挂钩，显著强化了业主的共建共享意识。
自从11月份推行楼栋基金以来，有些楼栋就率先尝到了“甜头”。像楼栋设备老化、下水道堵塞等常见问题，以前筹集维修资金得费不少功夫，甚至常常陷入“谁受害谁买单”的尴尬，如今只要在楼栋群里征求业主意见，达到2/3同意就能动用基金，不仅大大加快了维修效率，及时解决了问题，更有效破解了资金筹集难的痛点。
C5小区的探索，为缺乏物业管理的老旧小区、混合型社区提供了宝贵的自治范本，展示了一条通过“党建引领、民主协商、制度保障、创新驱动”实现善治的可行路径。通过把公共收益转化为按栋分配的维修基金，小区有效激活了居民自我管理的内生动力，将居民从被动的服务接受者，转变为主动的社区共建者和维护者，为构建和谐稳定的社区治理共同体奠定了坚实基础。
