党的二十届四中全会强调“完善社会治理体系”。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出要“完善社区治理”。城市社区中的物业公司与业主、业主委员会的关系已经成为基层治理的重点之一，凝聚协调好各方力量，是实现和谐社区建设，增强社区居民幸福感、获得感和安全感的紧迫任务。

（一）矛盾表现

近年来，随着基层治理的推进和完善，小区业主、业主委员会与物业公司之间的职责、权利和义务越发清晰，不断推动小区实现善治。随着治理不断向精细化发展，目前，小区治理存在的问题主要集中在两个领域：一是服务质量与收费争议问题。物业公司重收费、轻服务，部分物业公司未完全履行《物业管理条例》规定或物业合同约定的义务，如公共区域清洁、设施维护、安保等义务，却按照合同约定收取高额物业费，引发业主不满，甚至导致业主以不交物业费的方式进行对抗。二是公共收益不透明与侵占问题。小区公共区域如电梯、停车场、广告位等收益属于全体业主，但部分物业公司未公开收益明细，甚至将收益据为己有。

（二）经济学解析

从经济学信息不对称理论的视角来分析，在小区治理中，业主、业主委员会与物业公司的关系本质上是一种“委托-代理”契约关系，双方的信息不对称是产生上述矛盾的主要根源。在业主委员会与物业公司签约前，由于信息不对称会导致选择不匹配的交易对象（逆向选择）。业主委员会通常由业主兼职组成，缺乏专业能力，难以全面评估物业公司的真实服务能力、历史履约记录、成本结构等关键信息。而物业公司可能通过夸大宣传、隐瞒劣势或包装资质获取选聘机会。这种信息错配导致劣币驱逐良币的现象，优质物业公司有可能因不愿配合虚假包装而落选。在业主委员会与物业公司签约后，物业公司可能利用信息差，采取不利于业主的行动，导致履约打折（道德风险）。物业公司可能降低保洁频次等减少成本支出，也可能通过虚报人员工资、外包服务价格等调高物业费，也可能以自然损耗或业主使用不当为由推诿自己的责任，也可能隐瞒或挪用小区的公共收益。

物业公司作为盈利主体，倾向于压缩成本提升利润，而业主委员会代表业主追求服务质量，但缺乏有效手段将服务质量与物业费支付和续约资格挂钩。解决矛盾的关键是降低信息不对称，通过制度设计让双方“看得见、管得着、说得清”。佛山市龙湾华府小区“酬金制”物业服务探索破解了这一信息不对称难题。2025年7月1日开始，龙湾华府小区将原来实施的“包干制”模式转为“酬金制”模式，把物业费和公共收益交给业主委员会开设的业主公共管理账户，按物业费和公共收益的固定比例向物业公司支付酬金。改革后，物业费从2.7元/月降至2.18元/月（含公摊），每年为业主节省近300万物业费支出，户均节省约1500元，同时提升了物业服务质量，业主参与小区治理的积极性也得到提高。其值得借鉴的经验如下：

第一，坚持党建引领。在社区党组织的领导下成立小区党支部，选聘18栋楼的党员楼长。在社区党组织的坚强领导下，以及小区党支部和56位党员楼长的坚定支持下，小区得以顺利组建以党员为骨干的业主委员会。在业主委员会的持续沟通下，最终与物业公司达成“酬金制”的物业服务模式。坚持党建引领，确保了业主委员会始终代表广大业主的利益。

第二，建立业主共有基金账户实现财权回归业主。龙湾华府小区通过业主大会授权业主委员会，将物业费、公共收益等属于全体业主所有的资金统一纳入业委会开设的业主共有资金账户。业主委员会按照规定严格管理账户，物业公司用钱时需向业主委员会申请。在业主委员会的监督下，每一笔资金的支出都与服务质量挂钩。

第三，通过数字化技术实现全方位的信息披露。龙湾华府小区引入“透明社区”数字化平台。依托该平台，业主委员会将所有财务信息、审批流程、工作记录、会议纪要等全部上网，并要求物业公司每日更新人员信息、工作记录、服务过程。业主可以查看共管账户的资金明细及动向，财务及时公开账户缴存结余、每一笔收入与支出、支出的审批详情、物业费拖欠公示、收缴率等信息。这种公开透明的管理，消除了因信息不对称而产生的矛盾，增强了业主与业主委员会、物业公司之间的信任，实现相互监督。

第四，建立合作共赢的运作模式。龙湾华府小区物业公司和业主委员会启动社区运营项目，链接“远方好物”平台，开展社区家政、社区购物等经营业务，小区居民以优于市场的价格购买。对于商家购物返点收益，物业公司、小区公共收益按3:7比例分成，有效推动物业公司与小区业主形成共生互惠的良性互动关系。

2025年8月，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，首次将“实施物业服务质量提升行动”写入国家顶层设计。针对业主与物业之间的关系，目前我国物业管理领域迎来了三个方面的新变化。从国家立法层面看，《物业管理条例》修订工作正在推进中；从地方层面看，多个省市出台了针对性强、操作性高的物业管理条例；另外，各地也开展了涉及物业管理的专项整治行动。这些举措无疑会进一步保障业主的知情权、参与权、监督权和收益权。无论是国家层面还是地方层面的法规，或者专项整治行动，都是从外部对业主与物业公司之间权利与义务进行规范。而“酬金制”物业服务探索则是从内部来约束双方的权利与义务，始终把知情权、参与权、监督权和收益权牢牢掌握在广大业主手中，是基层治理创新的一次有益尝试。

作者：倪雄飞，仲恺农业工程学院人文与社会科学学院/广东乡村（社区）运营研究院 院长