一座真正的创新城市，连天空都不是极限。
5月22日，深圳市特区建工集团有限公司成功获取龙岗区园山街道优质产业空间试点项目用地。这也标志着全国首个眼镜产业“工业上楼”载体正式落地。作为深圳首批“工业上楼”试点，项目拟按照生产、生活、生态“三生融合”的要求，打造高品质、专业化产业园。
——对于寸土寸金的深圳来说，优质产业空间是稳住制造业的“金字招牌”。
2022年11月，深圳提出将按照每年建设不少于2000万平方米、连续5年向企业提供“工业上楼”的高品质、低成本、定制化产业空间，全力推进“20+8”产业集群落地生根。
——具有深圳特色的“为制造业要土地”计划正式拉开帷幕。
“制造业是百年行业，从来没有消逝，只是在不断升级调整和变迁。制造业的链条比较长，其成本和完整度会对企业和产业产生极为重要的影响。”戴德梁行深圳产业地产部主管及董事张冬冬表示，在现有的土地开发格局下，深圳要创造并保持产业竞争力，以工业上楼向天借地，向天空要效益成为深圳产业和园区可持续高质量发展的时代新路。
01
一手划定工业用地“红线”
一手打造“摩天工厂”提密度
先来看一组数据——
2022年，深圳规模以上工业总产值超4.5万亿元、增加值超1.1万亿元，连续两年位列先进制造业百强市首位。而深圳产业用地仅221平方千米，该值是上海的40.2%，苏州的28.8%。
一头是“加仓”布局的制造业产业，一头是稀缺昂贵的土地资源，如何解决高品质空间与高租金的矛盾，是摆在深圳面前的一道难题。
作为全国首个百米装配式“摩天工厂”，坪山新能源汽车产业园项目一期将提供32.1万平方米优质产业空间。南方+记者 朱洪波 摄
为制造业要土地，深圳做了两手准备。
一方面，将稀缺的土地资源优先用于制造业，出台工业区块线管理办法，划定270平方公里工业区块线，以刚性措施严守产业空间底线。近3年来，产业用地供给规模保持较大规模增长，2020、2021年、2022年全市产业用地供应量分别达203.4公顷、307.22公顷、468.5公顷。为防止去制造业化风险，深圳严控“工改商”“工改居”“工改M0”等行为。2022年，深圳开始规划建设连片的20大先进制造业园区。
但仅仅严守空间底线，还不足以缓和土地资源稀缺的用地矛盾。与此同时，高新技术产业发展推动产业园区功能升级，传统产业园难以符合新兴产业的发展需求，成为困扰企业的又一“痛点”。
在此情境下，土地二次开发利用势在必行。
深圳顺势亮出了另一手准备——贯彻落实精细化城市管理理念，提出“工业上楼”计划，打造“垂直工厂”，挖掘土地利用潜力，提升经济密度。
整体用地面积不足，是深圳“向天空谋发展”的出发点。
“工业上楼”是深圳为全力推进“20+8”重点产业集群和先进制造中心建设提供的一种崭新空间解决思路。
所谓“工业上楼”，是指在高层大厦中开展企业生产、办公、研发、设计等的新型工业楼宇模式，具备相近行业高通用性、高集约性特点，将传统扁平式厂房汇聚到高楼层的垂直化空间形态，也被称为“摩天工厂”“空中厂房”。上楼对象多为轻型生产、环保型、低能耗类型的高端制造业。
相较于“土地面积约等于厂房面积”的传统工业布局模式，“工业上楼”打破了横向扩张的空间路径依赖，实现了“方寸之间做腾挪”——通过纵向布局、向上发展的新型模式，将存量土地转化为增量空间，有效实现空间集约、功能复合化。
这便是深圳对于“制造业当家”的生动注脚。
目前，深圳已规划“工业上楼”项目共72个，用地面积达854.8万平方米，其中有50个项目位于20大先进制造业园区。
02
上下楼就是上下游
一栋楼就是一条链
在宝安区新桥街道创新智慧港18楼的展厅，透过玻璃向远处眺望，“一半山水一半城”的规划格局映入眼帘，新桥东先进制造产业园全貌尽收眼底。
新桥东先进制造产业园是深圳“工业上楼”项目中“三生融合”的代表性案例。据了解，该项目一期共8个地块72万平方米已全面开工，首开区20万平方米厂房已于3月初全面封顶，先进制造产业园的部分规划已从蓝图变成了现实。
“工业上楼”，有人用过一个形象的比喻——
一般的工业园，是大片的土地和成排的厂房；而在深圳，工业园是被“叠”起来的，这就是“工业上楼”。然而，工业上楼，远不止“拉上楼”那么简单。
深圳市宝安实业集团有限公司副总经理谭林华认为：“上下楼就是上下游，一栋楼就是一条链，产业园就是生态圈。”
以新桥东先进制造产业园为例。从功能布局看，这一产业园均是楼层高、大荷载的高品质厂房，配备智能化的运营管理系统。
从空间安排看，厂房设计大平层生产空间，企业可将不同生产环节布局在同一楼层，大大提高了转运效率。
产业布局领域也是环环相扣，有工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人四大主导产业。
“我们创新设计了立体工厂和产研综合体两种新型‘工业上楼’建筑，通过打造高楼层、大荷载的高品质厂房，配备智能化的运营管理系统，有力提升了人流、物流的运行效率。”中建八局南方建设有限公司芯桥智城芯智坊项目负责人吴瑞东表示。
在深圳的产业政策设计中，每一个“工业上楼”项目便犹如一个产业社区，即为进一步满足人们生产生活所需，园区还将配套建设公共功能场馆、投融资服务载体，多维路径提供高质量的产业服务、金融服务和公共服务等。
龙岗区宝龙街道的上井半导体与先进制造业产业园便计划打造成为深圳首个“场中有园、园中有林、林中有厂房”的花园式产业园区。
在该园区L型厂房设计中，底下的大平层用于生产，中间用于中试及部分研发，屋顶上方则提供了员工的休息空间及环形跑道，将厂房全部连起来，形成休憩运动的共享空间。
“工业上楼，上楼的是产业，聚集的是人。有了人，才能汇集资本，进而形成产业生态，如此达成产业发展的良性循环。”深圳市龙岗特区建工产业空间发展有限公司总经理张述伟说。
03
为企业定制高质量
低成本的厂房
“我们终于可以实现在深圳‘安家’的梦想，给海内外客户、公司员工吃下一颗‘定心丸’！”4月，作为深圳首个优质产业空间试点项目，宝龙专精特新产业园首期工程主体结构全面封顶。看着厂房，深圳柯赛标识智能科技有限公司财务总监董朝霞笑容格外灿烂。
为何柯赛标识对“安家”深圳如此渴望？据了解，将近20年的时间里，因为生产空间，企业经历了4次搬迁，且每搬一次就要重新注册，大大耗费企业的人力、物力和财力，令管理者们头疼不已。
事情很快迎来了转机。
近年来，深圳推出“工业上楼”优质产业空间行动计划，向企业提供高品质、低成本、定制化的厂房空间。宝龙专精特新产业园则率先采用“低成本开发+高质量建设+准成本提供”模式，并以“总成本+微利”的价格（约为市场价的30%—50%）分割销售给符合条件的优质企业。
这意味着，符合条件的企业能以不到市场价一半的价格买进园区。这令中小企业看到了希望——他们都憧憬着，在不远的将来，项目竣工交付入驻产业园时的场景。
5月，位于深圳市深汕特别合作区鹅埠镇的深汕工业互联网项目，各种大型机械开足马力，塔吊旋转、工程车来回穿梭，工人们忙着绑扎钢筋、浇筑混凝土，推进项目建设“加速跑”。
深汕工业互联网项目招商运营部负责人赵映超介绍：“我们主要从生产流程、内部运输、生产领域的配件三方面来直接满足企业‘工业上楼’基本要求。对于有意向的企业，我们在建的过程中会有针对性，在厂房的建设过程中会考虑企业要求设计预留空间，以满足企业对局部空间的‘定制化’。”
“这里相当于一个‘智能工厂’，后面是厂房，前面就是高端写字楼。”赵映超表示，“工业上楼”之后，园区提高了土地集约化利用水平，可以把土地用于附加值更高的产业，可以为工业生产服务、研发办公、生活配套和环境提升释放空间，推动制造业向服务型制造发展，使制造业更智能、更高端、更绿色。
04
“精密小轻”产业
更适合“上楼”
“工业上楼”是个“万金油”招数吗？在工业用地资源供给紧张与产业发展双重压力下，“工业上楼”似乎成为促进发展的新浪潮。
然而，并不是所有的产业都适合上楼。
如果要为“工业上楼”项目的企业画像，则最好是“精密小轻”产业，要符合轻型生产、环保型、低能耗等特征，生产工业流程要相对简单，对室内空间尺度要求较小，内部物流管线较少。
像高端智能制造业，包括工业互联网、智能装备及机器人、物联网等，中小规模的制造业更适合工业上楼。
业内人士指出，在国家“十四五”规划重点发展的产业方向中，生物医药、新一代电子信息技术、新材料等，符合“轻生产、低排放、小空间”的基本特征，与“工业上楼”相契合，产业内部根据企业所处的产业链位置和产业特殊性可以匹配上楼。
深圳市政府发展研究中心副主任邓盛华认为，深圳规划建设“20+8”新型产业园区，要着眼长远、适度超前建设新的优质空间。“工业上楼”有助于实现空间集聚，强化产业链协作。要打造扎根深圳、链主强大、自主可控的高端制造产业集群，就必须形成上下游企业集聚，增强产业吸附能力，实现“上下游就是上下楼”。
如今，深圳各区一座座“产业森林”不断拔地而起。宝安新桥东先进制造业园区、深圳宝龙专精特新产业园、新能源汽车产业园、深汕工业互联网制造业创新产业园……
一幅幅产城融合、宜居宜业的蓝图加速照进现实。
编者按
土地是经济发展的基本要素，是城市各种资源配置的载体。随着新型工业化深入推进，发展空间不足成为制约产业升级提质的瓶颈。推动高质量发展，为制造业要土地，广东如何破题？
日前，省委、省政府发布关于高质量建设制造强省的意见，提出实施“粤产越优”亩均效益资源配置改革。南方+记者走访珠三角各城市，总结各地高效率拓展高品质产业空间供给的对策措施，即日起推出“为制造业要土地”深调研。敬请垂注。
【总策划】王更辉 黄灿 陈志
【统筹】罗彦军 林焕辉
【执行】郑幼智 李卓 何山
【采写】南方+记者 崔璨
【制图】马嘉雯 黄红鹰
