下半年，广州土地市场的“开门红”，几乎贯穿了整个7月：
7月28日，荔湾区芳村客运站地块出让，溢价率40.97%。7月24日，荔湾区白鹅潭涉宅用地出让，溢价率17.32%；7月20日，白云区政通路地块出让，溢价率16.05%。
接连三块宅地溢价成交的火热景象，是今年广州土地市场的缩影。
如果把视野拉长，还会看到以下数据：
近十年，广州土拍溢价率前十名的宗地中，今年有两宗入选，分列第二、三；中指研究院数据显示，今年广州出让宅地平均溢价率约23.64%，高于23-25年同期；2026年迄今，广州土地市场超六成、共8宗宅地溢价成交……
通俗地说，“溢价成交”就是一块地的最终成交价，比政府挂出来的“起拍价”（底价）要高。在“市场之手”的作用下，溢价是土地价值的重新发现，是供需匹配后的市场化结果。
7月30日，中共中央政治局会议重申了稳楼市的基调，并将“稳定房地产市场”纳入筑牢安全屏障范畴。在此背景下，广州地块的高频溢价，彰显了规划条件对拿地主体的利好、开发商对板块区位的认可、市场对未来价值的信心等等。
推动城市内涵式发展，飘红的数据映照出哪些趋势？广州土地市场如何做到“投资于人”？这股劲来自哪里，又将维持多久？
今年以来广州土地市场成交火热。图为珠江新城马场地块，目前已正式动工。南方日报记者 梁钜聪 摄
溢价地块的“共性密码”
今年来，广州溢价出让的地块具有鲜明特征：
首先，此类地块集聚在核心区域。从区域分布看，溢价地块位于海珠、荔湾（3宗）、天河、白云（2宗）、番禺。
特别是荔湾区，今年荔湾的宅地可谓“逢拍必爆”。上半年，保利、金茂争夺湾区中山八立交东北侧地块；下半年，珠实、保利争抢白鹅潭板块的沙涌地块，芳村客运站地块更是吸引了超7家房企跟进。
市场为何如此热衷？从这些地块看，荔湾老城区积累了完备的配套家当；当地或附近的城市更新，如坑口及山村改造激发了购买力；白鹅潭等地的规划前景近年来持续变现；周边一手项目的流动率已获市场验证，高确定性给了开发商“定心丸”。
放眼全市，用一句话总结溢价地块特征，就是“小而美”。
当前，“小盘快打”几乎成为共识。计容建筑面积指标上，上半年出让的海珠琶洲地块2.3万平方米、白云黄边地块5.0万平方米、番禺洛浦地块5.5万平方米；下半年出让的荔湾沙涌地块6.9万平方米、白云政通路地块2.6万平方米等。以前动辄十几万平方米的“巨无霸”地块少了，小而精的地块更受欢迎。
此外，“低密度”地块成了香饽饽。政通路地块容积率低至1.1，是白云区近10年来出让宅地容积率最低的地；琶洲地块从4.1主动下调到2.5。容积率越低，意味着房子越矮、住着越舒服。开发商抢这些地，大概率将推出高品质的改善型住宅。
看到溢价地块的同时，也不容忽视花都、番禺钟村等地块均以底价成交，部分需地方平台兜底，可见外围市场仍处调整期。广州土地市场呈现出清晰的结构性分化格局。
“好房子”从不缺人气
年初的天河马场地块，给广州楼市定了调——信心，是地块溢价的最大“价值”。
当时，8家国央企历经243轮举牌，最终越秀地产以236亿元真金白银重仓。这是市场给出的最直接宣示：核心区，敢拿；高价地，敢出。
“敢”的信心来自于哪里？三个字概括，就是“确定性”。
对老百姓来说，“确定性”在于“好房子”的标配：
刚刚出让的荔湾芳村客运站地块，就是“学铁商”齐备。地块教育资源已明确落地，可统筹纳入芳村小学教育集团学区范围；毗邻地铁1号线站点，紧邻城市主干道花地大道；对面是广百广场，往北走就是花地湾商圈，“逛吃逛喝”在家门口就能满足。
“投资于人”落到楼市里，其实就是一句话：让房子为人服务。这些溢价地块，本质上就是政府在用土地资源“投喂”老百姓的真实居住需求。
如今，“投资于人”已写进了广州的制度设计里。今年4月，广州市《关于支持高品质住宅建设的若干意见》明确提出“以人定房、以需定供”，要求引导新增居住用地优先在轨道交通站点、就业中心和公共服务中心周边布局，促进“职住交服”空间协同。
7月29日，广州公共资源交易中心挂出编号2026NJY-3的地块，更是明确要求现房销售，保障购房者“所见即所得”。
从土地出让开始，广州就把“好房子”标准嵌入进去，从源头上保障了“投资于人”。
新需求激活大市场
对开发商来说，“确定性”则在于市场空间。
琶洲中二区AH041208地块是琶洲CBD范围内为数不多的纯居住用地；是南浦岛断供30年后首次出让的纯宅地，稀缺性极高；白云政通路地块则填补了当地高端改善型住宅的空白……这样的背景下，地块入市自然非常抢手。
如何保障市场需求稳步释放？中央城市工作会议提出，要加快构建房地产发展新模式，多为广大市民建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求，稳步推进城中村和危旧房改造。
可见，城市更新释放了实实在在的居住需求。当前，广州“依法征收、净地出让”新模式城中村改造项目提速实施，上半年全市新开工安置房3.6万套，累计开工12.9万套，这些改造出来的不只是新房，更是成千上万个家庭的改善性住房需求。
同时，广州的政策“组合拳”也降低了老百姓的置业门槛。今年来，广州出台“穗八条”及配套实施细则，主推公积金政策优化、“卖旧买新”补贴等，让想买房的人买得起、敢买房，让想换房的人卖得掉、换得了。
广州的路径很清晰：用城市更新创造需求，用精准供地对接需求，用政策利好释放需求。土地溢价，即是城市通过内涵式发展，把人的居住需求转化为市场活力。
“只要将土地收益更多投向民生配套与公共服务，完善住房保障体系，同时带动外围区域产业与配套升级，就能充分发挥溢价的正向作用，为广州建设国际一流宜居宜业城市提供有力支撑。”广州市房地产行业学会常务副会长曹志伟提到。
土拍“晴雨表”映射城市价值
与广州同步“溢价”的，还有其他一线城市。
以7月28日为例，北、上、广三个一线城市同时迎来土拍，5宗地块全部成交。其中，北京、广州的地块均为旧改项目；上海出让的3宗地块均经过规划调整，属于存量用地功能转型后入市。一线城市，正在进入以存量盘活为主的阶段。
其中，北京酒仙桥旧城区改建地块，经过了248轮竞价，这是北京今年首个竞价次数超过200轮的宅地，25.84%的溢价率创下今年北京土拍的最高纪录。
上海八埭头地块，经过219轮争夺，以161.2亿元成交，溢价率35.83%，不仅刷新了杨浦区单价纪录外，还成为今年来总价第二高的地块，仅次于广州马场地块。
中指研究院的数据显示，上半年一线城市拍地平均溢价率达到19.8%，远高于全国平均的9.1%；一线城市6月单月平均溢价率跃升至63.39%。
土地市场是经济社会发展的“晴雨表”。开发商愿意高价拿地，是基于对广州未来经济和人口持续流入的看好。这与2026年上半年广州GDP增长5.8%、增速领跑一线城市的经济活力相互印证，二者共同见证着广州的“韧性修复”和转型升级。
首先，溢价地块将助力提升城市资产价值与吸引力。琶洲、马场、白鹅潭等地块的换新升级，既能优化城市界面，又能匹配高端人才需求。
其次，高价值土地出让可为城市建设提供支撑。2026年的供地计划明确，将住宅用地向中心城区、产业发展平台和就业岗位集中区域以及轨道交通沿线倾斜。
此外，地块价值提升也将倒逼产业与城市升级。高地价会推动核心区产业向高端服务业、科技创新产业升级，淘汰低效产业，实现产城融合、职住平衡。
土地市场的这轮“资产溢价”，映照出广州经济发展的成色与质量。
