国家统计局数据显示，2025年，房地产开发投资下降17.2%，全国新建商品房销售面积下降8.7%。投资增速负增长，是否意味着房地产市场就没有前景了？对这件事，应当如何认识呢？我们不妨聚焦三点：

　　第一点，投资下降背后是房地产市场发展阶段之变，对这种阶段变化，应客观理性看待。

　　当前，我国房地产市场正从大规模增量建设为主转向增量存量并重的发展阶段。过去在快速发展阶段，市场需求旺盛，投资必然“高歌猛进”。现在呢？截至2024年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，标志着房地产市场供需总量实现基本平衡。换句话说，住房紧张局面得到很大程度缓解，新建住宅的需求不可能像过去那么高。在这一形势变化下，房地产开发企业势必会稳慎投资、避免低效无效投资，全行业投资也就由此下降。

　　房地产开发投资下降也是各地消化库存、严控增量的结果。截至2025年末，全国商品房待售面积达7.6亿平方米。面对库存高位，政府部门明确提出供给端要严控增量、盘活存量。从市场运行看，严控增量有利于平衡供求关系，进而稳定房价和预期，实现止跌回稳。

　　第二点，判断房地产市场前景，不能单独从房地产开发投资下降这一点就得出结论。

　　房地产市场上的产品供给，主要是新房和二手房。观察房地产市场，不能只看新楼盘的开发情况，而要关注新房和二手房的总供给和总需求。

　　纵观全球市场，当城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，新房开发量、交易量一般会逐步减少，存量房流通会逐步成为市场主力。例如，2024年美国新建住房交易占比只有14.4%，2023年英格兰和威尔士地区新建住房交易仅占总交易量的11%。

　　我国房地产市场也正呈现这一变化。二手房交易占比已从2021年的28%提高至2025年的45%。具体看深圳：近3年，深圳房地产市场格局发生显著转变，二手住宅成交占比持续攀升，并超越新房。据深圳贝壳研究院监测，2025年深圳二手住宅成交占比达到59.7%，为近5年最高水平。

　　比较新房与二手房，二手房有其独特优势，地段好、配套完善、“所见即所得”、议价空间大。此外，我国二手房存量规模大，近年来次新房供给量大幅度增加。未来，随着我国房地产市场逐步走向成熟，二手房交易占比还将进一步提升。统筹分析新房和二手房，可以发现2025年全国一二手房交易总面积与2024年基本持平，反映出我国住房总需求保持基本稳定，房地产市场正在总量稳定的基础上实现结构转型。

　　第三点，市场进入供需总量基本平衡阶段，但我国房地产市场转型发展空间依然广阔。

　　刚性需求有潜力。2025年，我国常住人口城镇化率为67.89%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放。

　　改善需求有潜力。数据显示，我国约有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积尚不足20平方米。随着居民住房需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，“以旧换新”“以小换大”等改善型需求将持续释放。

　　从很多发达国家房地产业发展历程看，即使城镇化进入稳定期后，每年仍有数量可观的住房需求。同时，大量城镇住宅步入“老龄化”阶段，将创造出大量的更新替代需求。这些因素都将成为房地产开发投资的有利因素。

　　从商业用房“降首付”、到存量贷款利率下调落地，再到换房个税优惠延续……新年伊始，房地产市场迎来多项政策利好。

　　1月1日至1月20日，上海链家二手房成交量环比上涨15%；1月1日至1月18日，贝壳深圳合作门店二手房签约量环比上涨25%……开年以来，二手房市场呈现出总体热度回升、部分区域价格企稳的积极变化。

　　相信在政策的引导下，房地产市场预期将得到改善，房地产投资的潜力将持续释放，房地产市场将在增量和存量并重、迭代更新、服务赋能中创造新价值。