南方网讯（记者/唐巧燕）3月31日，万科召开2022年度业绩推介会。面对市场关注的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。郁亮认为，房地产市场仍然处在一个温和复苏的阶段。

　　3月30日晚，万科发布2022年度报告，实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；经营性现金流连续14年为正；平稳交付超34万套新房；经营服务业务全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。

　　面对深度调整的房地产市场，万科2022年在巩固开发业务的同时，其经营服务业务保持了双位数增长，多赛道实现领跑。这无疑让郁亮感到欣慰。

　　在郁亮看来，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。

　　郁亮认为，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同。

　　其中，万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长，同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

　　万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。

　　万科泊寓作为全国最大的集中式公寓提供商，2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。与此同时，泊寓在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。

　　商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。万科累计开业商业项目242个，其中2022年开业新项目25个。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。

　　对于经营服务业务的未来，郁亮表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。当然，他也提到，经营服务业务赚的是“小钱”、“长钱”和“辛苦钱”，万科会保持耐心。

　　万科方面表示，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。