当前，经过持续调整，我国的住房和城乡建设发展形势发生了深刻变化。7月底召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。多位行业专家学者称，楼市调控政策会从防过热转到防过冷，从提供数量转到提升质量，从而满足居民需求。

　　不久前，住房和城乡建设部部长倪虹表示，当前，人民群众对于住房和建设的要求从“有没有”向“好不好”转变，期盼拥有更舒适安全的居住条件、更便捷高效的市政公共服务设施和更优美宜人的城乡环境，住房和城乡建设事业发展站到了新的历史起点上。

　　随着市场与行业的变化，房企的经营也在不断调整。部分过去高负债的房企出现了一些经营状况，引发市场对于行业的担忧。房企所面临的困难，一方面与外部环境变化有关，另一方面，也与企业自身的发展模式密切相关。过去一些年，房地产企业注重规模与发展速度，甚至不惜加杠杆，发展方式相对粗放。而这一发展模式在经历了行业的深度调整之后，已经改变。

　　一个行业风险出清过程中，往往会带来经营价值观的深度反思，企业必须愿意深入“检讨”，放弃回到“狂飙突进”发展模式的幻想，顺应社会需求已经发生的变化，坚持长期主义的经营理念，才能够走上良性发展路径，也才能够活得久、活得好。

　　未来，市场需要什么样的房企？这是整个行业都十分关注的话题。事实上，近些年来在行业出现急剧变化之前，房企已经开始用战略眼光布局发展路径。目前，一些优秀房企的尝试与探索，和整个行业的变化趋势不谋而合，为市场与同行带来了参考与希望。

　　以地产“三好学生”万科为例，其近些年不仅做到了坚持长期主义，牢守安全经营底线；还在不断提升综合开发能力，适应人们住房需求的变化；并努力克服“交学费”等各种困难，积极布局探索新赛道。这一系列动作使得万科既能够守住当下，又具备迈向未来潜能，是房企转型发展中的一个重要参考样本。

　　首先，财务安全、稳健。这一轮的行业震荡之中，企业暴雷、股债双杀等事件接二连三打击市场信心，让行业感受到了巨大寒意。微观层面上，能够守住经营安全底线，是一家房地产企业能能够谈未来、谈发展的基础。而从宏观层面来看，房地产业作为支柱产业，规模大、链条长、牵涉面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响大，对经济金融稳定和风险防控具有系统性影响。因此，牢守安全经营的底线，也对整个经济环境意义重大。

　　尽管寒风凛冽，万科依然保持了一贯的健康财务状况和难能可贵的安全韧性。根据万科最新公布的半年报业绩，其净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；上半年经营活动产生的现金流量净额为28.5亿元，连续14年为正。不仅如此，万科还继续维持国内外评级机构良好的评级，在不久前公布的《财富》世界500强榜单中，万科连续第8年上榜。

　　其次，保交楼，维护社会稳定。过去一年，作为保交楼的责任主体，房企都在努力完成交付工作。保交楼、保民生、保稳定的重大决策部署有助于防止企业风险外溢为社会风险，切实维护购房人合法权益，维护社会大局和谐稳定。

　　万科在这方面保持了良好的企业信誉，坚持保质保量交付，在上半年实现超过9.2万套住宅的平稳交付。

　　第三，房地产发展需要满足人民住房需求结构性转变。倪虹强调，进入新时代，随着我国社会主要矛盾变化，住房和城乡建设发展形势发生了深刻变化。住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。由此可见，未来房企要想活得好、活得久，必须适应发展形式的变化，在开发业务端口，要具有产品结构优化和品质提升的追求，满足需求的转变。

　　意识到人们对于住房品质提升的变化，万科通过强化产品线建设、加强供应链管理、加大集团内优秀做法推广等方式，提升高品质项目的稳定量产能力。据了解，万科上半年大量应用了成熟产品线，例如上海、成都、南京等改善类项目都应用了拾系产品线，合肥、杭州等首置类项目都应用了光年系产品系。据了解，今年万科已开盘项目的整体投资兑现率达到93%（仅考虑特例决策的9个项目），平均开盘周期5.7个月，其中合肥朗拾、杭州江斓映象府和东莞瑧湾汇均实现取证去化率100%。

　　第四，城市更新能力，挖掘存量市场。当前，我国城镇化进入提质发展的中后期，国家统计局数据显示，2022年我国常住人口城镇化率达到65.22%，已逐步接近拐点，可以预见我国城镇化步伐将进入减速阶段。城市更新是存量发展阶段城市发展的常态。7月，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》指出，明确城市更新底线要求，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建，加强历史文化保护传承等。因此，城市更新能力将会是未来城镇建设的重要需求，也是房企探索发展的关键方向。

　　近些年来，万科在城市更新方面取得了有目共睹的成效，如今，已经打造了一批如广州永庆坊、深圳南头古城、北京陈寿寺、上海上生新所、福州烟台山等项目，既留住了城市文化的记忆，又让老城重新焕发生机，充满活力。这些典型个案已经证明了未来万科挖掘存量市场的能力

　　第五，经营服务业务的“第二增长曲线”。当房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”的模式走到尽头，经营服务业务能创造长期、稳定的回报，风险低、抗波动能力强的优势愈发凸显。

　　近些年来，房企也在不断尝试布局经营服务业务，在经历了“不挣钱”“交学费”的蛰伏之后，一些房企的相关业务开始逐渐呈现良好成长性。经营服务业务也正迎来良好的政策环境，包括促进传统商业、长租房发展、物业服务等领域，已经出台了诸多鼓励性政策。同时，随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产的有关配套政策不断完善，相关业务迎来发展契机。

　　万科坚持开发经营服务并重，经过近十年的探索与发展，包括物业、物流、长租、商业等在内的多个赛道，已经具备成熟、可复制的商业模式和能力，并在各自领域也做到了第一梯队。

　　今年上半年，万科经营服务业务收入267.3亿元，同比增长11.9%。据了解，万科经营服务业务还处在增长的轨道上，整体收入今年会保持两位数的增速，对集团贡献更多的正向盈利。

　　正如万科董事会主席郁亮在2023年中期业绩会上所说的，在各方努力下，随着经济态势持续平稳改善、随着人们对未来预期稳定，房地产行业迟早会回到一个健康合理的水平。“这个过程中一定会有波折、有曲折、有波浪，万科会把自己的工作做得更充分一点，留足冗余度，筑牢安全底线。”