近日，网友黄先生通过南方网、粤学习客户端“粤政通”平台反映（查看详情），他在2021年购买了东莞市虎门镇南栅村的一套房屋。该房屋已取得正规房地产权证且无抵押，但相关部门一直不予办理过户。受此影响，房屋用水用电也无法完成更名，无法享受用电优惠政策，给日常生活造成诸多不便。

　　虎门镇不动产登记中心回应称，涉事房产是“房改房”，土地属于南栅元头股份经济合作社；该房屋若要过户，需先完善由集体土地征收为国有土地的相关用地手续；并称已向上级部门反馈相关情况，需待市相关部门出台解决这类历史遗留问题的政策或方案。

　　购房五年难过户，日常缴费麻烦不断

　　2021年，黄先生从陈先生手中购买了东莞市虎门镇南栅村元头电信综合楼的一套房屋。据房地产权证信息，原房主陈先生通过合法买卖获得房屋完整所有权，房屋用途一栏为住宅，所有权归私人所有，而土地用途为厂房，使用权性质为集体，存在产权与土地性质不一致的情况。

　　黄先生介绍，该房屋原属电信公司的福利房，购买时已知晓该房屋按现行政策无法过户。他曾咨询虎门镇不动产登记中心，工作人员告知，如果能够提供电信公司与村集体的土地买卖合同、转账记录或收据，则可以完成过户。对此，黄先生曾找过电信公司，得到回应称相关资料已无法提供。

　　房屋无法完成过户，衍生出一系列生活难题。黄先生称，房子无法过户，导致用水、用电也无法过户。“现在户头不在自己名下，没有自己专属的编号，每次缴电费要到处找单据。”更让他困扰的是，与原住户陈先生当时登记的人口数不同，也无法享受用电优惠，每月用电开支居高不下。

　　厘清症结：涉事房屋为“房改房”

　　集体土地，受法规限制无法流转

　　黄先生的房屋为何无法过户？为此，记者联系采访东莞市虎门镇不动产登记中心。该中心工作人员表示，经查，该综合楼是上世纪90年代兴建的单位房改房，所使用的土地属于集体土地，宗地批准用途为厂房。

涉事房屋所在楼栋。受访者供图

　　东莞市源梦地产总经理张成功解释，这类村集体土地上建的房屋，俗称“小产权房”，它与普通商品房最大的不同点在于，商品房的土地多为国有出让，房子产权和土地使用权可以通过自由交易同步流转；但是集体土地有严格限制，仅限集体内部流转，不允许直接对外交易。

　　虎门镇不动产登记中心进一步解释：根据《中华人民共和国民法典》第356、357条关于“房、地应当一并处分”的基本法律原则，以及《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”等有关规定，房屋所有权及其建设用地使用权必须一并办理转移登记。涉事房产实际落幢宗地在集体土地范围内，属于虎门镇南栅元头股份经济合作社，而黄先生不是南栅元头股份经济合作社成员，涉事土地使用权无法跟随该房屋产权一并流转给黄先生，因此基于“房、地应当一并处分”的基本法律原则，无法为黄先生办理该房屋的过户手续。

　　虎门镇不动产登记中心介绍，想要顺利完成过户，就需要变更土地性质，完善房屋所在地块由集体土地征收为国有土地相关用地手续。黄先生称，完善集体土地征收为国有土地相关用地手续，需要提供电信公司与村集体的土地买卖合同、转账记录或收据，但目前相关资料无法提供。

　　对此，虎门镇不动产登记中心表示，目前镇不动产登记中心已向上级部门反馈相关情况，需待市相关部门出台解决这类历史遗留问题的政策或方案。张成功也表示，东莞这类集体土地上的房改房是历史遗留问题，资料缺失的难以补办手续，目前大多只能居住，无法正常交易过户。

　　及时纾困：多项临时方案缓解生活难题

　　水电可办理结算用户变更

　　房产过户停滞，也让黄先生一家错失用电福利。黄先生表示，目前家里6口人，但因不能完成用电过户，只能沿用陈先生当年申报的4人用电标准，无法享受相应标准的阶梯电价“一户多人口”的用电优惠政策。

　　根据广东省发展改革委2021年4月发布的《关于居民阶梯电价“一户多人口”政策有关事项的通知》的政策，一户家庭人口满5人及以上可申请每户每月第一、二、三档分别增加100千瓦时阶梯电量基数。黄先生家因为政策问题无法更名，始终无法享受该政策，导致用电成本增高。而如果能完成用电过户，黄先生家庭每月可以享受每档多100千瓦时的优惠用电。

　　为解决该问题，记者陪同黄先生前往南方电网虎门营业厅咨询。营业厅相关工作人员表示，因房屋产权未过户，无法为黄先生办理用电过户，因此黄先生暂无法享受阶梯电价“一户多人口”相应标准的优惠政策，但可以办理结算户变更，方便电费缴纳。现场，营业厅工作人员为黄先生办理了结算户变更，并协助开通了微信缴费功能，黄先生可以直接在微信中缴纳电费，大幅简化了电费缴纳流程。

　　关于用水过户问题，记者致电咨询东莞水务集团咨询，得到的回应与供电部门一致：未取得房屋产权无法办理过户，但也可以申请办理水费代扣业务，方便日常缴纳。

　　律师：“小产权房”被明令禁止办理登记

　　切勿贪图便宜而因小失大

　　事实上，政策层面已经明确禁止通过历史遗留问题处理集体土地上建的商品房。2025年7月，广东省自然资源厅印发了《广东省自然资源厅关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》。《意见》明确，对“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记。省自然资源厅还进一步明确，集体所有土地上开发的商品房，国家和省明令禁止办理不动产登记。

　　广东方效律师事务所刘涯筠律师表示，由于此类房屋转让违反国家强制规定，交易风险极高，比如，涉诉后买卖合同绝大多数情况会被判无效，购房者房款、增值损失难以追回；遇征地拆迁时，补偿归产权登记人，购房者极易钱房两空；且由于无网签和正规登记，可能遭遇一房多卖的情况，哪怕胜诉判决也难执行；而在无合法产权的情况下，遭遇物业纠纷时维权困难，无法参与组建业委会，小区长期管理失序会加速破败，甚至导致不适合居住。

　　刘涯筠提醒，此类房屋价格远低于市场价，其背后可能有购房者无法看清的风险和问题，购房者切勿贪图便宜；也不要认为签订高违约金的合同就能兜住法律风险，因为当合同本身因违法无效时，违约金条款通常也是无效的。刘涯筠建议广大市民在购房时聘请正规的中介或律师进行把关，以免造成损失。

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