在拥有14栋楼的东悦佳苑，全小区46部电梯停运是一个焦点话题。

　　小区内传开了很多事。一位老人因肋骨断裂要住院，两位警察将她抬下15层楼，一位身体虚弱的女住户，照顾老小之余，顶不住反复爬15层楼的强度，住了3天医院。

　　业主选择少下楼，租户选择逃离。傍晚，广场舞方阵消失了，烧烤店没了划拳声，这个入住一千多户业主的安置小区内外安静了不少。

　　这是发生在广西柳州市鱼峰区雒容镇的一场闹剧，风波起因是业主拖欠0.8元/平方米的物业费。在小区各单元的公示栏里，停梯公告的日期从2025年11月更迭到2026年1月。

　　失效的物业服务、缺位的公共维修基金、难以形成的社区共识，使得业主与物业长期的矛盾激化到顶点。而这背后更像是一个“村民上楼”遗留的现代化问题：在农村拔地而起的小区，村民并没有真正“上楼”，有的老人不理解为何要交物业费，有的业主在小区绿化带种菜。

　　失去土地的农民，不愿交费的业主，他们是同一群人。临近年关，截至2026年2月6日，小区开通了18部电梯，还有28部电梯未开通。

　　拖欠物业费四百余万元

　　“如果他们不交物业费，电梯就继续停。”2026年1月19日，东悦佳苑物业经理王刚对南方周末记者说。这天下午，就有5名业主跑来询问，电梯什么时候能重开？

　　广西万家物业服务有限公司（以下简称“万家物业”）负责这一小区的物业管理工作。工商信息显示，万家物业成立于2001年。物业费是0.8元/平方米，包括电梯、消防设施、公共照明等三部分费用。其中，电梯维保费、运行电费和年检费用总计0.3元/平方米。按王刚的说法，这样的物业费在柳州市属于“最低水平”。

　　2025年11月的一份物业和业委会联合发布的通告称，该小区拖欠电梯维保公司331200元，因电梯年检不合格，且没有费用维修，当地市场监督管理部门责令停梯。

　　2025年11月27日，6部电梯停运；12月21日，46部电梯全部停运。就电梯停运一事，南方周末记者联系业委会主任以及雒容镇政府采访，均被拒绝。

　　王刚说，在这里，收不上物业费是一个顽疾。据万家物业统计，截至2025年10月31日，业主欠费率高达67.11%，共计欠交物业费444万元。

　　“一个月物业费只能收回七八万块钱，最低时只收到6万。”王刚说，小区内共有3台变压器，公用电费支出就已超6万元，办公室工作人员、8名保洁和十几名保安，每月工资就需8万元左右。

　　东悦佳苑有14栋楼，大部分楼栋是两个单元，每单元两部电梯。每栋楼高18—24层，每层4—8户不等，安置农户有一千多户。

　　实际上，从2024年开始，每个单元就陆续开始只运行一部电梯。

　　一位快递员回忆，东悦佳苑的电梯严重影响了他的工作效率，10分钟能拿到的快递，坐电梯一趟差不多得半个小时。他琢磨出一个规律，每天先把附近小区的快件忙完，再来东悦佳苑慢慢熬。

　　有业主到物业办公室讨要说法，列举民法典第九百四十四条规定以示抗议：物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　万家物业则摆出特种设备安全法、特种设备管理条例和特种设备安全技术规范等相关法律，称电梯年检不合格且没有维保，依法依规当停电梯。“如果开电梯，出人命了，后果是物业来背。”

　　解决之道，还是得交物业费。万家物业在前述通告末尾呼吁：“我们业主不交费，还不是我们自己爬楼？只有业主交费了，才会有电梯公司维保，电梯才能正常运行，我们才能正常生活！”

　　在这一片区，拖欠物业费的不只东悦佳苑。据媒体报道，周边另一小区也因物业费交费率太低，物业以没有电梯维保费用为由，在2025年6月发布公告称，小区内7部电梯面临关停。

2026年1月19日，王刚（站立背身者）接待来询问开梯时间的业主。南方周末记者郑丹摄

　　“像关在笼子里的鸟”

　　46部电梯全部停运后，东悦佳苑发生了很多改变。

　　以前，一位李姓业主与朋友见面的第一句话是，今天买什么生肖（彩票）？后来就变成，你们那栋电梯开了吗？

　　“早晨跟打仗一样。”一位母亲不得不将起床闹钟提早了半小时，预留走楼梯时间。7点20分左右，她背着二十多斤重的书包，带着孩子一路小跑下17层楼，才能保证8点到达一公里外的小学。

　　“像关在笼子里面的鸟，实在饿得慌再出去，不饿就钉在上面。”一位业主说。另一对腿脚不便的老夫妻住在15楼，2026年1月17日受访时，他们称前一次下楼还是在2025年12月21日。

　　另一位住在16楼的女人独自带两个孩子生活，2026年1月南方周末记者见到她时，家中冰箱里只有一捆菠菜和葱花，因为她没力气买更多东西。为接送女儿上下学，她抱着小儿子每天上下楼4次，“你知道吗？真的好难受，腿疼得半夜两三点睡不着”。

　　一位73岁老人有一次把20斤的桶装水搬上6楼后，就决定以后接自来水喝。小区广场上卖大米的小伙子尽管生意惨淡，但还是拒绝了几位要求送米上楼的老人，“都住十几楼，我不愿意赚那个钱”。

　　每周一、三、五的下午，家住11层楼的黄姓老人要去医院透析，他患有尿毒症。女婿花了3000元买了一个履带式爬楼轮椅，相比透析4个小时，老人更害怕被绷带绑在这个轮椅上下楼的那半小时，不敢说话，右脚不自觉地发抖。

　　小区周边也发生了意想不到的变化。

　　东悦佳苑多有业主出租房屋。人脉活络的房租中介估摸，搬走的租客得有数百人。业主通过降租来留客，甚至免租数月，这样也留不住不想爬楼梯的年轻人。再来找房的租客只接受5层以下的房源。

　　住在12楼的租客周海音搬家时，搬家公司不乐意爬梯，价格开到三千多元。为了省钱，她自己搬，1550元的床垫不好拿，也送不出去。

　　一楼的苍蝇馆子里，螺蛳粉溢出的味道变淡了。老板倒一肚子苦水：来店里唆粉的年轻人搬得差不多了。小区东门美容店的老板娘掰着手指头算，老顾客搬走了11位，来洗头的一天不足5位，原来每天赚100元，现在二三十元。小区里两家快递站的收件量骤减，一位快递员的月收入少赚将近一千元。

　　每天夜里，从远处看，黑黢黢的楼体与夜色交融，偶有楼梯间的感应光逐层亮起又消失，代表有人夜归在爬楼梯。

自电梯停运之后，一租户就很少带孩子出门。南方周末记者郑丹摄

　　“两毛钱”的物业服务

　　拖欠物业费的原因，受访业主均把矛头指向了物业服务质量。在南方周末记者的两方采访中，这变成了互呛的矛盾关系。

　　72岁的业主阿德三番五次找过物业、业委会、村委会和镇政府反映物业问题。在他家里的沙发上，堆了几沓打印材料，茶几上摆着手写的控诉信，他一条条列举：卫生、绿化、安保、设施维护全部跟不上，监控从来就没有好用过，小区绿化带杂草盖过绿植，路灯晚上黑沉沉。

　　面对南方周末记者来访，受访业主满腹牢骚：地下停车场地表大面积损坏，常年积水；车辆剐蹭和电瓶车被盗的事情时有发生，最后都无法追责，物业称监控坏了；小区有建筑垃圾摆了几十米长；有12栋楼的防水系统存在问题，下雨时，电梯一天甚至要人工抽水好几轮。

　　南方周末记者走访发现，确有电梯井底部持续渗水，地下停车场有管道破裂，污水倾泻，弥漫着一股臭味。

　　“我从来不相信物业做了事。”前述美容店老板娘说。“我们住在这里都人心惶惶的。”多位业主反映，电梯因为年久失修，已经出现过多次故障。

　　阿德的微信记录了2025年数次电梯停运，还有3位业主自称经历过被困在电梯里，有业主曾从8楼突然下坠到负二楼，好在人没事。

　　王刚解释，小区大部分电梯注册时间为2015年，能用10年已经算“梯坚强”。“矛盾都是小区里业主自己造成的。”王刚认为，业主对电梯的保护意识不足，如重复按键、把牛奶吐按键上等现象屡见不鲜。

　　“一个人不交物业费是他的问题，十个人不交是谁的问题？”一位业主反问。另一位有两套房子的业主算过一笔账，物业费、网费、燃气水电费，每月加起来少说也要1600元，但服务却差到“顶多算两毛钱”。

　　“盲目交钱就是纵容物业摆烂，大家一定要看清。”入住小区8年，阿德从没交过物业费，他自认有理，“他们都骂我白嫖，我说你把物业服务提高了，我一分钱不少。”

　　“8毛钱想买2块钱的服务质量吗？能维持小区基本运行就不错了。”在王刚的理解逻辑里，物业费收不上来，谈不上提高服务质量，物业只能勉强完成基本的保洁和安保。

东悦佳苑一楼栋贴有外墙脱落提醒。南方周末记者郑丹摄

　　村民变成城镇居民

　　“我们搬进来的时候，是以房换房，为什么还要交物业费？”东悦佳苑业主以老年人为主。许多上了年纪的业主对物业的角色认知是模糊的，而这与雒容镇的历史发展不无关系。

　　东悦佳苑原名叫南庆安置小区，业主是来自附近南庆村的村民。2009年，雒容镇由柳东新区托管，被纳入柳州重点发展的产城融合新区范围，作为柳州城市发展“向东看”的主战场，致力打造中国汽车整车生产新基地。

　　就像当年全国许多地方一样，雒容镇进入了快速城镇化时代，一寸寸自建房和土地，被兑换成人民币。受访业主记得，2008年前后，雒容镇一些村民开始被征地，到2013年，整村推进拆迁工程。

　　村民感受到了时代巨变。偏僻村落开进运送钢筋水泥的大卡车，从早到晚伺候庄稼的农民，乌泱泱转到工地上做工。工程队伍带动了当地的经济发展，尘土飞扬中，卖盒饭的小摊沿着街道摆开。

　　在媒体报道中，当年柳东新区工业增幅、财政增幅远高于全国、全广西平均水平。

　　“以前的柳州拳头大，小小的，我们得听政府的，柳州才能长大。”一位当初签字同意拆迁的业主说。据此前公开资料，柳州东城投资开发有限公司拟投资23亿多元开发安置区项目，用于集中安置南庆村约5500人。

　　该项目于2018年11月交付使用。安置方案按被征收房屋的户籍人口计算，人均给予60平方米的安置面积，补偿比例为1:1.2，以房换房，不要房的也可以换钱。

　　2019年，27岁的姜波在东悦佳苑选了人生中的第一套房。他心情激动，那时候小区公共设施都不完善，“路面硬化都没搞好，也没有绿化，大伙都是走泥巴路进来的，想着以后都会变好”。

　　村民的身份变成了城镇居民，他们的生活空间随着楼层摞起，最高的住到了24层。姜波说：“很多老人一辈子没坐过电梯，对电梯本能地带有几分恐惧。”

　　消失的田地、农房，换来的是小区周边基本完备的配套设施。小区大门口就是512路公交站，在一两公里远处，就是广州市妇女儿童医疗中心柳州医院、柳州市第二中学。

　　物业、业委会以及投票等陌生概念，也逐渐介入到这群刚褪去农民身份的市民新生活。

　　第一个接管东悦佳苑物业服务的，是一家隶属于柳州东城投资开发有限公司的国有企业，名叫柳州柳东安泰物业服务有限公司（以下简称“安泰物业”）。服务5年间，物业费1.3元/平方米。许多业主认为费用过高，拒绝交费。

　　也因为收不上物业费，安泰物业于2023年8月突然退场。当时直接导致东悦佳苑运行系统瘫痪。数百个监控黑屏，公共区域停电，垃圾堆积成山，每逢下雨，大部分楼栋的电梯井就会被淹没。

　　在这种全部乱套的情况下，业委会随即成立。当地村委会、社区以及柳东新区管委会出面，以村干部、屯干部为主，拉出一份二十多人的候选名单，经小区业主投票，2023年8月14日，第一届业委会正式成立。

　　成员共13名，业委会包括1位主任、2位副主任以及10名成员，各自分管数栋楼，没有工资，任期5年，姜波自此成为业委会副主任。

　　当时，业委会的首要任务是招一家物业公司接管小区。竞标物业公司的投票活动，在小区广场进行，为期3天。五六家物业公司各自设一个投票箱，一旁立牌上附带公司简介。第一天过后，只剩物业费用最低的两家公司，万家物业是其一。

　　业主再对这两家公司投票并签名，业委会成员和村委会在现场监督。有3位业委会成员坦言，当时一些人脉广的老人守着投票箱，宣传万家物业。

　　有业委会成员向管委会、社区和村委会反映过拉票问题，得到管委会的回复是：“小区不能没有物业，不管哪个物业用什么方式，只要有物业来接手小区就行。”王刚否认这一指责，称中标流程“都是通过合法程序的”。

　　投票结果显示，那场投票共780户业主代表参与，万家物业以473票获选，占比70%。

　　后万家物业与业委会签订的服务期限为2023年9月1日至2028年8月31日，共5年。

万家物业办公室。南方周末记者郑丹摄

　　“挨骗了”

　　2024年初，王刚成为东悦佳苑的物业经理。他住在柳州市区，每天上班跑二十多公里，开车半个小时，最后爬坡驶入居于高地的这处楼盘。

　　在王刚眼里，东悦佳苑就像一座孤岛，“岛外”和“岛内”是两个世界。

　　在“岛外”，一家家工厂拔地而起，汽车产业规模肉眼可见地越做越大。在“岛内”，已经成为城镇居民的业主，王刚有时候能明显感觉到，跟他打交道的是一群失去土地的农民。“在政府征地、村民搬离的过程中，没有专职人员给他们进行循序渐进的引导。”

　　2024年3月，王刚带队在小区绿化带上，种了一排常绿灌木，很快就被业主拔掉，种上了蒜苗、葱花、芋头、青菜、菜花。王刚找人把菜都拔掉，栽回树苗。数月后，绿化带又悄悄地变成了菜地。

　　在物业办公室斜对面，整日摆一排卖菜的摊位，这些蔬菜都是上了年纪的业主利用小区内外的土地种的。

　　“小区如果在柳州市内的话会好一点，周围环境、街坊邻居、其他小区业主的文化素质也会影响他们。”王刚说，东悦佳苑周边没有其他小区，“也是一个信息上的孤岛”。

　　老一辈人尤其不愿意交物业费。王刚称，此前有个年轻人交费后叮嘱，将收据在其家门口找个地方藏起来，千万不能塞进门缝，“不能让我爸妈看到，他们不让我交物业费”。

　　讲到这儿，王刚笑很久：“交个物业费，还要偷偷摸摸，你想想，这到了什么程度？”

　　他还发现，业主会把房屋质量不如预期的问题，迁怒到物业身上。“他们认为小区出什么问题都要由政府解决，把物业当作基层公共治理的工具，进而将政府职责转嫁给物业，可是房子不是我们修的，这不是物业的责任。”王刚说。

　　与此同时，业主并不情愿承担公共设施的维修费用。按照物业合同，800元以下的维修费用由物业承担，超过800元则由业主分摊，遇到后一种情况时，物业往往收不上来钱。

　　万家物业在刚入驻时，对小区进行过一次全面检查，共计发现六百多项需要整改的问题，消防设施、监控系统都不合格。这些问题并非没办法解决，但困在收钱的关卡上。

　　小区没有公共维修基金。数位业委会成员告诉南方周末记者，当初在安置村民时，政府承诺补贴公维金。王刚称，他多次与政府相关部门沟通，以“消防维修”为由申请到部分公维金用于更换小区内一批消火栓。但按流程，物业要经过2/3的业主签字同意才能使用公维金。结果走访的544户业主中，只有1户签名，“理由是他们觉得公维金是他们的钱，不能动”。

　　物业费没有，公维金也不能用，一系列摩擦都加剧了物业费难交困局，事情陷入恶性循环。用万家物业法定代表人蓝爱林的话来说，自己是“挨骗了”。

老人在小区广场上摆摊卖菜。南方周末记者郑丹摄

　　过年后会好起来吗

　　“东悦佳苑这种小区，在业内已经是作为摒弃的对象。”王刚认为，当物业投入和回报不成正比时，东悦佳苑就会被放弃。“这是他们的家，万家物业只是一家私营企业，不是国有企业，也不是慈善机构，没有义务无私奉献。”

　　万家物业对小区下了最后通牒，他们给业委会发函，称到2026年2月28日，如果整个小区物业费交不到50%，公司就彻底撤场，此后会通过诉讼追回物业费。

　　从2024年7月开始，王刚已经逐个起诉不交纳物业费的业主，目前已起诉了20位，打了10场官司，都胜诉了。他打印了一份判决书，张贴在小区每个单元楼公示栏，用于警示不交费的业主。

　　判决书写道，被告王某，自万家物业进驻以来，拖欠物业费、水费、加压电费共计1232元。法院判被告按约支付费用，不过对于万家物业要求业主赔付违约金的诉讼请求，法院从鼓励双方为小区和谐相向而行的角度，不予支持。

　　2025年12月29日那天，阿德带十几位业主前往物业办公室讨说法并报警。次日，蓝爱林在业主群里谴责业主，并通知物业办公室人员集体请假三天。

　　“被停梯不是物业造成的，是欠费业主造成的，受影响的要去找欠费业主，而不是找物业。”蓝爱林在群里口气强硬。

　　业主之间的矛盾也激化了。一位业委会成员说，有交费的和没交费的业主在广场上起了口角，两人本来关系蛮好，但因为交费问题相互有怨气，喝了点酒后差点动手。

　　为了尽快解决电梯停运问题，2025年12月12日，业委会曾召开了紧急业主大会，主要议题是，决定小区是否需要继续跟万家物业的合同。

　　业委会有3位成员回忆，那天下着小雨，会场冷清，现场只有四五十个人，业主大多保持沉默，最后没有结论。一周后，东悦佳苑发布公告，原物业服务合同继续履行。

　　经政府和业委会协调，万家物业和电梯维保公司采取的措施是，当一个单元楼的交费率超过50%，就开通该单元的一部电梯，超过70%开通两部电梯，王刚说，“给一部梯的钱，签一部梯的合约”。

　　当业主意识到电梯停运威胁生活后，物业交费率终于上来了。截至2025年12月30日，小区内一半楼栋的交费率超过50%。

　　截至2026年2月6日，小区46部电梯，已恢复运行18部，有3栋楼的电梯完全不开放，居民仍在爬楼梯。王刚告诉南方周末记者，过年期间，会尽量保障所有楼栋电梯开放运行。

　　不过，2026年物业费的交费率目前仅7%。王刚做好了撤场准备。“我们走的头一天晚上，会全部停掉（电梯），并报市场监督管理局。否则后续使用出了问题，所有的法律责任都是我们承担。”王刚说。

　　“我们也是农民转变过来的，又不懂业委会到底要肩负什么样的责任和义务。”数位业委会成员都发愁，如果物业走了，这个小区怎么办？他们甚至想过另一种可能，如果业委会撒手，“让这个小区烂下去，烂到最烂，会不会有人出面解决？”

　　说着，姜波怀念从前在屯子里的生活。那时候，家里人种十几亩作物，早出晚归，一年下来也能赚够温饱，也算小康生活，“无忧无虑，不需要交各种费用”。