房子和人一样，有衰老、生病的一天，也需要定期体检。
“房屋体检”一词最早出现在政府文件中，是2022年。住房城乡建设部开展了全国自建房安全专项整治行动，提出研究建立房屋体检制度。
同年5月，国务院办公厅发布《关于印发全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，开篇便提及4月29日湖南长沙居民自建房倒塌事故，要求“研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”（下文简称“三项制度”）。
据南方周末记者统计，2025年下半年，郑州、东莞、长沙、武汉四城，陆续发布了相关文件、通知。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对南方周末记者分析，全国大量建于上世纪八九十年代的老旧住宅，因设计标准滞后、材料老化、维护不足等问题，存在结构安全隐患。
上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，30年前造房子的标准跟现在不同，而且过去很长一段时间“重建造、轻管理”，一些小区是否有正常的维修保养都不清楚。“维护不好的，15年房龄像25年一样坏了的都有。”
根据第一财经统计，以10年为周期看中国家庭住房的建成时间，1990年代的占21%，2000年代占30%，2010年代占35%。
这意味着，有超过一半的家庭住宅，房龄超过或临近25年。
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谁来付钱？
2025年11月18日，郑州发布对三项制度的试点实施方案及工作细则的征求意见稿。
将从2026年开始，对房龄30年及以上的房屋实施首次体检，包括地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线等重要部件，以及相互之间的构造连接情况。
体检分阶段进行：2026年对1985年（含）以前建成房屋进行体检；2027年对1986年到1990年建成房屋进行体检；2028年对1991年到1995年建成房屋进行体检。
并要求，房龄30年及以上，未达到设计使用年限的，每10年体检一次；达到年限但需继续使用的，每5年体检一次。非住宅房屋达到年限需继续使用的，每2年体检一次。
体检费用，城镇住宅从市级公共账户列支。非住宅，由房屋使用安全责任人承担，市级公共账户按照50%的比例，以奖代补。
今年8月，东莞也发布了针对三项制度的征求意见稿，计划对房龄超30年的房屋进行体检。
费用采取“业主负责+保险补充+政府兜底”的模式。
比如，公共建筑主要由保险责任承担，房屋养老金（公共账户）和财政资金作补充。涉及多业主建筑，则鼓励使用物业公共收益部分。
经营性房屋和村（居）民自住房屋，原则上由房屋使用安全责任人负责体检费用。属于村（社区）集体物业的，由村（社区）资金兜底。
长沙10月底发布了城镇房屋结构安全体检技术指南，要求房龄超25年、未达设计使用年限的，公共建筑每5年体检一次，住宅每10年体检一次；达到设计使用年限的，公共建筑每2年体检一次，住宅每5年体检一次。
长沙对经营性自建房的体检标准最严，例如房龄超过25年的，每2年体检一次。
不过，这一技术指南没有提及体检费用从哪里来的问题。
以上三城，相关规定是由住房和城乡建设局发布的，10月发布的《武汉市城镇房屋体检技术导则》，是由房屋安全鉴定行业协会发布的。规定了四部分体检内容，没有提及费用问题。
谁来付钱，是房屋体检能否落实的关键。
严跃进以郑州房屋体检涵盖的内容为例，根据行业经验，算了一笔账。
老旧住宅若为6层砖混结构，建筑面积约3000平方米，则地基沉降、墙体裂缝等基础检测费用5万-8万元；主体结构检测，如混凝土强度、钢筋锈蚀费用10万-15万元；电梯、管线等设备设施检测费用3万-5万元；综合检测报告编制及专家评审费用2万-3万元。
一栋楼的检测总费用在20万-31万元之间，约合每平方米60-100元。
他表示，这样的费用，一般楼栋肯定吃不消。若检测难度加大，或其他项目增多，费用还会增加。况且最需要体检的老旧小区产权复杂，责任主体模糊，筹资会更困难。
“即便有补贴，也不可能每栋楼都补，政府资金压力非常大。除非把一栋楼的体检成本降低到5万元以下，可能还有一定的接受度。”
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重要的是配套方案
根据郑州的征求意见稿，房屋首次体检后，体检机构应在15日内出具体检报告，上传至郑州市房屋安全管理平台。
体检结果分为：通过、基本通过、不通过三类。
若不通过，要在24小时内向主管部门报告。如果还存在重大安全风险，要在2小时内报告。之后，开展房屋安全鉴定或采取加固、修缮等处置措施，等安全鉴定合格后再使用。
在体检中发现的隐患，也将由房屋使用安全责任人承担后续治理费用。更大的难度也在这里。
城市更新实施专家、北京建工五建集团副总经理李娟对南方周末记者分析，根据相关规定，一旦检出D级危房，必须第一时间停止使用，疏散所有人员，并设置警示标志和硬质围挡封闭现场。
“现实是，一栋楼里住着几十户甚至上百户居民，体检发现不安全，让马上停止使用，这些人当下去哪儿？后续的解决方案怎么征求意见？资金从哪里来？如何审批？还是直接走哪一类应急通道？”李娟认为，衔接的落地解决方案需要更详细，否则会很难推进。
