在深圳、上海，居住证能买房，基本意味着持续了16年的一线城市限购被松绑。

　　深圳的“小阳春”主要表现在核心区的新房上。

　　3—4月，北京、上海二手住宅成交的70%以上都是总价300万元以内的房子。

　　新房价格，上海上涨、北京下降、深圳和广州微升。二手房，四城环比都在上涨，同比仍降。

▲2026年5月，深圳福田不动产登记中心一角。(南方周末记者 梁婷/摄)

　　楼市的这个“春天”，较往年，余波更久。

　　2026年3月至5月是几年来罕见的超长“小阳春”。上海易居房地产研究院数据显示，上海二手房成交量这三个月都稳定在2.8万套以上，是2022年以来没有过的。

　　北京二手房成交量也连续三个月维持在1.7万套以上，是近五年来的峰值。

　　深圳也出现类似情形。据深圳贝壳研究院统计，3月全市一、二手房成交1.19万套，4月1.26万套，5月来到1.34万套，比2025年同期增长28%。

　　但还算不得“量价齐升”。

　　国家统计局数据显示，4月，一线城市的新房价格环比上涨0.1%，同比来看，下降2.1%。二手房环比上涨0.6%，同比则下降6.8%。

　　环比，是跟上个月比；同比，是跟上一年的这个月比。也就是说，在价格上，一线城市房价比上个月有些微提高，但仍比上一年低。

　　哪些因素促成了一线城市的交易量上扬？增长背后，2026年上半年的楼市又有哪些细微变化？5月下旬，南方周末记者梳理官方、中介、研究机构的数据，实地探访北京、上海、深圳多个新楼盘、中介门店，采访多位房产从业者、研究者、买房者，探究楼市冷热虚实。

　　限购松绑，居住证也能买房

　　“我不劝你，有需求就买，没有就再看。”深圳宝安新安街道的房产中介王文治对现在是否适合买房的回答很克制。尽管，他所在的门店正经历着一次增长。

　　比起前两个月，门店咨询量多了50%，带看也涨了20%，传导到成交量上，比上月涨了10%。

　　这很大程度上得益于4月29日深圳发布的楼市新政。其中最重磅的一条是：持居住证，无需社保、个税，即可在福田、南山，以及宝安新安街道买房。

　　这是深圳在2025年9月5日发布的全市八区放松住房限购政策中，“唯三”还被限购的区域，也是深圳的核心都市圈。

　　Allen是深圳的一位房产顾问，也做了房产自媒体“A哥聊房”。他对南方周末记者说，深圳的居住证很好办，两三天就可以下来。“所以说深圳虽然表面还有限购，其实已经放得很开。”

　　根据规则，在深圳实际居住和社保、个税缴纳满一年便可以申领居住证。如果是全日制大专及以上学历，无需社保、个税，就可申办。

　　2026年2月，上海出台的七条楼市新政中，也有两条被视为对限购政策的大松绑。

　　一条是，非沪籍购买外环内住房的社保、个税年限要求，由“满3年”减为“满1年”；另一条是，持有上海居住证满5年，无需同时满足社保、个税要求，即可在全市买一套房。

　　北京的楼市新政则要追溯到2025年年底：将非京籍家庭在五环内购房的社保、个税缴纳年限要求，由3年减为2年；五环外从2年减为1年。不过，目前还没有居住证可以买房的政策。

　　广州在2024年9月，就彻底取消了限购，是一线城市中的第一个。2026年4月30日的新政，比较大的变化是，公积金贷款的最高额度提高至360万元。

　　2010年4月到10月，一线城市的限购政策依次落地，买房开始走入限购时代。十六年后，限购的大幅松绑，让市场成交量迅速有了反应。

　　中原地产数据显示，在“沪七条”出台后的3月，上海二手住宅成交2.85万套，同比上涨6%，是2021年4月以来，近60个月的单月新高。

　　据专注地产领域的普睿数智研究中心统计，北京3到4月二手住宅成交量也维持在1.8万套以上，相比过去三年同期分别增长9%、36%和4%，较2025年月均增幅30%。

　　在深圳，新政效应同样明显。深圳市房地产信息平台显示，5月全市新建商品住宅成交4545套，同比上涨44%。乐有家研究中心统计的全市住宅网签数据显示，5月二手住宅网签5534套，同比上涨18%。

　　与之对应的是，新政出台前的3月市场。南方周末记者梳理深圳贝壳研究院的统计，2025年3月，深圳二手房成交7146套，2026年3月是6770套。

　　一位深圳的房产中介对南方周末记者说，从2025年9月上一轮政策出台后，到今年4月，二手房成交量一直比较稳定，每个月都在5000套以上。

　　“但成交均价一直在阴跌，从5.8万元掉到5.7万元，上来一点后，很快又跌了，来回浮动。”他说，当时大家判断可能会继续阴跌，政策很及时，稳住成交量的同时，把成交价也稳住了。

　　几位受访者都说，深圳市场的好坏，5000套是个分界点。5000到8000套之间，证明市场不错。8000套以上属于旺盛期。低于5000套，代表行情差。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平也提到，这次政策最好的一点，是止住了回落态势。

　　她对南方周末记者解释，“正常市场37度，以前可能降到30度出政策，能把市场拉回37度或40度。现在，刚降到35度，就有政策了。很快回到了37度”。

　　政策一大部分释放在核心区，还有一些外溢到周边区域，所以对全市成交量都有推动。

　　核心区的新房热

　　2026年5月17日，深圳南山粤海街道一处新楼盘很是热闹。从10点20分到11点，四十分钟内，至少有20组新客户到访。沙盘围满了看房人。参观样板间，需要核验资产，200万元以上才能进入。

　　销售向南方周末记者介绍，粤海街道被称为“宇宙第一街道”，汇聚着上百家上市公司，包括华为、腾讯、大疆等大厂。2024年街道GDP达4500亿元，比许多城市都高。这是粤海最后一个旧改地块，2025年年中开售其中一栋商品房，前期卖得慢，年底卖得快一点。新一栋5月底开盘，最小面积105平方米，最低售价876万元。

　　销售透露，“五一”假期出现了真正的游客式买房。5天，卖给外地游客10套。

　　乐有家是深圳市场占有率排名第一的中介机构。中介陈辉说，最近，10个咨询里至少一半是外地客户。政策出台前，他所在的位于福田的门店，半个月最多成交五六单，现在能有十单。客户的特点是年轻化，对居住品质要求更高，关注新房。

　　深圳的高端住宅、豪宅大多聚集在这次政策放开的核心区。从数据表现和实地走访来看，深圳的超长“小阳春”在新房上表现得更突出。

　　深圳贝壳研究院数据显示，5月南山的二手住宅成交量同比增长38%，新房同比增长231%，增幅全市第一。

　　不过，南山能实现如此高的增长，也在于2025年同期新盘供给很少。南方周末记者梳理深圳住建局公示的近两年计划入市的商品住宅数量发现，2025年前两个季度，南山总计575套，第四季度骤增至2093套，2026年前两个季度，有1916套。

深圳南山粤海街道一处在售的新楼盘销售中心。(南方周末记者 梁婷/摄)

　　Allen说，半年来，深圳新房比二手房交易火很多。现在核心区的新房，大多是旧改、商改住项目，尤其南山，是牙缝里挤出来的土地，非常稀缺。

　　“房子品质更高、地段更好，价格还不贵，对有需求的人来说，没理由不买。”

　　在福田的一处新盘，销售也提到，“五一”期间，一个人同时要带看三四组，尤其有很多香港客户。售楼处还摆着专门针对香港客户的楼盘资料。

　　他介绍，该项目备案价是11.5万元/平方米，2025年年底开盘时，打了9折，现在是92折。11月开盘，到现在卖了一半以上，92平方米的卖得最快，173平方米的剩得最多。

　　买房者李先生在去年开盘时就买了这里的一套123平方米的房子，首付20%。对于是否有资产配置的考虑，他笑笑否认，“就想改善居住环境，住一下新房子”。

　　据李先生了解，周边好一点的二手房，均价也在8万元/平方米，但楼龄相差20年。他现在就住在附近，房子面积不到八十平方米，挤着一家五口人，还有一位老人租着房子。

　　在福田不动产登记中心，几个正在过户的人，与李先生想法类似。

　　一位女士把福田一处建于二十年前的房子卖了，来和买家过户。她在南山万象城附近买了总价八九百万元的新房，预计9月交房。

　　她对南方周末记者感慨，旧房120平方米，才卖了六七百万元。高峰时，能卖上千万元。

　　“现在换房，就是低进低出。以前卖得高，换房成本也高。”她说，万象城的房子环境好，还靠海，高峰时开盘能到每平方米二三十万元，现在也便宜多了。

　　Allen分析，现在的市场，开发商不敢定高价，有的新房比二手房还便宜。总价八九百万元房子的火爆，源于未来在核心区很难再买到这样的资产。“就算有地，大概率也会建大户型。”

　　相比深圳新房的热闹，北京、上海的新房市场要冷静许多。

　　根据北京市统计局发布的房地产开发和销售情况来看，1—4月全市住宅新开工面积195万平方米，上年同期为268万平方米。住宅销售面积233万平方米，上年同期为206万平方米。

　　北京的住宅待售面积，比上年同期，还增长了13.4%。

　　上海统计局发布的房地产开发、经营基本情况显示，1—4月住宅新开工面积同比下降了58%，销售面积同比下降了29%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对南方周末记者说，4月上海新建商品住宅成交面积为42万平方米，环比减少25%。5月成交面积56万平方米，环比涨了19%。类似的波动符合规律。

　　“在新房上，高端改善房源的热度回升，但中低价位刚需房源的热度没有明显抬升。”

　　二手房，集中在300万元以下

　　通过乐有家对最近两年3至5月深圳二手房成交数据可以看出，2026年，大面积户型增长明显。

　　4月，90—144平方米的房源环比上涨6%，占比约36%，去年的占比则一直在30%以下。144平方米以上的房源占比9%，环比提高了1.3%。

　　从价格段来看，今年3至5月，1000万元以上的房源占比从10.9%增长至11.6%。去年则是反过来的下降状态。300万元到500万元的房源占比1/3左右，两年来变化不大。

　　300万元以下的房源，2025年3月、4月成交占比都是22%，2026年3月提升到31.3%，5月回落至26.8%。

　　王文治说，他所在的区域，2026年年初，六成的咨询量都集中在总价300万元左右的房子上。这类房子竞争激烈，“因为价格降得快，又是学区，好一点的都卖完了”。

　　他从2017年开始做中介，主要做二手房。感觉今年客户的下单欲望比去年稍高，“行情没有多好，但也不差”。

　　遇到王文治时，是一个工作日的下午四点，这一天还没有一个带看。“现在平均30个带看，才可能成交1个。”

此次放开限购的宝安区新安街道的一个小区。(南方周末记者 梁婷/摄)

　　普睿数智研究中心分析北京、上海、深圳在小阳春期间的二手房市场发现：在深圳，高总价、大面积、多室户房源成交量价齐升；北京、上海则以总价300万元以下的房源为主。

　　3—4月，北京总价300万元以下房源的成交占比达到78%，这一数值在2023年初为65%。其中，200万元以下的达到60%。

　　中原地产的数据显示，3月上海二手房成交2.85万套，其中总价300万元以内的占比达到70%以上。4月，依然维持在70%以上。

　　马晓军曾是德佑地产的营销副总，现在在上海做单边代理业务。他告诉南方周末记者，2024年9月，总价300万元以内的房源占比是46%。2025年年中，大概是50%。“这说明，成交结构中，刚需客户越来越多，改善升级的一直在下降。”

　　“成交大多是以价换量。”他观察到，现在的市场，想把房子出手，价格起码要下调5%—10%。

　　上海房产咨询公司“房外房”联合创始人孟庆国统计了最近找他们的客户，卖房客户在5月急速下滑，大概是3、4月的60%。买房客户接近3、4月的1.5倍。“买房人的情绪确实起来了。”

　　不过，市场85%的成交量还是集中在总价500万元以下的房源。“这个总价段的房子，租售比高，且过往四年跌得最惨。一旦到了800万元以上，二手成交还是冰冷的，70%的人都选择买新房。”他对南方周末记者解释。

　　价格怎么变？

　　这个超长“小阳春”，房子的价格在怎么变？

　　陈辉举例，深圳南山一个有电梯的两房，最近成交价是330万元，2025年，同户型成交的最低价在320万元左右。还有些小区的成交价也是类似变化，价格比较稳定。

　　乐有家数据显示，5月深圳二手房的成交均价是6.08万元/平方米。不过，业主的挂牌均价连续一年都在微跌，5月是5.93万元/平方米，2025年同期是6.5万元/平方米。

　　普睿数智研究中心统计，北京的成交均价也在持续走低，4月较上年同期下降了11%。而且挂牌价跌速远高于成交价，说明卖方心态更务实、力求快速成交。

　　南方周末记者梳理了2024年、2025年、2026年国家统计局发布的3月、4月的70城商品住宅销售价格变动情况，聚焦在北京、上海、深圳、广州这四座城市，看新房和二手房的价格变化。

　　综合来看，上海新房价格，环比、同比都在上涨。环比变化幅度较小，同比涨幅较大。北京的新房价格，同比和环比大体上都在下降状态。广州、深圳的新房，近三年同比也都在下降，今年3月、4月，都环比微升。

　　在二手房上，四座城市今年3月、4月的环比均上涨。这说明，小阳春在量上的热闹，对价格有一定拉升。

　　北京，3月、4月分别环比上涨0.6%、0.4%；上海，上涨0.4%、0.7%；深圳，上涨0.4%、0.3%。广州，均环比上涨0.2%。

　　不过，同比变化都处在下降之中，去年降幅曾一度缩小，今年再次拉大。

　　就3月来看，北京过去三年分别同比下降6.4%、下降2.1%、下降8.3%；上海下降6.9%、下降1.4%、下降6.2%；深圳下降7.4%、下降4.1%、下降7%；广州下降8.6%、下降8.7%、下降8.1%。近三年的4月也是相似态势。

　　孟庆国认为，“总体而言，市场还没见底”。

　　见底的信号是：租售比与利率持平，租金持续上涨，库存要降低到10万套。他们公司统计，目前上海二手小区库存在16万套。

　　安居客上海统计，截至2026年5月31日，上海二手房挂牌量是30.92万笔，2025年同期是37.97万笔。剔除重复挂牌后，他们认为，真实库存大约是10.3万套。

　　孟庆国提到，2021年3月上海发布的《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》规定，若新房项目认购比例超过1.3:1，便会触发5年限售规定。

　　2026年开始，这批新房的限售会逐步到期，2027年还会有约4万套解禁，这对市场也会是一次大的冲击。他预计，那之后，或许才会见底。

　　（文中王文治、陈辉为化名。）