▲ 2026年8月26日，北京市大翔凤胡同，几天前上线拍卖平台的四合院。（南方周末记者 吕雅萱/摄）

　　起拍价2.6亿元，北京一套紧邻恭王府的四合院在网络上引来上万人围观。因无一人报名，最终流拍。

　　2026年8月25日，阿里资产网上架了这个名为“后海大翔凤四合院”的院落。它位于北京老城核心地段，地处什刹海历史文化保护区。

　　院内还住着35户人家，他们已经在那里生活了几十年，其中不少是北京空调器厂的老职工及家属。

　　拍卖公告明确写道，拍卖成交后，35户租户的腾退、协商、搬迁补偿以及可能产生的诉讼等费用和风险，均由买受人自行承担。

　　“天价”四合院，为什么会走到拍卖这一步？几十年前通过福利分房住进这里的老职工，又该如何离开？

　　公房与私产

　　大翔凤胡同紧挨恭王府，原名“大墙缝胡同”。2026年8月26日，正值暑假，黄包车夫拉着游客穿行胡同间。向西北方向走约百米就是后海景区，游客熙熙攘攘。

　　拐进院落，外面的喧闹很快消失。名为四合院，实则是一处大杂院，低矮的平房犬牙交错，最大单间建筑面积257.6平方米，最小仅5.7平方米，整体面积972.7平方米。

　　大杂院的起拍价为2.6亿元，竞拍保证金为2600万元。拍卖获得了132人设置提醒，接近1.5万人围观。公告显示，这处资产的产权性质是集体产权，产权方为一家民营企业。

　　南方周末记者获悉，这家民营企业是北京市北空空调器有限公司（下称“北空公司”），前身是集体所有制企业北京空调器厂。

　　南方周末记者从这次拍卖的中介处获知，北空公司目前急需资金，希望通过出售名下房产以缓解资金压力，并解冻名下其他被冻结资产。

　　竞拍公告显示，成交后3个工作日内，买受人需要支付不低于6000万元的首期款。成交后30日内，需要一次性付清全部成交价款。

　　据天眼查，北空公司2025年参保员工仅7人。2023年以来，公司法定代表人多次被“限高”。2025年以来，北京市海淀区税务局、平谷区税务局发布多条北空公司的欠税公告，涉及房产税、城镇土地使用税、增值税等，拖欠税款超过200万元。2026年以来，公司还出现多条被执行信息。

　　南方周末记者多次拨打北空公司公开电话，无人接听。通过中间人向该公司就拍卖详情寻求采访，截至发稿，公司也未作回应。

　　“我一看新闻写着住35户人家，才知道拍卖的是我们这个院子。”一位73岁的王姓老人在大杂院里生活了三十多年，她告诉南方周末记者。

　　多位居民表示，并不知道自己居住的院子被拍卖，直到看见新闻。

　　竞买公告显示，院子里35户租户全部签订了无固定期限的《公有住宅租赁合同》，年租金约1.1万元，折合租金标准约1元/平方米/月。

　　王姓老人介绍，35户居民都是北空公司改制前原集体企业时期的老职工，当年依据福利分房政策住进来的。院子所在地块，过去是北京空调器厂的厂房，后来工厂外迁到郊区，厂里在原厂址上修建职工宿舍，形成了如今的大杂院。

　　据北京市总工会官网信息，北京空调器厂是中国最早的空调生产企业。1993年，工厂第一次改制，由集体所有制转为股份制，全厂职工入股，年底分红。2001年，工厂再次改制为有限责任制，更名为北京北空空调器有限公司。

　　王姓老人表示，企业改制成有限责任制后，职工陆续退股，工厂事实上与老职工逐渐脱离了关系，双方只在职工每年向企业缴纳房租时才会联系。

　　几十年来形成的邻里关系，让居民不愿意轻易离开。王姓老人尤其在意医疗条件，她的老伴正在附近的北京大学第一医院住院，从院子步行过去约20分钟。此外，她认为，她家房本上登记面积只有20平方米，即便获得补偿，补偿总额未必能让她在北京重新买得起房。

　　史西宁是京康律师事务所主任，办理过多起北京老城公房腾退案件。他告诉南方周末记者，随着企业改制，这座院子的产权方变成了民营企业，表面上是公房，实际上已经是私产。但是居民仍然按照过去的方式交租、居住，也一直把这里理解为原单位的公房，这也成为如今这处院落最难解决的问题。

2026年8月26日，北京市大翔凤胡同这个四合院内住着35户居民，私搭乱建严重。（南方周末记者 吕雅萱/摄）

　　腾退难题

　　据这场拍卖的中介人员了解，前些年曾有买家有意以约6亿元收购这处资产，但最终因为一些因素没有推进下去。

　　在他看来，最大的阻力并不是买下院子，而是买下之后如何把35户居民搬出去。

　　王姓老人说，这些年，院子里来过一拨又一拨看房的人，但没有一人真的表示买下。“这乱糟糟的环境，这么多住户，谁愿意买地花一份钱，安置我们花一份钱，重建改造花一份钱？”

　　如果产权人希望收回房屋，35户居民是否必须搬走？如果要搬，又是否需要补偿？

　　史西宁认为，如果单纯从房屋产权和租赁关系来看，产权方有要求住户腾退的法律依据。

　　他解释，目前北京公房腾退通常会按照一定标准给予补偿，但大翔凤胡同这处房产的产权已经发生变化，不属于国家直管公房。

　　北京在明律师事务所律师李鹏霞告诉南方周末记者，这些居民与普通市场租客的性质并不相同，他们当年是集体企业的职工，通过福利分房进入院内居住，此后长期在这里生活、交纳租金，这样的租赁关系具有特殊的历史背景，不能简单按照普通市场租房来处理。在她看来，即便合同写的是“无固定期限”，也不能简单理解为产权人提前通知后，就可以让住户无条件搬离。居民长期居住形成的利益，以及福利分房这一历史背景，都可能成为需要考虑的因素。

　　如果走司法路径，会如何解决这个问题？

　　李鹏霞认为，法院不会只凭产权方已经变成民营企业，就直接判决35户居民全部搬走，而是需要逐户审查租赁关系的合法性和住户的占有依据，同时会参照北京公有住房的裁判精神，兼顾历史福利安置的实际情况。

　　对于通过福利分房入住、长期正常交租且没有明显违约行为的居民，她认为，法院在处理时需要考虑其特殊的历史居住背景，实践中可能优先引导双方调解，协商补偿和安置问题。

　　事实上，近年来，北京市政府一直在持续推进核心区胡同里的大杂院腾退工作，腾退对象以国家直管公房为主，采取申请式退租的形式。

　　一位专注房屋拆迁领域的律师告诉南方周末记者，直管公房的腾退路径已经相对成熟，一般是参考周边同等品质房屋的市场价来定补偿价。大翔凤胡同里的这处大杂院是私产，政府主导腾退的优先级和可能性不大，想依靠市场化的力量来推动腾退，这里面的弹性也太大。

　　拍卖的中介方对南方周末记者表示，在首轮拍卖未能成交的情况下，后续可能进行二拍。他表示，北空公司希望借助拍卖平台的流量，找到社会上真正有能力处理腾退问题的买家，再就价格、腾退方案等进行协商。