今年以来，广州城市更新“火力”加速。短短不到一个月内，广东省、广州市就城市更新改造发文，前者提出自9月30日起简化“三旧”用地报批手续；后者披露了当前广州旧改进展及招标合适的机构为旧改制作影像记录建档。广州各区目前亦纷纷就“三旧”改造出台了各种地方版的举措。9月12日，由南方都市报主办的“高质量发展·城市更新”课题启动仪式暨城市更新专题研讨会举行，会上发布了城市更新课题第一阶段观察报告。广东省房地产行业协会、广州市房地产行业协会等机构，及富力、时代、保利等13家房企代表出席。

　　广州城市更新的力度和速度前所未有

　　城市更新工作是新时代城市高质量发展的重要契机和关键抓手。自2009年广东省出台“三旧”改造政策以来，广州大量城中村、旧厂房、旧城区旧貌换新颜，实现了城市存量空间的改造升级。广州新一轮国土空间总体规划提出老城市新活力、推动产城融合、促进高质量发展的城市总体目标。在土地供需矛盾日益突出的现实背景下，城市更新受到了越来越高的关注。

　　今年以来，广州城市更新的力度和速度可谓前所未有。但如何推动城市更新高质量发展，也成为了当前必须作答的关键命题。南方都市报总编辑戎明昌在致辞中表示，“南方都市报不仅要发挥主流媒体的传播力、引导力、影响力、公信力，还要充分发挥智库媒体的研究力、连接力和服务力，希望能为广州的城市更新工作贡献智库媒体的力量”。

　　当前，城市更新受到了越来越高的关注。诚如广东省房地产行业协会王韶所言，“广州、深圳占据大湾区48.8%的人口，土地却只占18.9%。要实现高质量发展，必须突破土地瓶颈。”他分析认为，城市更新顺应对美好生活的追求，也是为了配合大湾区打造世界级城市群和国际一流湾区，建立宜居宜业宜游优质生活圈的需要。“城市更新是系统工程，不可能一蹴而就。我们要围绕“新”做功夫，不仅是建筑的新，物理空间的新，更是生态系统的新、产城融合的新、生活模式的新”。

　　在广州市房地产行业协会陆毅看来，“过去十年，房企用智慧缔造了靓丽的风景线，又为后来的城市更新长效机制的建立提供了足够的论据”。

　　南都课题 从三方面助力城市更新发展

　　南都城市更新课题组介绍了一套可供参照，可供遴选，可供推广的城市更新调研方法。课题将从三大方面助力城市更新发展：一是启动城市更新系列调研，采访大量城市更新案例，总结提炼成功经验，分析探讨困难挑战，为城市更新工作积极建言献策；二是搭建城市更新的交流互动平台，聚合社会各界力量协同参与城市更新工作，共同缔造城市更新成功案例；三是建立城市更新数据库，发挥数据分析和测评的力量，洞察城市更新的发展趋势，量化评估城市更新的实际成果。

　　城市更新课题组还邀请中国城市规划设计研究院、广东省房地产行业协会城市更新服务中心、广州市房地产行业协会、广州市城市更新协会为指导单位，广东省城乡规划设计研究院为顾问单位。同时还聘请广东省房地产行业协会王韶、广州市房地产行业协会陆毅、广东省城乡规划设计研究院李欣、中国城市规划设计研究院邓东、中国城市规划设计研究院深圳分院罗彦、广州市城市更新协会江浩、广州市城市规划设计所林太志、广州市城市规划勘测设计研究院城市设计策划所陈志敏等专家为课题顾问，共同打造城市更新思想库。

　　城市更新观察

　　过去10年，广州仅完成10条村改造

　　广州从1999年开始筹划城中村改造，2007年尝试城中村改造新思路，在2009年正式展开“三旧改造”之前，成绩一般。

　　每一条村的改造都是一场持久战。城中村全面改造涉及五个阶段：计划申报、实施方案编制、实施方案审核审定、实施方案批复、方案批后实施，各项工作步骤至少达20个环节，当中至少17个环节需经过绝大部分村民同意。涉及相关部门审批的达60项。

　　尽管改造过程异常艰辛，但过去十年来，广州仍成功改造了10条村。当中包括5条全面改造的城中村：猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村、潭村；还有5条微改造的城中村，黄埔村、西塱村、永泰村、萧岗村、线坑村。

　　改造前后，效益截然不同。调研结果显示，例如琶洲村改造后村集体商业租金翻了约8倍。保利商业以82元/平方米整体承租20万平方米琶洲村集体物业，每年可以为村集体带来2亿多元的固定现金流。每户村民每年光村集体物业就可以收租20多万元。如果家里还有多套住房每月收租数万元，一年光租金收入或达五六十万元。

　　旧改提速，至少247条村启动改造

　　今年以来，广州的旧改大大提速，可谓是开启城市更新以来进展最迅速、成果最显著的一年。

　　南都大数据研究院城市更新课题组研究团队发现，截至今年9月10日，广州有至少247条旧村启动改造相关工作，这比5月中旬时记录的多了55条。仅今年就已有24条村启动招标合作企业，当中有17条村寻求到合适的合作企业。

　　统计发现，目前全市11区中，番禺旧村改造最多，有37条，近几个月广州淘宝第一村里仁洞村、沙溪村、新基村等都公开招亲；同板块的华南新城周边，员岗村、官堂村、陈边村等4条村亦集体优化更新。南沙有32条村改造，黄埔也有29条。

　　今年前9个月招标的24条村的改造范围用地面积达1579万平方米，相当于2.6个珠江新城(6.19平方公里)，总投资1585.2亿元。与此同时，目前广州已经奠基、实施建设安置房/商品房的至少已有25条村。

　　观点聚焦

　　城市更新以前求快，未来求好

　　确实，城市更新也会面临来自方方面面的不理解。广州富力地产股份有限公司城市更新集团副总裁谢昊多次提及“包容”和“理性”。他说，“以前城市更新讲求快，未来则要讲求好。需要心平气和参考更多指标，想得更加周全，把复杂的事情充分做好。”

　　广州市城市规划勘测设计研究院城市设计策划所所长陈志敏、广州现代城市更新产业发展中心院长助理曹华山对旧城区如何疏解，新产业区如何生态管控，重点片区如何匹配产业功能等进行了解读。其中，他们特别指出，伴随改造类型和参与主体越来越多元，市场上出现了一些新的“运动员”，采取了与传统房企大拆大建不同的改造模式。

　　不少房企代表们，则对城市更新面临的困境进行了交流。时代中国集团城市更新管理中心副总经理何穗提出了政策难题，“广东省在城市更新领域出台的政策相对开放，甚至在很多方面有突破性。但落到各地，由于不同的地方政府在执政理念、土地资源储备、经济发展方向等方面存在不同，使地方政策有很大差异。”

　　城市更新不能只是更新房子

　　广州万科城市更新公司规划能力中心总监周家斌提出了“产业难题”。全面改造释放大量的产业，如果都建成超甲级写字楼，空置率就会很高，产生新的问题。

　　与会嘉宾们一致认为，城市更新不是简单的拆倒重建。它不仅是住宅的更新，也是产业的更新；它不单是建筑空间的更新，同样还是产业载体的更新，在这个过程中会引进新的产业形态。

　　王韶认为，城市更新要围绕“新”做功夫，不仅是建筑的新，物理空间的新，更是生态系统的新、产城融合的新、生活模式的新。

　　广州市城市规划设计所副所长、高级工程师林太志认为，“市民对城市更新充满想象，是好事也是一把双刃剑。品质，才是城市更新唯一的出路。”

　　出品：南都大数据研究院城市更新课题组

　　研究员：邱永芬 王艳玲 伊晓霞