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导读

　　在对“法拍房”清空过程中，存在被执行人对被执行不动产装饰装修进行毁损的现象。执行法院如何破解此种难题，是强制赔偿、司法惩戒，还是撤销拍卖？不同执行路径的优劣如何？本案例为上述问题提供了有益参考。

裁判要旨

　　针对被执行人对被执行不动产装饰装修予以毁损的行为，在执行路径的选择上，可以在征询买受人意见后，选择“撤销拍卖”执行路径，引导被执行人自行考量毁损被执行不动产装饰装修产生的客观经济成本、居住利益损失及债务的止息时间，进而推动被执行人主动与买受人达成合意，解决装饰装修毁损问题，最大程度化解司法拍卖带来的衍生矛盾。

基本案情

　　申请执行人：农行某支行。

　　被执行人：王某雄、李某华。

　　佛山市禅城区人民法院在执行农行某支行与王某雄、李某华金融借款纠纷一案过程中，被执行人名下位于佛山市顺德区龙江镇某不动产以1568500元的价格拍卖成交，王某雄承诺在拍卖成交后五日内清空。清空期限届满后，禅城法院现场交付中发现，王某雄已将屋内部分吊顶、橱柜、房门（含门框）等装饰装修基本拆除，部分隐蔽工程可能存在隐性损伤，交付现状与看样现状差异甚大。

执行结果

　　审查认为，本案在对案涉不动产清空交付过程中发现，王某雄将案涉不动产的部分吊顶、橱柜、房门（含门框）等装饰装修进行拆除，与其在法院所做的承诺清空表述不符。在征询买受人意见的基础上，禅城法院拟作出“撤销拍卖”的执行裁定，重点向王某雄详细阐述撤拍后所带来的法律后果：一是撤销拍卖后将依法重新启动司法拍卖程序，且由于案涉不动产的装饰装修已基本毁损，变现价值变低；二是王某雄及其家属难以在案涉不动产继续居住，执行法院将对案涉不动产将采取停水、停电、停气措施；三是至重新拍卖成交裁定生效之前，债务利息将继续计算。

　　考虑到撤拍带来的法律后果，王某雄主动与买受人联系，态度诚恳、主动纠错，获得买受人（同小区同楼栋住户）的谅解。并且，在次日即完成案涉不动产的清空事宜。本案未有衍生案件进入异议程序，也未引发毁损赔偿纠纷诉讼程序或司法惩戒程序。

案例评析

　　本案在对毁损被执行不动产装饰装修执行路径的选择上，突破以往的强制赔偿或司法惩戒措施，而是从司法中立的裁判者角度，将审判思维充分融入到执行环节，引入“撤销拍卖”执行路径，引导被执行人充分认识到毁损被执行不动产装饰装修对其造成的直接经济损失，由其自行采取相应的补救措施。选择撤销拍卖的执行路径，优势有二：一是于法有据，撤拍无需评价被执行人的主观状态，适用“购买目的无法实现”的司法解释，最大程度的减少法律适用分歧；二是法拍有序，最大程度的保障买受人的现实利益及期待利益，实现买受人“所见即所得”的预期。具体评析如下：

　　（一）毁损被执行不动产装饰装修的行为应定性为对执行标的的毁损

　　不动产装饰装修对应的概念为不动产主体结构。一方面，查封效力从不动产主体结构延伸至装饰装修。从添附理论通说可以认定装饰装修附合于不动产主体结构，非毁损或变更其性质而不能分离。因此，执行法院查封不动产主体结构后，基于不动产装饰装修属于添附物的特殊属性，查封不动产主体结构的效力自然延伸至装饰装修。另一方面，评估范围也从不动产主体结构延伸至装饰装修。通过对中国裁判文书网同类异议案件的裁判理由检索可知，被执行人未对遗漏评估对象提出执行异议，加之买受人经现场看样后，从被执行不动产主体结构及装饰装修的全部价值出发，参与竞买后形成实际成交价格。因此，认定装饰装修的价值自然包含在不动产的评估价格当中并无不妥，同时，拍卖标的从不动产主体结构延伸至装饰装修更符合一般交易习惯。司法拍卖成交后，被执行人按照是否易于拆装、拆装是否影响房屋整体布局及功能，判断涉案房产内的相关物品应否一并移交买受人更符合房产的正常交易习惯。

　　（二）毁损被执行不动产装饰装修执行路径的优劣对比

　　司法实践中，对于被执行人毁损被执行不动产装饰装修的执行路径有三类，分别是强制赔偿、司法惩戒和撤销拍卖。其中强制赔偿的本质在于以司法强制力的基础，从被执行人的拍卖案款或其他财产中，强制性就装饰装修的损失由被执行人进行赔偿。该方式最大的优势在于能够较为直接的赔偿买受人的损失，但劣势在于无明确依据，优先性存疑。因此，强制赔偿路径在程序正义层面欠妥。对毁损装饰装修的被执行人采取罚款、拘留等司法惩戒措施，虽然在法理层面可以将被执行不动产主体结构涵盖装饰装修，但也需要在法律适用的逻辑层面明确告知毁损装饰装修的法律后果，否则容易引起被执行人的异议、复议，导致一案未结、一案又起。更为重要的是，司法惩戒并不能够直接弥补买受人就毁损装饰装修所造成的损失。因此，司法惩戒路径在实效层面价值不大。而撤销拍卖则有所不同，不仅可以适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》关于“购买目的无法实现”的规定，依法撤拍，避免法律适用上的争议，更能够让被执行人从经济、居住、道德等各方面感受到“搬起石头砸自己的脚”的痛楚。同时，在经济层面最大程度的弥补买受人的损失，减少案涉相关主体再起纠纷，有利于将复杂问题简单化。

　　（三）完善“撤销拍卖”作为执行路径的具体做法

　　执行规范化建设，离不开每一个执行环节的规范处理、明确指引及路径选择。将撤销拍卖作为毁损装饰装修执行路径的选择，也需要尽可能做好执前、执中、执后的配套工作。一是明示法律后果，做实执前预防。法拍公告的相关表述可以考虑为：本案所拍卖被执行不动产包含被执行不动产的装饰装修，被执行人或实际使用人务必妥善保护装饰装修，如实际交付之时与看样之时的装饰装修存在明显差异，买受人享有向被执行人或实际使用人主张毁损赔偿的权利。同时，法院将根据情节轻重，依法对被执行人或实际使用人采取罚款、拘留等司法惩戒措施，并征求买受人意见后，视装饰装修的毁损情况判断是否需要撤销拍卖。善意提醒：如因毁损装饰装修导致撤拍，将造成不动产的变现价值变低、债务利息继续增加，法院亦将采取相应清空强制措施。通过“行为模式+法律后果+善意提醒”的方式，争取将大部分矛盾尽可能湮灭在形成之前。二是适用委托评估，精耕执中预防。执行法院加大开拍前不动产实地调查力度，如发现被执行不动产的装饰装修存在较大价值，通过地税、网络询价难以准确涵盖不动产及不动产装饰装修的处置参考价，则通过委托评估方式对不动产的价值进行评估。需要注意的是，即使被执行人承诺清空，对于装饰装修价值较大的，也宜明确征询被执行人对评估方式的意见。在实务中已出现多起被执行人本希望在成交后与买受人协商折价部分装饰装修款，但最终无果的情形。三是慎重过户退款，推进执后预防。从法院执行实施的层面，撤拍最大的成本在于过户手续的回转以及已退付案款的回转。因此，原则上应坚持先清空交付后，再向不动产登记部门发出协助过户的裁定，需要在完成过户手续后，再办理案款的退付程序。该做法能够最大程度将被执行不动产、不动产变价款有效控制，为案件的后续走向提供实质性控制措施。

案号：（2023）粤0604执恢1724号

作者：柳军　黄维

责编：苗欣

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