“代持”的房产是否属于其家庭自有产权住房？近日，广州铁路运输法院公布这起案例的审理情况。
2017年，因住房困难，范某夫妇及其女儿叶某三人以家庭的名义共同申请取得公共租赁住房保障资格，顺利承租了一套公租房，租赁期限至2023年5月底。租赁期间，叶某为得到几万元好处费，与洛某签订了房屋代持协议，约定将洛某95.33平方米商品房过户登记至叶某名下，但房屋所有权、使用权仍归洛某所有。房屋代持协议签订后，叶某配合洛某办理了相关转移过户手续以及向银行申请贷款手续，该房屋于2020年11月12日登记在叶某名下。因洛某未及时归还银行贷款，叶某陷入多起债务纠纷，叶某代持的房产后续亦被人民法院拍卖用于偿还债务，不足部分亦由叶某承担。广州市住房保障办公室经日常排查发现了叶某名下登记的上述房产，于2023年2月向范某家庭作出《终止住房保障决定书》，决定取消范某家庭住房保障资格，要求范某夫妇及其女儿叶某限期腾退公租房。范某不服，诉至法院，请求撤销。
广州铁路运输法院一审认为，根据《广州市公共租赁住房保障办法》第二十二条规定，申请公共租赁住房保障应当符合“在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于15平方米”的条件。本案中，范某夫妇及女儿叶某三人以家庭的名义共同申请并取得公共租赁住房保障资格，叶某是享受公共租赁住房保障待遇的家庭成员之一。叶某在其家庭承租公租房期间，以本人名义在本市购买了建筑面积为95.33平方米的住房并办理了过户登记手续，虽然范某主张叶某属于代持房屋，但其并未提供证据证明该房产代持不是出自叶某自愿选择同意，且范某家庭亦并未就相关情况主动予以变更申报。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立经依法登记发生法律效力，登记簿记载的权利人即为不动产物权的权利人。范某家庭现自有产权住房人均建筑面积已达到31.78平方米，超过了《广州市公共租赁住房保障办法》第二十二条中“低于15平方米”的规定，广州市住房保障办公室取消范某家庭的住房保障资格并要求其限期腾退公租房合法有据。故判决驳回范某的诉讼请求。宣判后，范某不服，提起上诉。广州铁路运输中级法院二审维持原判。
法官手记
“代持”房产不可为！
公共租赁住房是国家为最困难群体提供的兜底性、保障性民生资源。现实生活中，为规避法律或政策限制而产生的“代持房产”现象屡见不鲜。然而，这种看似捷径的操作，实则埋藏着巨大的法律与道德风险。一方面，对借名人（实际出资人）而言，其核心风险在于物权保障的缺失。房产登记在代持人名下，意味着借名人无法直接对抗善意第三人。代持人擅自抵押、转让房产，甚至因个人债务纠纷导致房屋被查封、拍卖，借名人往往维权无门，巨额出资可能血本无归。更遑论房产卷入代持人的继承纠纷或离婚财产分割，将使局面更加复杂难解。另一方面，代持人自身也面临诸多法律风险。在民事与行政层面，代持行为直接关联个人信用与合规记录，一旦被查实，不仅会因“名下有房”丧失再次享受首套房优惠利率、税费减免、公积金贷款等资格，在严格限购区域更意味着永久性或长期丧失购房权利；个人征信报告也会因此蒙上污点，影响未来贷款、就业甚至子女教育，情节严重者，将被依法列为失信被执行人，出行、高消费处处受限。尤为严峻的是刑事风险，若所代持房产涉及洗钱、贪腐等不法所得，代持人还可能因涉嫌掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益而触碰刑法红线，构成犯罪，面临牢狱之灾。
本案中，范某家庭正因经济困难才申请租赁租金低廉的公租房，但范某之女法律意识淡薄，为贪图微薄好处费，轻率签署房产代持协议，并同意借名人以其名义向银行申请了巨额贷款，最后不仅从未实际占有使用该房屋，在借名人无力偿还银行贷款时反而因代持身份深陷数起大额债务纠纷，代持房产被人民法院拍卖仍不足以清偿债务，范某家庭面临以家庭财产继续承担清偿责任的重大风险。且范某之女名下“拥有”房产的记录被住房保障部门精准核查发现，导致本就经济困难的一家人被取消公共租赁住房保障资格，全家陷入更大的生存困境，追悔莫及。
贪图一时之利参与代持，无异于饮鸩止渴。不仅可能葬送宝贵的住房保障资格，更可能引发连锁反应，导致信用破产、法律追责、家庭陷入绝境等。我们要深刻认识到代持绝非简单的“帮忙”，而是将自己和家庭置于巨大的、不可控的法律与政策风险之中。要坚决对“代持房产”“借名买房”等任何形式的规避监管行为说“不”！
法条索引
《广州市公共租赁住房保障办法》第二十二条 申请公共租赁住房保障应当同时符合下列条件：……（三）在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于1平方米（或人均居住面积低于10平方米，下同）；租住的直管房住宅、单位公房人均建筑面积低于15平方米。家庭自有产权住房人均建筑面积超过9平方米不足15平方米的，只能申请住房租赁补贴。……
《广州市公共租赁住房保障办法》第三十七条 享受公共租赁住房保障后，保障对象出现下列情形之一的，应当按规定退出公共租赁住房保障：（一）家庭收入、资产超过规定标准的；（二）购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，不再符合本办法规定的住房困难标准的；（三）出现其他不符合公共租赁住房保障条件的情形的。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
