商品房存在质量问题，不符合交付条件，在修复交付前，物业公司能否向业主主张物业费用？近日，湛江霞山法院公布了一起物业合同纠纷。
2020年4月29日，买受人郑某、吴某与出卖人某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买某花园2401房。合同约定，若查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情况，由该房地产开发有限公司按照有关工程的产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。后郑某、吴某在办理收房查验时，发现该房屋的墙体、地面及天花板漏水、墙体有裂痕且未修复，遂拒绝办理该房屋的收楼手续，并拒缴案涉物业服务费。该小区物业服务公司（某城市服务有限公司）遂诉至法院，要求郑某、吴某交纳物业服务费及公摊电费。
湛江市霞山区人民法院生效判决认为，案涉2401房存在地板、墙体有裂缝，外墙渗水等质量问题，不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房交付条件，且由于开发商未就上述质量问题进行修复，故郑某、吴某至今未办理房屋交付手续。根据《广东省物业管理条例》第四十一条第二款的规定，由于案涉2401房尚未实际交付，故某城市服务有限公司诉求郑某、吴某缴交涉案物业服务费及公摊电费缺乏理据，判决驳回某城市服务有限公司的诉讼请求。
法官手记
让责任回归本位是办好民生案件的根本遵循
近年来，人民法院受理物业服务公司诉请业主缴纳物业费的案件数量呈上升趋势，尤以业主因开发商交付房屋不符合交付条件进而拒缴物业费的案件为甚。
此类物业合同纠纷多发的原因主要有两点：一是开发商未能全面履行购房合同义务，交付的房屋不符合验收标准，常出现墙体渗水、屋顶漏水、墙壁裂缝、电梯故障运行不稳定、存在安全隐患等问题，加剧了业主与物业服务公司间的矛盾。二是前期物业服务公司是开发商引进的，与开发商多有一衣带水的关系，而物业服务公司对上述问题的解决缺乏主动服务意识，未能积极主动协助业主联系开发商，跟进处理解决问题。
本案中，业主郑某、吴某因开发商交付的房屋不符合约定的交付标准，严重影响居住、使用，而拒绝接收房屋，合法合情合理。面对房屋质量问题，郑某、吴某向开发商主张维修交付未果，其合法权益已遭受现实侵害。若仅以开发商通知业主查验、交收房屋的日期来区分物业费缴纳的时间点，一方面不符合《广东省物业管理条例》第四十一条第二款的规定，另一方面加重了郑某、吴某的责任负担，减轻了开发商的违约责任，更弱化了物业公司管理维护职责，明显导致权利义务不对等，进一步损害了郑某、吴某的合法权益，不利于矛盾纠纷的实质化解。
物业服务公司服务着广大业主，在服务中如果仅以欠费结果“一刀切”，不深究导致欠费的深层次原因，必然会激化双方之间的矛盾，不利于和谐社区建设，也不利于服务水平的提升。因此，物业服务公司只有秉持解决问题的初衷，以服务质量赢得业主的信赖，才能从源头避免此类纠纷。
法条索引
《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《广东省物业管理条例》第四十一条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。
物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
