为民办实事，解决人民群众急难愁盼问题。南方都市报联合广州市精神文明建设办公室推出《民呼我应·共建美好广州》栏目，精准聚焦百姓关切和民生实事，扎扎实实把惠民生的事办实、暖民心的事办细、顺民意的事办好。本期报道关注广州市荔湾区老旧物业改造背后的故事。

　　民呼

　　老旧物业长期闲置影响市容环境

　　老厂房、老园区、老仓库、老楼宇、老专业市场等老旧物业在广州市荔湾区经济发展中曾作出巨大贡献，是工业和商贸发展的历史见证。

　　荔湾区科技工业和信息化局（以下简称“区科工信局”）相关负责人告诉南都记者，这些老旧物业拥有优越的区位，但大都建成年代早、基础配套设施不完善，整体建筑物残破不堪，产业多为低端专业市场、仓库等落后业态，难以满足当前市场主体需要，长期处于闲置或低效状态。

　　原广州卷烟二厂就是荔湾老旧物业之一，位于陈家祠景区对面，地处荔湾老城核心，自2011年工厂主要生产功能搬迁至东沙新厂区后，旧厂区多数建筑一直处于空置状态，已闲置近12年。“印象里这片区域长期被围墙包围，不对外开放，既不美观，也不方便日常散步。”家住陈家祠附近的赵阿姨说，“我们都希望周边的市容环境能够得到改善。”

　　我应

　　以微改造推进老旧物业提质增效

　　为盘活更多闲置存量，拓展产业发展空间，2023年，荔湾将老旧物业提质增效工作纳入区“百千万工程”典型培育任务，以“延续用地性质，开展微改造，实现功能转换、提质增效”为思路，在原广州卷烟二厂所在地批复实施1906科技园项目。

　　据悉，该项目在不改变原有土地用途、土地权利类型、建筑结构，保持改造前后建筑面积不变的情况下，对建筑进行适应性改造。因地处广州老城的核心区域，且与国家4A级旅游景区陈家祠隔路相望，该项目在立项之时便备受关注。

　　难题：旧厂房改造技术难度大

　　破题：区分改与留，微调原有建筑

　　2022年6月，通信模组龙头企业——扬韬科技正式承租1906科技园。在扬韬科技（广州）有限公司副董事长杨波的记忆里，项目所在地块原本是个封闭的旧厂房，他们在改造时发现部分历史屋面以围合铁皮房为主，由于时间长久，铁皮房及屋顶锈蚀，影响城市形象。

　　“1906科技园是荔湾此轮最早一批老旧物业改造项目，前期没有经验可借鉴，且在控制成本的基础上，在原有物业上进行改造，有技术难度。”杨波说，“我们的设计方案修改了无数版，最后结合荔湾产业发展要求与企业特征，按65%产业办公、35%商业配套来规划建设产业园区。”

　　杨波表示，方向确定后，还应区分需要保护保留、需要改造和需要拆除的设施，这是老旧物业改造的核心。2022年9月项目动工，第一步便是拆除原有围墙。打通围墙后，1906科技园成为了连接中山七路与龙津中路的全天候开放式园区，园区与城市得以有机融合。

　　面对原建筑存在的空间布局、消防疏散等问题，项目在保证建筑总量不变的情况下，对原有建筑进行“微调”，如修缮翻新建筑外立面，增加消防楼梯或电梯，实施地面、灯光美化工程和室内装修工程，完善必要的市政设施等。

　　同时，园区将现代工业风与岭南文化融合，主色调与陈家祠建筑的灰色调相呼应，特别融入活力橙色主题，营造年轻、创新的氛围。此外，还因地制宜，保留了众多原生态的榕树。

　　难题：原工业旧址建筑布局散乱

　　破题：建设三层特色连通系统

　　原有楼栋无规则分布也给项目空间规划带来难题。为解决不同区域的连接问题，杨波与团队规划建设了三层特色连通系统，即建设两个智能立体车库，加建二楼连廊、高空廊桥系统。

　　他们首先在园区边角位置建设两处先进智能停车库，可提供580个车位。停车库采用垂直循环技术智能停车系统，引导车流完成集约式停车，实现人车分流。

　　杨波介绍道，烟厂原本的钢管、蒸汽阀等老物件保存完整，这也给了他们启发——设计连接各建筑物的连廊系统。利用旧厂房二层多连廊的建筑结构，园区打造出长达1公里的双首层漫游系统，形成人流全通型动线。同时又设计三处高空连廊，连通园区内主要的高层建筑，实现核心产业办公区的互联互通。

　　成效

　　1906科技园日均人流量达7.5万人

　　如今，走进1906科技园，便被这里充满活力的橙色设计风格所吸引，管道、机器等原有的工业元素与园区潮流的商业配套相融。园区内的大楼梯、“时光隧道”长廊、高空连廊、10号工坊，已成为热门文旅打卡景点，吸引着大批年轻人前来打卡。公开数据显示，现园区日均人流量达7.5万人，其中年轻人超过80%。

　　旧厂房改造提升后，第一受益人便是周边的居民。赵阿姨告诉南都记者，自己几乎每天吃完晚饭后都会来街区散步，“晚上街区的灯光更漂亮，最近我最喜欢到‘时光隧道’长廊处拍照，特别出片！”

　　项目改造后既是一个没有围墙的开放式街区，也是产业园区。目前，1906科技园主要引入5G物联网及信息技术产业，已引进日海智能、亿华通、新田科技等20余家科技企业，2024年新引进新东方科技、河北齐佳车库设备等科创类企业，以及将魂姬、跨粤等文创类企业，未来将进一步打造老城核心区的科技展示窗口。

　　“1906科技园的成功改造为荔湾老旧物业改造提供了‘范本’。”区科工信局相关负责人介绍道，目前，荔湾区已完成10个项目超20万平方米的老旧物业改造。2024年将继续推动广州发电厂地块、东沙增材制造创新园等10余个项目超40万平方米老旧物业开展改造，分类施策加快推动老旧物业提质增效，力争到2026年完成100万平方米老旧物业改造。

　　经验

　　强化政策扶持 激发改造动力

　　1906科技园是荔湾区老旧物业提质增效的试点项目。区科工信局相关负责人表示，选定存在问题比较有代表性的老旧物业作为试点，能够创造可复制、可推广的经验做法，从而加快项目报建、审批、备案手续，加快优化新租户进驻临商证照办理流程等，最终带动全区老旧物业提质升级。

　　在这一过程中，荔湾区研究制定了推动老旧物业高质量发展若干措施，加强政府引导，明确改造项目产业定位和发展方向，协助改造项目申报成为高质量载体。物业改造后认定为工业园区、科创载体、文创载体、商务楼宇等高质量园区，按总投资额给予奖励；对物业改造后引进优质企业给予招商奖励。

　　统筹：李欣 冯芸清

　　执行统筹：廖艳萍 董晓妍

　　采写、摄影：南都记者 李竹