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存量房贷利率有望下调?专家称各行或分阶梯差异化调整

记者走访的多家银行均表示,暂未收到相关通知

2023-07-24 08:41 来源:南方都市报 王蕾娜

  7月14日,在国新办新闻发布会上,中国人民银行货币政策司司长邹澜提到,按照市场化、法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

  存量房贷利率是否将调整?记者走访多家银行了解到,目前受访银行均表示暂未收到关于存量房贷利率调整的通知。有银行工作人员表示,目前仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。

  分析人士认为,本轮存量房贷利率调降更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调,或从中小银行开始,逐步扩散到大型国有银行。

  多家银行表示将及时公布进展

  7月18日,记者针对存量房贷利率调整一事致电咨询了工行、农行、中行、建行、招行、民生银行等多家银行机构的客服工作人员。各银行客服表示,目前暂未接到相关通知。

  “工行有关注到市场有关存量住房房贷利率调整的情况,但目前暂时还未接到有关部门的正式通知,工行正在积极与监管部门做好沟通对接,可以关注工商银行官网或公众号,也可以定期咨询贷款网点来获取最新的政策信息。”工行客服工作人员表示。

  农行客服也表示,该行已经关注到相关报道,但目前暂未收到有关存量房贷利率调整的政策文件,后续该行将会持续关注相关要求,做好金融服务,请耐心等待。

  中行客服称,目前暂未接到相关通知,如果后续有调整的话,该行会在官网发布公告。

  建行客服称,已经关注到相关新闻报道,目前未收到相关部门的正式通知,后续有最新进展的话,该行将会第一时间贯彻落实。

  另外,招商银行客服亦表示,目前暂时没有接到具体通知,政策明确落地的话该行会严格按照相关要求执行。

  民生银行客服则告诉记者,该行暂时还没有接到正式通知,目前仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。

  银行提前还贷压力已有缓解

  在过去较长的一段时间中,个人住房贷款提前还款偏多。从全国银行间同业拆借中心披露的RMBS条件早偿率指数来看,该指标数值在今年5月下旬到6月中旬一度达到0.2150的峰值,表明居民提前还贷的意愿依然较高。

  据了解,6月下旬,一年期和五年期LPR分别下调10个基点后,衡量居民提前还贷的RMBS早偿率从高位回落,但依然是2020年以来的最高水平,表明居民提前还贷的意愿在6月降息后略有缓解。

  伴随上半年各类利好房贷市场信息出现,如今半年已过,提前还贷情况如何?近日,记者走访广州多家银行了解到,部分银行当前提前还贷申请量较年初已经有所回落,但仍需一定等待时间。

  “从客户来网点提起申请到还款,大概两个月以内可以完成。”工商银行广州某支行工作人员告诉记者,目前提前还款申请量与年初相比减少了一半。

  建设银行广州某支行客户经理表示,借款人申请提前还贷后需要等待60天左右。农业银行工作人员称,提前还贷排队需要1个月左右。招商银行则表示,提前还贷需要等待30-35天左右。

  “提前还款潮发生的原因之一是部分存量房贷利率偏高,与新增房贷之间的利差偏大。”招联首席研究员董希淼认为,应采取措施阶段性降低部分存量房贷利率,减轻居民住房消费负担,助力恢复和扩大消费。

  中泰证券分析师戴志锋也表示,调整存量房贷利率的目的之一,是为银行缓解提前还款压力提供可行路径。

  专家预计中小银行或先试行

  对于存量房贷利率该如何调整,邹澜表示,按照市场化、法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

  上述表态,引发了市场对降低存量房贷利率的预期。申万宏源表示,本次发布会可见,央行对降低存量房贷利率或新发贷款置换存量贷持开放态度。但影响存量房贷利率能否下调的因素在于银行净息差较低,而居民贷款又是主要利润来源。考虑银行和居民之间的博弈,调整的时间或会拉长,而非“一蹴而就”。但随着存量房贷利率确定调整后,商业银行的净息差修复仍需有赖于负债端成本的下降,降准仍是较优选择,本次会议央行也传达出这一信号。

  但有分析人士持不同观点。华鑫证券分析师杨芹芹称,央行首次对存量房贷利率调整直接表态,旨在缓解当前地产市场探底、居民和银行面临资产负债表收缩的困境。

  她预计,本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切,更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调,还是从中小银行开始,逐步扩散到大型国有银行。

  “存量房贷全面下调的可能性较低。”戴志锋表示,目前住房贷款规模体量与2008年差距大,国内住房贷款规模近40万亿,是2008年的13倍,上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%,是银行资产稳定的基本盘。同时,“因城施策”实施多年,统一全面调整的难度较大。

  董希淼则认为,存量房贷利率调整有变更合同条款(直接降)、贷款以新换旧(间接降)两种做法。他建议,通过市场利率定价自律机制,商定银行存量房贷利率调整的总体原则,由各家银行总行出台具体方案,明确直接降、间接降的条件、标准、流程。

  焦点

  存量房贷利率下调 对购房者和银行有何影响?

  “对于购房者来说,存量房贷利率的下降将降低他们的贷款成本,减轻购房负担,提高购房的可负担性,也将刺激购房需求,促进楼市的活跃。对于商业银行来说,存量房贷利率的下降可能会减少他们的贷款利润,但同时也会增加贷款申请和业务量,带来更多的客户和收入。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受记者采访时表示。

  “降低部分存量房贷利率,具有一箭三雕的作用。”董希淼表示,一是有助于减少借款人房贷利息支出,稳定和扩大住房消费需求,进而促进房地产市场健康平稳发展。二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差,减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为,为银行留住优质的房贷客户。三是有助于减轻居民住房消费负担,推动居民将储蓄转化为消费和投资,提振居民扩大消费的意愿和能力。

  不过,部分业内人士则认为,存量房贷利率下调或将落地对银行影响有限。开源证券分析师刘呈祥表示,存量房贷利率调降,对银行息差和营收的拖累较为有限。

  国盛证券在研报中指出,测算本次下调对银行息差及收入影响相对较小。若假设2022年末各家银行存量房贷中执行利率在LPR之上的占比在50%,这部分贷款利率调降60bps,对上市银行息差影响在-4.6bps左右,对营业收入影响约-1.8%。个股中按揭占比较低的银行影响较小。

  采写:南都·湾财社记者 王蕾娜

编辑:黎洁婵   责任编辑:杨格

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