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“史上最宽松”房产政策出台!对楼市影响几何?专家解读

2024-05-17 17:45 来源:南方+

  首套住房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、政府收购部分商品房用作保障性住房……5月17日,一系列重磅房地产政策密集出台,引发巨大关注。下午4时,国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会,住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况,并答记者问。

  南方+记者采访的多位专家分析,这轮政策非常重磅,堪称“史上最宽松”房地产政策,表明中央对稳定房地产市场的坚定决心。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进,未来市场情绪有望边际好转,尤其是核心城市在政策带动下,市场活跃度或将逐渐修复。

  15%,“史上最低”首付比例

  5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布,对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

  在此基础上,中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求,按照因城施策原则,自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

  “这是历史最低的首付比例,也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”易居研究院研究总监严跃进介绍,和过去的限购放松、认房不认贷相比,首付比例的下调,其能级远远超过其他政策,表明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视,对于刚需和改善型住房需求的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。

  取消全国层面住房商贷利率政策下限

  首付比例下调的同时,房贷利率也迎来利好政策。

  央行发布,自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

  严跃进介绍,关于公积金贷款利率的下调,此前已经有行业内做过讨论。在商业银行贷款持续降息的情况下,很多地方商贷利率到了3.45%的水平,和公积金贷款的利差已经相差不大,因此公积金的利率下调是必然的。

  除公积金利率外,央行还宣布,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中原地产首席分析师张大伟介绍,目前5年期以上LPR为3.95%,按照此前最低减20个基点,首套房贷利率可以达到3.75%。此次政策将商贷利率下限取消,利率下调的空间更大。

  张大伟介绍,除了少数一线二线城市外,目前大部分城市房贷最低首套利率已经进入“3.45时代”。“简单计算,相当于从100万元30年月供之前最低4631元,减少到4462元,每月月供减少167元,而且30年减少利息合计达到了60686元。”

  在他看来,引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行,将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿,将直接减轻借款人的居民房贷支出,提振居民消费意愿。

  “国家队”出手收存量房、闲置用地

  全国切实做好保交房工作视频会议同日在京召开,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调,要继续坚持因城施策,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

  何立峰指出,房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前,要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置,全力支持应续建项目融资和竣工交付,保障购房人合法权益。

  今日会议中备受关注的一个表述是,相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多的城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

  事实上,4月30日,中央政治局会议就首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。而在此前,杭州临安收购房源充当公租房、云南大理收购房源充当保租房等,也引发了不少关注。

  本次提出的政府可收购闲置存量住宅用地、以帮助房企解困,被业内视为政策正转向同样“保主体”,叠加政府收购存量房,房地产风险化解正进入新阶段。华福证券分析认为,“保主体”的系列思路,将有利于房企债务和资金状况的稳定及稳定市场信心。

  严跃进同样认为,该政策有助于房企销售和资金状况改善。将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行结合,政策重心在于新房库存消化。“近期的一系列数据显示,无论是百城库存数据还是全国70城的数据,都说明市场面临巨大压力。多个政策叠加,对于房企的资金面快速改善和向好发展等具有积极的作用。”

  张大伟预计,接下来“保交房”力度有望延续升级。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进,未来市场情绪有望边际好转,尤其是核心城市在政策带动下,市场活跃度或将逐渐修复。

  有望提振市场信心

  张大伟分析认为,一系列重磅政策的出台,表明中央稳定房地产市场的决心非常坚定。“在各地加码发布政策的基础上,本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松,国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。”

  “这一系列政策具有非常强的市场震撼力。”严跃进表示,政策会持续产生影响,对于本周的市场交易、下周的地产股、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用,充分体现国家对于房地产市场的重视和支持,也充分体现房地产市场向好发展的基础正持续增加。

  值得关注的是,全国重点城市房价仍在持续下探。国家统计局最新发布,4月份,全国70城新房和二手房价仍近乎全线下跌,1—4月新建商品房销售额下降28.3%。

  张大伟预计,5月份房地产市场将比4月有明显好转,市场重磅政策不断,房地产市场供求关系已经发生根本性变化,增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。从需求端看,降低购房门槛和成本仍是政策聚焦点。

  5月9日,杭州、西安等热点城市全面取消限购政策。在张大伟看来,未来京沪深以外的其他城市均有可能会取消限购,因城施策、因需施策等多角度优化相关政策继续加码,促进改善型购房需求释放。

  不过,张大伟分析认为,2024年房地产市场需要一定时间恢复,还在逐渐见底过程中。

  南方+记者 赵晓娜 段江含

编辑:卢绍聪   责任编辑:于艳彬  

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