据新华社7月27日报道，住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
记者注意到，这是自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，国家部委对于住房政策优化调整的最新表态。多位业内人士均表示，此次表态明确了首付比例、贷款利率、税费等三个方面的调整方向，并明确了“认房不用认贷”的表述，后续有望以因城施策的方式在各地落地。
提出“认房不用认贷”
在此次住建部的表态中，“认房不用认贷”的表述颇受关注。
“既认房又认贷”，曾是国内房地产热点城市调控楼市的重要举措，通常指曾办理过购房贷款记录的购房者，再购房时即便名下无房或贷款已经结清，也会被认定为有贷款记录，从而需要付出更高的首付比例、房贷利率和税费。
该政策在此前对于防止楼市过热、遏制炒房中产生了积极效果。记者注意到，目前包括北上广深等在内的十多个重点城市，仍然执行“认房认贷”。
以广州为例，无房无贷款记录者，购买商品住宅首付为最低三成；无房有贷款记录者，购买商品住宅首付最低为四成；有房无贷款记录或首套房贷已还清者，购买商品住宅首付最低为五成；而有房且贷款未还清则需要七成首付。
“可以比较明确地认为，该表述对于一线城市影响是最大的，能够明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。”易居研究院研究总监严跃进说。
“‘认房认贷’阻碍了改善住房需求进入市场，现在明确‘认房不用认贷’，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。”中指研究院市场研究总监陈文静如是表示。
但陈文静也指出，值得关注的是，武汉、青岛等城市，当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至20%，限购区的“认房认贷”政策优化影响或有限。
利好换房改善需求
易居研究院此前的一份统计显示，根据简单算术平均计算，包括北上广深在内的全国20个重点城市，首套房首付比例平均值为24%，首付比例分为35%、30%和20%三档，北京和上海是首付比例最高的城市，达到35%，广州、深圳、杭州、苏州等城市的首付比列也在30%，总体来看，城市能级越高，首套房首付比例也越高。
全国重点城市首套房首付比例。图片来自易居研究院
而对于房贷利率，贝壳研究院监测显示，今年7月百城首套主流房贷利率平均为3.9%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。其中一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均较上月回落10BP；三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%，分别较上月回落9BP、10BP。
百城主流房贷利率指数及平均放款周期（天）。图片来自贝壳研究院
对于此次住建部有关进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率的表述，严跃进预计在8月上旬前，或有一波降首付和降利率的操作，“具体而言，降低首付比例和贷款利率的含义在于，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，非热点城市或会将首付比例统一降至20%。“部分三四线城市在2021年下半年到今年上半年已经回到了首套二成首付、二套三成首付，这适应了多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，有的放矢地支持改善型需求。”
而对于改善性住房换购税费减免的表态，李宇嘉认为有两大调整方向，一是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准，二是热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本。
去年9月，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。“此次住建部部长强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。”陈文静说。
支持政策或加快落地
住建部此番表态并非通过发文或者召开新闻发布会的形式，而是以企业座谈会的方式向外披露。同时住建部表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。
李宇嘉认为，座谈会传递的政策信号比较明确，即降低住房消费门槛、成本，释放住房消费的需求，此次政策调整主要目的就是稳定和托底地产，释放内需和消费潜力，实现稳增长、稳就业。
“后续还需要金融管理部门、各地贯彻落实，具体措施落地应该会以因城施策的方式落地，有先有后，政策力度有大有小，不会一下子就把政策用到底。”
事实上，自7月以来，中央及各部委对于房地产市场的政策调整持续发声。
7月24日召开的中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
“住建部率先释放积极信号，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪。”陈文静称，预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。
记者注意到，就在住建部表态后没多久，已有不少开发商、营销人员捕捉到政策信息，在广州深圳等地，多家在售楼盘的营销人员已纷纷开始在微信朋友圈和群聊中扩散营销信息，并声称“连夜签单不断”。
严跃进为，住建部表态对各地住建、房管部门有很强的指导意义。“预计8月上旬前各地都会不折不扣执行此类政策，相关房企、购房者和营销中介等部门，7月底8月初要密切关注各地的政策调整和变化，其对于市场交易的提振影响是积极和明显的。”
南方日报记者 葛政涵
