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“黑心资本家”推高房租?

2018-08-23 15:51 来源:南方周末 刘诗洋

  租赁业务排在前两名的中介公司,全部房源加起来不足5万套,其中还可能有相当一部分重叠。相对于北京庞大的租赁人口,这些数字微不足道。

  根据万科测算,长租公寓运营商在北京的渗透率不到5%,在深圳的渗透率不到2%。

  眼下这场“房租飞涨之谜”,其实连最基本的数据也缺乏标准。应该尽快建立起及时、准确的租赁价格发布机制,由政府采集数据与进行统计分析。

  2018年8月初,有人在购房者云集的“水木论坛”发帖,控诉长租公寓加价抢房。尽管网帖中提及的案例随后被相关企业接连证伪,但毕业季找房难的情绪与房租上涨的事实,却在随后接连发酵。

  一周前,在我爱我家工作18年的胡景晖“被”辞职了。这位副总裁级别的公司高管,当天在朋友圈公开声称,他是因为捅破了自如等长租公寓哄抬房价的事实,在公司及竞争对手的压力下,被迫辞职的。

  到了8月19日,北京房地产协会约谈了多家长租公寓负责人,要求不得涨价,同时提供12万套房源平衡供需。

  北京住建委则于8月21日开会,南方周末记者从接近住建委人士处了解到,他们正筹划联合国企,通过新建、分配、收购转化、改建来提供租赁住房,缓解供需矛盾。

  一场关于北京房租的轰轰烈烈的讨论似乎有了结果。但许多基本的问题却被忽视——北京房租究竟涨了多少?谁推动了房租上涨?

  1

  暴涨之谜

  眼下发生在北京的这场“房租飞涨之谜”,其实连最基本的数据也缺乏标准。

  如果参照由北京市统计局提供的官方数据,你会发现房租并不算暴涨。2018年7月,北京房租同比上涨了2.8%,各区域里涨幅最高的是东城区和顺义区,分别为10.5%和10.7%。

  而按照链家旗下贝壳研究院提供的数据,2018年前7个月,租金同比上涨10.7%,7月租金环比上涨2.6%。

  胡景晖此前任职的我爱我家则声称,2018年7月份北京租金环比上涨了6.2%。它们没有估算同比,但却给出了现在北京一套一居室的月租金均价作为参考——大致为每月4488元。

  当然,真正引起关注的,是另一些吓人的数据。来自房产资讯平台诸葛找房的数据显示,北京2018年7月房租同比上涨25.8%,其中最高的通州区,同比涨幅达到了近40%。

  南方周末记者在北京各区域房源供应较大的小区进行抽样,通过比对租金走势、走访及致电中介发现,2018年7月以来北京房租的涨幅,平均多在10%-15%之间。由于北京租赁人口分布的特殊性,城市北部、东部四环以外区域的房租涨幅明显,而西部、南部区域涨幅则相对平稳。

  在四环内,实际的租金涨幅其实也千差万变,有的小区几乎一成未变,有的房源则出现了两三成大涨。

  没有人能用一句话说清北京的房租究竟涨了多少,这恰好也是被人们忽视的问题关键。因为数据口径不一,再加上一些骇人听闻的涨租故事,人们对于房租飞涨的恐慌在近期被明显放大。

  北京市房协秘书长陈志对南方周末记者说,由于租赁市场存在很多无备案的租赁交易,且北京市的租赁交易平台才建立不久,需要大量的数据导入和众多的自主交易租赁双方提供其交易信息。任何一家统计机构的数据都存在缺失,都不能准确描述真实的市场。

  另一个有关房租“暴涨”讨论的重要数据——北京租房的供需关系,也缺乏权威统计。广发证券2018年2月的一份报告指出,北京全市住宅存量应为730万套,而链家集团董事长左晖此前曾在一次发言中称,北京目前存量住宅大致为750万套。

  无论哪种说法,北京缺房的事实,显然不言而喻。按照广发证券报告,目前北京套均面积为74.5平方米。依此按照北京统计局数据计算可知,2016年北京套均2.3人,可满足1679万人居住;2010年套均2.5人,可满足1825万人居住;2005年套均2.8人,可满足2044万人居住。

  对于一个常住人口2170万的大城市(2017年统计数据),即便按2005年人均26.6平方米的标准,这些存量也只能满足2044万人的需求,仍有120多万人无处可住。

  供需失调,也是陈志认可的租金上涨主要原因。在他看来,除了买卖市场、利率、消费升级和季节性因素外,北京租赁市场总供给与总需求之间的不匹配,是导致租金上涨的根源,他认为,这种情况在短期内也无法改变。

  此外,除毕业季等理所当然的因素外,北京二手房近一年来的价格平稳,也是促成租金上涨的一大因素。随着买卖交易的周期变长,业主卖不上高价,这部分房源原本应该产生的收益,也会间接均摊在租客身上。

  对于租房群体来说,究竟有多少套租赁房源在供应?是增是减?这些核心问题放到任何一个城市,恐怕都没有答案。

  2018年8月21日,南方周末记者搜索两家中介网站发现,号称业务量占到全北京市场50%、门店最多的链家,目前仅有18472套房子在租,而在租赁市场更占优势的我爱我家,眼下则有27617套房源在租。

  租赁业务排在前两名的中介公司,全部房源还不足5万套,其中还可能有相当一部分房源重叠。相对于北京庞大的租赁人口,这些数字微不足道。

  2

  资本是推手?

  有别于往年的房租上涨,这一次,几乎所有人都将矛头指向了长租公寓。

  在那篇名为“资本盯上租房,要吸干年轻人的血”的网帖中,作者声称自己在北京天通苑,有一套三居房打算出租,原本心理预期只有7500元每月,可前来报价的自如和蛋壳公寓,却因争夺房源而将最终托管价格抬升到了10800元每月。

  他由此得出结论,资本追捧长租公寓,会加剧其房源争夺,最终结果是房租暴涨。

  中国的长租公寓行业,早从2013年就已经起步。最早起步于广州、深圳等经济发达,城市包容度高,外来年轻人密集的城市。最开始涉足这个行业的几乎全是创业公司。

  直到最近两年,长租公寓行业才进入爆发阶段。各式各样的长租公寓品牌如雨后春笋般诞生。最近一年,入局的大多是房企,目前已有15家房企陆续闯入这门生意。

  在国家政策支持下,资本开始大举进入长租公寓领域。过去半年,包括自如在内,有超过6家长租公寓完成了新一轮融资,还有例如魔方公寓,通过成功发行了ABS(资产证券化)计划来获得资金。

  对于行业领先者,投资人更是趋之若鹜,在2018年1月自如宣布A轮40亿融资的发布会上,华兴新经济合伙人杜永波曾感慨自如是他做过时间最长、竞争最激烈的投资项目。而腾讯投资的执行董事余海洋则称,自己当时只看了很少的资料,随后与马化腾等高管简单商量,就决定投了。

  这轮融资后,自如估值已达200亿。尽管如此,原链家高级副总裁陶红兵当时还在上台发言时戏称“卖便宜了”。长租公寓在资本圈受到的追捧,可见一斑。

  一位不愿具名的长租公寓创始合伙人对南方周末记者称,近几年长租公寓行业竞争加速,尤其在一线城市,排名靠前的几家都要靠烧钱来抢房。抢房的逻辑就在于把控市场,因为大家都是亏本状态,要么持续做大以价换量,要么赌未来能够上市。

  资本追捧的背后,是长租公寓的野蛮生长,不少违规现象也由此诞生。2017年冬天北京大规模清理违规出租屋,许多长租公寓就因为消防不达标被关停,而自如旗下的“隔断”房源,也因为违规而被大规模拆毁。

  不过,当自如租客们因为添加隔断而被赶出房间时,由房企自持的集中式品牌公寓,却因为项目资质统一、整体规划一致,而安然无恙。这两种截然不同的模式,在市场上常被混淆,集中式的长租公寓最早由万科探索,其方法借鉴国外,一般为直接买下或租下一栋楼,再按实际需求运营、出租。而自如的模式更倾向于“二房东”,通过二次装修、运营来赚取差价。

  包括北京在内的多个城市都曾明文禁止“隔断房”出租。但事实上,正是这种“二房东”模式,造就了今天管理70万套房源、估值高达200亿元人民币的自如。他们也拥有真正意义上的集中式公寓产品——“自如寓”。虽然直到今天在全国仅有10栋,数量还不及2016年才开业的龙湖冠寓。

  中原首席分析师张大伟认为,因为这种房源获取成本低,简单装修就可以租出高价,自如才得以在几年内快速生长。

  也正因为此,房源的获取对他们来说非常重要。

  这两种模式在中国哪个更好,并没有定论。放眼全球,无论分散还是集中,都有成功的企业案例。但在资本助推之下,他们也都给城市带来了租金波动。

  据南方周末记者通过观察比对同小区自如与普通房源价格发现,自如在北京的房源,大致比同小区同面积房源贵500-1000元不等。就算面积更小的“隔断间”,价格一般也与一居室接近。

  而对于龙湖冠寓这样的房企长租公寓,因为集中式公寓成本更高,价格则相对来说会显得更高,在北京,一个15-20平米的小房间大致也需要4000元以上的月租金。

  相比房价,房租更容易受到周边项目的传导,这可能是造成其上涨的部分原因。但资本助推的中国长租公寓行业是北京房租暴涨的罪魁祸首吗?这一舆论的指控显然缺乏令人信服的数据。

  链家研究院院长杨现领此前曾撰文称,在目前北京租房市场格局,自如等长租机构仅占10%,其余40%是中介、40%是二房东、10%是业主。

  而万科集团总裁祝九胜日前在公司业绩会上称,根据万科测算,长租公寓运营商在北京的渗透率不到5%,在深圳的渗透率不到2%,这么低的业务占比,长租公寓运营商难以助推房价的上涨。

  上述长租公寓创始合伙人也不认为现阶段就有企业垄断市场,在他看来,长租公寓在中国并没有找到合适的盈利模式,企业现阶段需要做的主要还是打市场,即便借助资本力量,也不可能由谁随便就能形成垄断。

  他还称,囤房的说法更不可靠,因为除了维护成本外,长期囤房,对本就现金流紧张的长租公寓企业来说根本不现实。

  3

  谁之过?

  在这一轮房租上涨引发的大讨论中,真正应该解决的问题是什么呢?

  在陈志看来,供需关系紧张,是眼下北京房租上涨的一个主要原因。但同时也要意识到,租金上涨是多因素共同作用的结果。把多因素带来的结果,归罪于单一资本因素是不准确的。

  而在房租飞涨的话题下,中介在租房交易中存在的必要性,也被忽略。事实上,资本进入虽然会推动租金价格上涨,但也不能否认机构服务和居住品质提升,所带来的租金价格的合理上涨。

  而长租公寓的出现,实际应看作对租赁住房供应的一次消费升级。事实上,尽管今天自如在国内70万套的房源管理量看似惊人,但其实在租赁市场更发达的国家,这样的机构并不少见。

  以全球规模最大公寓租赁机构日本大东建托为例,其管理着近100万套房源。在房屋管理方面与自如类似,不自持,都是通过包租、运营、维护来赚取差价。

  但与国内大多数中介或长租公寓不同的是,大东建托是一家综合型集中式托管机构,除租房外,其产业链还覆盖建造、能源、环保等。他们首先会向土地所有者提供建造和租赁方案,签订长期租约获得土地,其次自行开发建造,然后再通过房地产中介子公司推广和租赁出租房。

  也正因为此,大东建托属于自造房源,其本质变成了增加市场供应。

  当然,这是建立在日本不同的财税体制上。由易居研究院在年初发布的一份国外租赁市场分析报告显示,日本会给予建造租赁住房减免税赋,同时允许企业以租赁住房的土地、房屋价值抵扣高昂的房产税及土地持有税,并通过不动产所得税减免。

  此外,租赁市场机构化专业化程度更高的美国,也是得益于政策支持和法律保障。美国住房和城市发展部将每年预算超过50%用于租金补贴,同时还会撬动更多社会租金投入租赁住房供给。

  不过,即便拥有如此体量,大东建托的利润率也并不高,据明源地产研究院2017年发布的一份研究报告显示,在2006至2016年的十年间,其最高利润率为7%,最低跌至4.4%。且从2009年以来,始终维持在4.4%的范围徘徊。

  这是由租赁住房回报率普遍较低所决定的。尽管长租公寓在此轮房租飞涨的讨论中遭遇口诛笔伐,但其实大多数企业都不怎么赚钱。潘石屹最近就在微博上发文称,“北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本”。

  但这是否意味着长租公寓或者租赁生意以后不赚钱?结论并非如此,美国市值最大的长租公寓企业AVALONBAY(AVB)公司,税前利润率能达到29%,这家公司采用的是自持集中的重资产模式,也就是眼下多数房企所选择的模式。

  虽然租赁是一门古老的生意,但在中国,有关租赁规范、监管及引导制度并不完善。

  住建部曾于2017年发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,其中就曾明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格。

  但这项要求眼下看来并没有得到有效实施,或者说现有的权威租赁数据统计,并没有发挥应有的指导作用。

  面对眼下房价居高不下的情况,陈志认为,承租人想以最少的租金获得最优质的住房,而出租人则希望获得更高的租金回报,这本身就是一种冲突。

  而要合理化解这中间产生的情绪,陈志认为,应该尽快建立起及时、准确的租赁价格发布机制,并由政府来建立数据采集与统计分析,全方位透明,以防数据垄断。

  南方周末记者 刘诗洋

编辑: 林涛

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