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“房租暴涨”风波下,市场无法回避的三个真相

2018-08-20 21:06 来源:南方网

  近期,北京房租“暴涨”的舆论风声迅速波及全国,在网络社交媒体上闹得年轻的租房族人心惶惶。

  尽管为了规范市场秩序、维持租房行业健康发展,监管部门8月17日已经向中介机构为幕后操盘手的一批长租公寓品牌摆出“亮剑”的姿态:北京市住建委委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确向这些企业提出了三个“不得”,即“不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。”

  值得注意的是,监管部门还同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查,宣布要严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。同时,也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为,维护好自身合法权益。

  但是,对于未来几年仍然要依赖租赁市场来解决居住问题的年轻一代来说,监管部门的几句“吆喝”似乎还未能完全平复过去一周被中介资本刺激得忐忑不安的心情。

  那么,对于有着两座一线城市的广东珠三角来说,今年的租房市场真的到了“山雨欲来风满楼”的地步吗?租金真的像某些中介资本所说的那样,要迎来暴涨吗?Plus君第一时间联系省住房和城乡建设厅,并与广深两地一批业内人士进行了深入交流,试图为各位年轻租房族还原真相,以便对下面几个问题有更真实的了解:

  ①一线城市租房供应能力一直在提升,供求紧张的逻辑难以成立

  有观点认为,北上广深等一线城市,房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大,而房屋存量有限,存在刚性的缺口,从而导致租房供给能力不足。

  因而,当前业内不乏一些对房租价格暴涨持“合理”看法的“专家”,认为这是由热点城市不断扩大的市场需求推动的结果。甚至有观点认为,北上广深等一线城市的租房供求关系近年来越来越紧张。真的是这样吗?

  Plus君从省住房和城乡建设厅获得的信息是,近年来,在国家租售并举的制度指引下,广东一直在大力推动和培育和住房租赁市场的发展,到目前为止,在政策和金融的支持下,行业内部已经有N支力量在不断为增加市场供应贡献力量,除了国有平台机构和房地产、金融机构、房产中介、酒店、互联网巨头等行业龙头企业以外,还有大量的中小型独立创业企业。其中国有平台、企业和社会组织,可以说是做增量市场的主力。

  广东省住房和城乡建设厅8月20日向plus君提供的一组最新数据显示,全省租购并举住房制度建设正稳步推进。截至2018年7月底,全省已有16个城市成立了36家国有住房租赁企业。其中,广州市5家、深圳市9家、佛山市6家、肇庆市3家、东莞市2家,珠海、惠州、中山、清远、汕头、汕尾、江门、阳江、湛江、云浮、茂名等11个城市各1家。广州、深圳、珠海、佛山、东莞、肇庆、清远、韶关、汕头、汕尾、云浮等11个城市已建立政府住房租赁管理服务平台并正式上线运行。而今年来,政府提供的租赁房源已经在陆续上市,未来将不断影响租房市场的供需结构。

  对于人口流入最大的广深来说,深圳方面,plus君从深圳市有关部门了解到,2018—2020年该市就要建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  这些数据,其实还不包括近年来商品住宅快速发展增加的住房,这里边释出来的用于租赁的住房数量同样非常可观。正因为如此,近期广州楼市专业人士周峰就表示,目前,广州的可供租赁的住宅供应量仍相当大,基本上需求比在1:1,供应充裕之下,对放租的业主而言,提价的底气不足,而租客的可选择性则比较大。何况,广州的保障房供应一直在为住宅租赁市场的供应助力。

  企业方面,目前国内的知名公寓大多发源自一线城市,并正在向二线核心城市加速下沉。在长租公寓领域发力最早的万科泊寓、龙湖冠寓,还有后面加入的碧桂园碧家,主战场都在广东。它们通过“三旧”改造等城市更新手段给广州深圳等地带来的增量供应也是巨量的。何况还有多如牛毛的各种中小型创业公司,它们也在以各种渠道和方式介入租房领域,通过城市更新的方式为市场增加供应。

  ②中介是长租公寓供应商里边经营压力最大的一支

  前面分析到,国有平台、企业和社会组织,是租房行业真正在为市场带来增量供应的主力,而自如、蛋壳等中介资本,更多地把注意力放在存量竞争,通过高价抢夺房源的方式来占据市场,形成规模优势。不管这类中介资本的规模做得有多大,但实际都并没有增加市场的供应,而是把行业分散的房源集中起来,经过简单包装后再以统一的品牌推向市场。

  实际上,除了由政府推动的国有平台以外,其他社会化的企业和机构,其所经营的品牌长租公寓(住房租赁机构),目前的发展现状仍然只能用刚刚起步来形容。屋东东此前所作的一项分析就表明,目前品牌公寓占整体租赁市场比重略超1%,远低于发达国家25%-30%的平均水平,行业大多数公寓还未实现规模化成本优势,尚未盈利。

  这与plus君与一些大型房企的长租公寓品牌企业所了解到的情况大体一致。譬如,公认的做增量的“带头阿哥”万科泊寓,目前也是处在维持发展的状态。而后起之秀碧桂园碧家,则仍处在烧钱创业阶段。

  据省房协一位专家分析,相比万科、龙湖、碧桂园等传统房企来说,自如、蛋壳等企业虽然是以轻资产介入到租房领域,但是,它们通过存量市场去抢夺房源的价格本身就比同行高,而融资的成本亦不见得比同行低,何况,政府的优惠政策亦倾向于扶持那些做增量的企业,因而,相比传统房企来说,从风投机构拿钱或通过银行贷款来进入市场做存量竞争的那批企业,盈利的压力会更大。特别是在整个行业还处在亏损或微利的阶段,通过高价抢房的方式来寻求规模扩张的方式,不太能持续。因此,它们的经营困难应该是最大的。

  屋东东也分析称,像广州本地的长租公寓主要集中在近两年创立,还处于起步阶段,资金压力相对较大,需要低成本获得资金,甚至是大规模资金的引入,加速长租公寓的扩张,从而形成规模,降低房源及装修成本。

  其认为,长租公寓需要良性发展下去,离不开四个要素:规模、品牌、空置率以及融资成本,前两者是关键,后两者是根本。换言之,就是要合理控制空置率(如春节时期的季节性波动)和降低融资成本(以低成本获得大规模的融资)才能确保长租公寓存活和发展。

  对于很多中介背景的公寓品牌来说,目前主要的盈利手段还是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。如果它们拿进的房源成本过高,那么未来的盈利困难就更大。在这种情况下,动辄通过发布区域市场环比价格上涨甚至暴涨的数据,来引导舆论制造上涨预期的行为,就可以理解了。

  由于涨价的数据和消息最早是从一些有房地产中介背景的研究机构和自媒体传出来的,很快,便有以我爱我家研究院原院长胡景晖为代表的一些业内人士站出来向媒体揭露,除了供给、需求、季节的因素外,资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。其语锋直接剑指自如、蛋壳等长租公寓运营商,以高出市场价20%-40%的价格争抢房源,并指称这种严重违背市场规律的运营,是必将受到市场惩罚的。

  在一些传统的房地产商看来,外部资本如此大规模地抢滩租赁市场是极不正常的。SOHO董事长潘石屹便公开指出,目前开展这项投资的租金回报还不到1%,就算再翻几番也还是亏的。他甚至直截了当地说,“生意一定要有能够算得过的账才可以做。烧钱创业是一条不归路。”

  最近,恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊则在媒体上指出,中央要求“房住不炒”,地产调控和租赁培育政策双管齐下才会有效。当前租金上涨情况如果持续下去,即有悖政策初衷,未来政府或会出台政策干预租赁市场,或许已经在干预中了。

  ③城轨交通的进步正不断延长上班族居住半径

  业内分析,就算中心城区的租房供应能力不足,一、二线热点城市不断升级的交通基础建设也完全有能力支持年轻一族通过城郊市场去满足居住需求。尤其是近五年来,高速发展的城际轨道交通和地铁交通体系,不断拉近中心城区与城郊和周边城市的距离。

  从中心城区出发,以同样的时间,现在可以到达更远的距离。这意味着一线城市的上班族,其城市生活的外延半径已经被大大拓宽。以广州为例,在珠江新城上班的年轻人,完全可以在太和、黄埔、白云和番禺等相对以前来说“比较偏远”的地方租房住了。在一小时内,上班族可以在广州到达的距离已经可以延伸向从化、增城、花都等地方。

  而外延半径的延长,将大大提升对城区租房需求的满足能力。Plus君从业内了解到,从近年来广州一手住宅交易情况来看,这些年随着地铁的通达性不断加强,番禺、增城、黄埔、南沙等外围区域的一手房成交都相当稳定。因此,对于那些认为在珠江新城这样的中心城区租金太高的租客来说,他们完全可以选择以时间换空间,跟着地铁往外走到更远的地方去租房。而这些区域相比于市中心,距离可能有点远,但来往的时间依然是可以接受的,最大的优势是,那里房租低廉,可以吸引大量年轻的白领租客前往居住。

  在政府、社会和企业租房供应能力不断增加、城市交通轨道体系不断升级、延长的大背景下,一些中介机构仍然在大谈城区租房供求关系紧张,由此得出房租应该大幅上涨的理由,显然是不能成立的。“这相当于是说,政府近年来大力发展住房租赁市场和加大对城市居民住房的保障能力的工作没有起到任何实效。”一位省住房和城乡建设厅的相关人士表示。

  一家大型房企旗下长租公寓负责人则认为,他们也有融资成本和经营压力,但相比房租暴涨这种不正常的市场波动而言,他们更希望看到一个平稳健康发展的租房市场。因为他们做的是集中式公寓,是长远生意,只有面对一个健康向前发展的市场,他们才能够持续获得稳定的收益。如果市场波动过于激烈,必然会带来交易关系的不稳定,从而提升房屋的空置率。这是一个正常企业不希望看到的。从长远来说,租房市场是一个非常有前景的领域,但他们也认识到,这个行业的发展关联着一座城市的最重要的民生事业,因而它不可能也不应该是暴利的。

  【策划】南岸

  【撰文】冯善书

  【校对】叶剑华

  【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端 南方号~深度~租房时代

编辑: 刘建维

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