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权威解读|广东五城先行探索共有产权住房,城市“夹心层”怎么受益?

2018-06-28 18:12 来源:南方网 冯善书

27日,记者从省住房和城乡建设厅获得独家消息,该厅日前印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》(简称《通知》),提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策,试点时限为1年。

在此《通知》的推动下,佛山市住房城乡建设管理局发布了《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案(征求意见稿)》,宣布该市将试点共有产权住房政策,承购人的产权份额为承购人实际出资额占配售房屋价格总额的比例,其余部分产权份额由政府承担。承购人持有的产权份额,可在个人出资不低于60%的条件下,由个人自行选择出资份额,形成共有产权住房。

据悉,深圳市作为全国六个共有产权住房试点城市之一,此前已积极探索共有产权住房建设,取得显著成效,2014年以来,累计供应共有产权住房(安居型商品房)约1.7万套,缓解了城市“夹心层”的住房压力。为了进一步探索深化共有产权住房政策,该厅在深圳市基础上,扩大试点范围。

按照《通知》要求,这次试点的目标是,通过选择有条件地区先行先试,研究探索共有产权住房政策,逐步构建政策框架,积累共有产权住房政策和项目实践做法,形成一批可复制可推广的试点成果。《通知》要求试点城市要以点带面,循序渐进,及时总结试点经验,向全省进行推广,确保试点工作取得成效,为我省住房保障体系建设工作迈上新台阶创造有利条件。

为加快解决“新市民”等群体的住房困难,《通知》明确共有产权房,要面向符合条件的住房困难群体供应,优先供应无房家庭,具体供应对象范围由试点市人民政府确定。共有产权住房应以中小户型为主,要优化规划选址、区域布局、配套基础设施安排以及基本户型设计等。

在选择运营主体方面,《通知》要求充分发挥国有企业带动引领示范作用,支持和引导国有企业开展共有产权住房项目试点实践工作。应明确由国有机构代表政府持有共有产权住房政府份额,并承担与承购人签订配售合同、日常使用管理、回购及再上市交易等事项。

《通知》还提出,要研究参照棚户区改造、政府投资公共租赁住房的相关现行政策,在建设用地供给、土地出让金和公积金收益提取、税收等方面探索优惠政策,支持共有产权住房政策落地。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控的原则,支持共有产权住房项目的信贷支持。

据悉,省住房和城乡建设厅目前正在草拟《关于推进共有产权住房工作的指导意见(暂定)》,该意见将成为广东在推进共有产权住房工作的省级指导意见。参与这份征求意见稿起草的广东省住房政策研究中心副主任陈洋博士告诉记者,共有产权住房是近年来我国在推进住房供给侧结构性改革、完善住房供应体系方面,最为重要的政策性住房创新品种。

大概在十年前,我国开始试点探索“共有产权住房”形式。在《通知》发出前,我省的广州、深圳、珠海在共有产权房工作方面都已经有相关实践。共有产权住房工作涉及很多细节,包括房源性质、定价方式、产权比例关系、转让方式、配套的土地、金融政策以及各种特殊情况的处理方式等,广东省住房政策研究中心也正在配合省住房和城乡建设厅开展相关研究。

专家解读

广东省住房政策研究中心副主任陈洋博士:

广东住房领域的创新举措近日再次引发舆论高度关注。

作为广东五个试点共有产权房政策城市之一,佛山市住房城乡建设管理局发布的消息称,该市将试点共有产权住房政策,承购人的产权份额为承购人实际出资额占配售房屋价格总额的比例,其余部分产权份额由政府承担。承购人持有的产权份额,可在个人出资不低于60%的条件下,由个人自行选择出资份额,形成共有产权住房。

作为加快解决我省“新市民”等群体的住房困难的一项实质举措,广东省住房和城乡建设厅近日印发的《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》明确提出,要坚持符合省情、因城施策,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,通过推进住房供给侧结构性改革,不断扩大住房保障的覆盖面。

27日,正在参与《关于推进共有产权住房工作的指导意见(暂定)》(征求意见稿)的广东省住房政策研究中心副主任陈洋博士,第一时间接受南方+全媒体记者采访,对这一当前热点进行了解读。

焦点1

为什么要推动“共有产权住房”这种住房类型的供给?

陈洋表示,共有产权住房是近年来我国在推进住房供给侧结构性改革、完善住房供应体系方面,最为重要的政策性住房创新品种。

共有产权住房并非中国首创,在欧美国家以及我国香港等地都有类似的实践,但中国的大中型城市对共有产权住房的需求是非常迫切的。

长期以来我国形成了一种“二元化”的住房供应体系,一头是开发商主导的房地产市场,一头是政府主导的保障房,但大量收入不高又不符合保障申请要求的“夹心层”却面临越来越窘迫的居住困境。在这种情况下,就迫切需要探索中间型的“可负担”的住房产品供应,满足这部分人的居住需求。

过去我国也曾经尝试过经济适用房、限价商品房等低价商品住房形式,但由于管理机制不完善等原因,最终没有取得很好的效果。

大概在十年前,我国开始试点探索“共有产权住房”形式。2007年淮安在全国首推“共有产权住房”,随后上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目,2014年3月在国务院政府工作报告中正式提出要增加共有产权住房供应,同年4月住建部也发文要求北京、上海等六个城市为共有产权住房试点城市。

据陈洋所在的研究团队分析发现,目前国内的“共有产权住房”其实基本上都可以归为“北京模式”和“上海模式”这两大类型,其中北京模式偏向政策性商品住房,而上海模式则更偏向于保障房,对申购人有更多的收入等方面的限制。

去年9月20日,北京住建委正式发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,使得“共有产权住房”这个名词再度引起社会公众的高度关注。前不久深圳出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,其中提到的“政策性支持住房”,包括人才住房和安居型商品住房,就具有共有产权性质。此外,我省的广州南沙、珠海高新区等地也都开展了共有产权住房的探索。

他说,省住房和城乡建设厅高度重视共有产权住房工作,目前正在加快研究出台相关指导意见,并且确定了广州、深圳、珠海、佛山、茂名五个城市作为先行探索的试点。其中广州、深圳、珠海都已经有相关实践,佛山出台的试点方案也非常及时。

共有产权住房工作涉及很多细节,包括房源性质、定价方式、产权比例关系、转让方式、配套的土地、金融政策以及各种特殊情况的处理方式等,广东省住房政策研究中心也正在配合省住房和城乡建设厅开展相关研究。

焦点2

佛山方案有三点值得关注

总体上,陈洋认为,佛山方案是一个较为宽松灵活的试点方案。

首先,申购群体方面,佛山设定了较高的准入门槛,兼顾了户籍居民和非户籍新市民,相对具有更强的保障性质。但新市民方面允许个人申购,这点则较为宽松。

其次,产权份额方面,佛山方案允许“个人自行确定出资份额”,个人份额有60%下限而没有上限,这一提法较为特别,在各地现有的做法中比较少见。此外,“允许承购人增购产权份额,直至取得完全产权”。可见佛山方案在产权份额方面规定非常灵活,是试点中比较大的亮点。

最后,产权转让方面,佛山方案规定共有产权住房满5年即可上市出售,这个要求和其他地方相比也较为宽松,大部分城市通常要求满10年方可上市交易,深圳甚至要求15年后才能上市交易。

焦点3

共有产权住房制度构建的若干思考

对于未来共有产权地方政策制度的构建,陈洋也提出了一些自己的探索思路。

首先,他认为,共有产权住房完全产权的价格,最好不低于同地段普通商品住房市场价。共有产权住房的利好在于政府出资与承购人合资购买住房,但完整产权的价值应该真实体现在价格上,如果人为压低价格,就必然出现套利空间。这也是经济适用房制度留给我们的重要经验。

其次,关于单套共有产权住房“建筑面积控制在90平方米以内”,他个人认为可以适当放宽,因为“夹心层”的需求也是多样的,共有产权住房可以探索适应更广群体更多元的居住需求。

具体到佛山方案,他肯定了当地在共有产权方面做出的积极探索,认为这套方案宽严相济,有自己的特色。既然是试点,应当可以允许步子迈得稍大一些,尝试各种可能甚至积极试错,将有助于获得宝贵的实践经验,为我省全面推广提供有价值的经验参考。

【记者】冯善书

【校对】冯志坚

编辑: 何柏梅

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