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广东共有产权住房政策公征稿,你读懂了吗?权威部门独家解读来了!

2018-09-12 18:32 来源:南方网 冯善书

  近日,广东省住房和城乡建设厅发布了《关于推进共有产权住房发展的指导意见》(征求意见稿),对身为政策性住房的广东共有产权提出了这些规定,快来看看吧!

  供应对象为城镇无房家庭;

  面积标准以90平方米以下的中小套型为主;

  承购人产权占比不低于50%;

  满5年可定向转让,满10年才允许上市。

  9月11日,省住房城乡建设厅的有关负责人接受了南方+客户端有料哥的独家采访。他指出,与国内其他省区相比,广东拟推进的共有产权住房政策具有三个方面亮点:

  ★亮点一:原则上用于自住

  共有产权住房应建筑面积90平方米以下的中小套型为主,面向符合规定条件的城镇无房家庭供应;共有产权住房的个人产权份额不得低于50%;每户家庭只能购买一套,并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务。

  原则上,共有产权住房用于自住的,政府产权份额部分可以不收取租金!但是,一旦擅自出租转借、长期闲置、改变用途,不但没了不用交租金的福利,个人信用也会降低!

  ★亮点二:房子到底属于谁?

  共有产权住房的主人是多元化的共有主体。除了政府与申请人共有,也可以是企事业等社会主体与申请人共有,丰富供应主体。同时,共有权限是递进式的。

  购买共有产权住房未满5年不得转让;

  满不少于5年等条件的,可转让给其他符合条件的共有产权住房申请人;

  满不少于10年等条件的,允许取得完全产权。

  ★亮点三:目的只有一个:保障民生!

  共有产权住房是城镇保障性安居工程的重要组成部分,申请人能享受到非常优惠的政策政府自行组织集中新建的共有产权住房项目可采用行政划拨方式供地;列入省级重大基础设施及民生项目的,不占用各地年度用地指标。

  焦点

  政策起草阶段,出现了这些讨论热点Q&A

  在起草这份征求意见稿时,广东省住房和城乡建设厅广泛收集了兄弟省市区和试点城市共有产权住房的主要做法和政策材料,还去有关地市进行了调研。

  正因如此,《指导意见》的起草紧密结合广东省的实际,多次就相关内容开展座谈交流,并于今年6月征求厅有关处室、各地级以上市住房城乡建设系统的意见,7月征求省直有关部门的意见、各地级以上市人民政府,经多次修改,形成草稿。

  那么,在研讨的过程中,有哪些规定是大家讨论比较多的呢?目前的征求意见稿又是如何处理问题的?有料哥专门选择了几个网友普遍比较关心的话题Q&A,听听专家怎么说↓

  焦点①

  《指导意见》第(七)条:“承购人的产权份额原则上不低于50%。”

  Q:为什么不降低承购人的产权份额占比,以减轻承购人的购房压力?

  A:根据2017年新建商品住房销售价格、城镇居民人均可支配收入的测算,承购人产权份额占比50%的情况下,按照首付三成、等额本息方式以基准利率贷款30年,广东省两人家庭月均还贷金额(1911元)占每月可支配收入(6829元)28%,承购人完全可以承受。

  从全省各市来看,除深圳之外,其他地市两人家庭月均还贷金额占每月可支配收入均低于50%。因特殊原因,承购人产权份额占比确须低于50%的共有产权住房项目,由各地住房保障委员会审查同意报省保障性安居工程工作联席会议审批同意后实施。

  焦点②

  《指导意见》第(十一)条:“政府自行组织集中新建的共有产权住房项目采用行政划拨方式供地。”

  Q:为什么不全部采用招标、拍卖、挂牌方式供地?

  A:根据《关于试点域市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)的规定,共有产权住房属于城镇保障性安居工程,同时根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)的规定,城镇保障性安居工程属于划拨用地范围。为了加快推进共有产权住房的建设效率、降低建设成本,故建议对于政府自行组织集中新建的共有产权住房项目采用行政划拨方式供地。

  焦点③

  《指导意见》第(十)条:“各地应根据实际需求制定共有产权住房建设计划,明确各年度、各县(市、区)发展目标? ”

  Q:原本要求各地统一强制编制建设计划,为什么改成了“按需定制”。

  A:目前,广东省共有产权住房仍处于试点探索阶段,尚无成熟的可供复制推广的经验,同时各地对建设共有产权住房需求的迫切性不同。因此,还是提出规划期限与国民经济社会发展规划相对应的政策建议。

  分析

  为什么广东选择此时加快探索共有产权住房政策的脚步?

  有料哥了解到,广东加快发展共有产权住房,除了贯彻落实党中央、国务院全面深化改革的决策部署外,也是充分考虑了广东省保障性住房供应体系建设的实际需求的。

  在省住房城乡建设厅有关负责人看来,主要体现在以下三个方面:

  1、完善保障性住房供应体系

  自“十二五”以来,广东省大力推进公租房的建设,政府投资公租房累计达33.6万套,城镇中低收入家庭住房条件明显改善。然而,相比国际先进地区“租售并举”的保障性住房供应体系,在暂停经济适用住房政策后,产权型的保障性住房一直缺位。在一直重视产权的社会环境下,共有产权住房显得尤为必要。

  2、城市“夹心层”等群体的住房问题日益凸显

  2017年全省新建商品住房销售价格11416元/平方米,较2011年7561元/平方米提高3855元/平方米,年均涨幅7.11%。新建商品住房销售价格迅速攀升,进一步增加了城市“夹心层”等群体实现自有住房的压力。

  3、推进新型城镇化红利共享

  新型城镇化持续推进的红利之一就是资产的增值。在粤港澳大湾区、广深科技创新走廊等战略部署下,城市“夹心层”等群体可以以较低门槛享受新型城镇化带来的红利。

  话你知

  参与这份征求意见稿起草的广东省住房政策研究中心副主任陈洋博士告诉有料哥,共有产权住房是近年来我国在推进住房供给侧结构性改革、完善住房供应体系方面,最为重要的政策性住房创新品种。大概10年前,我国便开始试点探索共有产权住房形式。

  共有产权房到底是什么?

  共有产权,顾名思义买房人与政府共有房屋产权。在我国,这一概念是在经济适用房制发改革中提出来的概念。

  有料哥从省住房城乡建设厅住房保障处了解到,这次广东省提出将共有产权住房明确定位为指纳入城镇保障性安居工程,由政府提供政策支持,由供应主体筹集,参照同地段、同品质商品住房价格水平确定评估价格,以低于评估价格配售给供应对象,并限定使用和处分权利,实行供应主体与供应对象按份共有产权的政策性住房。

  共有产权制度探索之初

  早在2014年,广东省深圳市便与北京、上海、成都、黄石、淮安一起纳入全国6个共有产权性质政策性商品住房的试点城市。

  当年,政府工作报告中提出共有产权住房,成为一种整合了过去政策性产权住房(包括经济适用住房、限价商品住房、自住商品住房等)的新住房供给类型。而住房城乡建设部等六个部门,也联合印发实施《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)。

  2017年,住房城乡建设部再次印发实施《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》(建保〔2017〕210号),进一步明确在北京、上海两市作为新一轮发展共有产权住房的试点城市。这预示着我国对共有产权住房制度的探索建设开始进入新的阶段。

  广深珠试点火热进行中

  2016年,广东省住房和城乡建设厅便印发实施了《关于推进住房保障货币化改革的指导意见》(粤建保函〔2016〕640号),提出各地可结合实际探索开展包括共有产权住房在内的产权式住房的货币化保障模式。

  2017年,该厅与省发展改革委联合印发实施的《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》(粤建规〔2017〕168号),提出探索建立共有产权住房制度,根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。

  今年,为进一步探索深化共有产权住房政策,该厅又印发实施《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》(粤建保函〔2018〕993号),选取广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市作为试点,积累共有产权住房政策和项目实践做法。

  据省住房建设厅介绍,目前,广东主要有广州、深圳、珠海3市已开展了共有产权住房的实践。

  今年,《广州南沙新区试点共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)公开向社会征求意见,并且首个共有产权住房试点项目“首筑花园”已经于今年8月份接受申购。

  公共产权房试点成果显著

  深圳作为全国6个共有产权住房试点城市之一,积极探索共有产权住房(安居型商品房)建设,取得显著成效,制定出台了《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(深圳市人民政府令第228号)、《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》(深建规〔2012〕10号)等系列政策文件,2014年以来累计供应共有产权住房(安居型商品房)约1.7万套。

  2015年,珠海市高新区印发实施《珠海高新区产业人才共有产权住房管理实施办法(试行)(修订)(珠高字〔2015〕6号)》,首个共有产权住房项目“惠景慧园”则已于2016年开始定向销售,共推出646套房源。

  各界声音

  广州市社科院研究员彭澎:如若是政府自建,共有产权住房回收周期过长,一套房要沉淀较多资本;如若依靠开发商配建,政府卖地收入就会减少。无论何种方式,政府都会承受财政方面的压力。他表示,这也是当前许多地方政府推动力度不大、意愿不强的重要原因。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓:广东允许共有产权住房“外循环”,一方面可能是为了鼓励居民申购共有产权住房;另一方面可能是为了方便政府资金退出,减轻政府财政负担。

  中原地产首席分析师张大伟:只要不实行全封闭流转,共有产权住房就保有投资属性。“限定持有十年才可转成商品房上市,其本质与商品房限售十年相似。”张大伟说。

  @媒体人王晖军:广东共有产权房试点有新政策:购买10年后可转为商品房。这是一个重大信号!意味着房地产下行有了政策护航。可以预见,房价会如同三峡水库一样,逐级放水,确保平安稳定,一个台阶一个台阶地回落。底部,就是共有产权房房价的顶部。

  【策划】西西君

  【记者】冯善书

  【整理】实习生 邹关琳

  【校对】符如瑜

  【作者】 冯善书

  【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端 南方号~深度~粤有料

 

编辑: 于艳彬

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