划重点

　　1.城镇户籍子女可继承宅基地使用权并非新政，一直有规可依。

　　2.继承的是宅基地使用权和房屋所有权，不包括宅基地所有权。

　　3.或是为进城务工人员减少后顾之忧。

　　4.自然资源部最新答复不代表城镇居民可以购买宅基地。

　　南方日报记者 李细华 摄

　　早些年进城读书、工作，为了生活方便，转为了城镇户籍。但问题也来了：村里的宅基地房屋怎么办？城镇居民能拥有宅基地房屋吗？

　　最近，自然资源部对这个问题给出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

　　这是自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局近日对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出的答复。就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”，答复明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。这一答复解决了我国长期存在的一个重大社会矛盾冲突点。 

　　通俗来说，即便你是城镇居民，依然可以以继承的方式取得宅基地的使用权，并通过合法手续办理不动产登记。

　　文章有点长，先说结论——

　　1.城镇居民通过合法方式继承农村宅基地使用权及住宅所有权，一直以来都有较充分的法规依据，且在实际操作中付诸实施。广东乃至全国各地加快推进“房地一体”登记，对这项权利起到保障作用。此次自然资源部的答复，并未突破现行法律制度的规定。

　　2.通过继承得到的是农村宅基地的使用权和住宅的所有权，但并不包括宅基地所有权，且宅基地不能单独被继承。

　　3.自然资源部的答复，并不意味着放开城镇户口居民购买宅基地，城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋依然被严令禁止，“小产权房”无法确权登记。但对于进城务工、落户的农民来说，无疑极大减少了后顾之忧。

　　南方日报记者 吴伟洪 摄

　　分清宅基地所有权、使用权和房屋所有权

　　要搞清楚宅基地使用权继承的来龙去脉，我们要捋清几个概念——

　　· 首先，什么是宅基地？村里的土地都是宅基地吗？

　　不是的。农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地；不包括与宅基地相连的农业生产性用地以及农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

　　宅基地是农村村民用来建造住宅及其附属设施的用地；同时，根据《宪法》第10条第2款规定，宅基地属集体所有。

　　· 其次，什么是宅基地的使用权？

　　农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权是三个不同的概念，三者要分开来看。

　　其中，宅基地所有权属农民集体，村民个人并不享有对宅基地的所有权，只能获得宅基地使用权和房屋所有权。而城镇居民通过继承获得的，也是后者。

　　有人会问，城镇居民能否到农村购买宅基地？答案也是不能。一直以来，国家明令禁止违法违规买卖或变相买卖宅基地。

　　2004年下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号)明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》中也明确，城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，即我们常说的“小产权房”，一律不予确权登记。

　　南方日报记者 孙俊杰 摄

　　城镇居民继承宅基地使用权有规可依

　　南方读+梳理发现，城镇居民通过合法手续继承宅基地使用权，一直以来有章可循、有规可依——

　　从2011年多部委印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，到2016年印发的《不动产登记操作规范（试行）》，尽管表述有所差异，但都明确规定了，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

　　我国《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。上文已经说过，宅基地不属于个人财产，所以在公民死亡的时候，作为遗产的房屋可以被继承，但宅基地不能被继承。而按照“地随房走”的原则，继承房屋之后，由于房屋占用了宅基地，宅基地使用权可以通过不动产转移登记，随着房屋所有权合法转移给继承人。

　　南方日报记者 卢慧明  摄

　　广东省人大常委会立法咨询专家、华南农业大学农村法治与社会发展研究中心、新型城镇化法治研究中心王权典教授指出，此次自然资源部的答复，并未突破现行法律制度的规定及继往以来司法实践的原则，符合《物权法》特别是新颁民法典的权利保障精神，也符合农村“三块地”改革方向。

　　对于此事，南方读+咨询了广东省、广州市不动产登记部门有关负责人了解实际操作情况。以广州为例，在“房地一体”登记之前，各区情况略有差异，不少是颁发了宅基地使用权证书，但证书上没有具体的位置坐标，登记率也不高。

　　目前，广东各地正加快推进房地一体登记，在这个过程前期，不动产登记部门会通过权籍调查，理清权属关系。继承人可以通过“房地一体”登记，获取宅基地的使用权和房屋所有权。“目前以总登记方式开展，全覆盖做权籍调查，登记率也会更高。”广州市白云区相关负责人说。

　　这里要留意到一个前提——办理继承手续时，宅基地上必须建有住宅。如果没有住宅、房屋，宅基地使用权依托的客体也随之消失，继承人也不再享有宅基地的使用权。在这种情况下，村委会可以收回宅基地。因此，也有专家建议要特别留意对村里宅基地上住宅的维护、修缮。

　　此外，宅基地与商品房用地的土地使用年限也有不同：商品房用地的土地使用年限一般是70年，使用权期间届满的，自动续期；而现行法律和政策尚未具体规定农村宅基地使用权期限。

　　南方日报记者 何建文 摄

　　如何流转？专家建议与有偿使用相结合

　　如果进城后不想要继续使用宅基地了，怎么办？对此，《土地管理法》第六十二条也规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　王权典教授认为，宅基地制度逐步扩大改革范围并协同推进，是为了提高农村宅基地利用效率，配合实施乡村振兴战略，有利于吸引人才返乡创业以及引导社会资本下乡、发展乡村产业，促进城乡融合发展。“如何构建既能平等保护每位公民的继承权和财产权，又能平衡继承人之间、继承人与集体组织之间的利益冲突，且能提高土地利用效率的宅基地制度显得重要。”王权典说。

　　他建议，首先，加快宅基地确权颁证，做到应确尽确，保证宅基证到户率。其次，清楚界定集体成员、实施集体产权制度改革。宅基地流转和使用管理、闲置宅基地再利用的收益分配等，都要在界定集体成员和完成集体产权制度改革的基础上展开。

　　同时，加强对宅基地使用的管理，将宅基地流转与有偿使用相结合。当然，非集体经济组织成员通过继承等方式取得的宅基地使用权需要流转的，原则上应由集体经济组织收回后再行流转，已流转的应通过村民自治对该宅基地使用权实行有偿使用, 体现所有者权益。

　　【话题研究员】黄叙浩 黄进 冯善书

　　【话题主持人】王勇幸 李珩丹