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注意!公寓年付长租有风险 深圳多家公寓“暴雷”

2020-11-09 15:41 来源:南方网 丰雷 邓子良

  在经过近两个月的等待后,租客张勇(化名)的担忧转变成现实——“小鹰找房”已经无力支付房东房租。

  今年8月,张勇以年付方式租下深圳南山的一套房子。然而签约平台“小鹰找房”却在10月被曝出资金链断裂。一边是租客支付一年房租,却要被赶出家门的窘境,另一边是房东每月还着房贷,却无房租可收的局面。

  今年下半年以来,张勇的案例在深圳并不新鲜。从寓意物业、乐居公寓、爱租公寓被深圳公安立案侦查,再到小鹰找房、美居公寓资金链断裂,高频率的长租公寓暴雷事件让深圳的秋天更添寒意。其背后,透露着这个行业发展过程中的大起大落,也展示了政府部门在长租公寓领域的监管缺陷。

  中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁教授认为,政府部门在长租公寓监管上仍需“补课”。同时,他建议长租公寓企业应找到一条合法的、正规的、稳健的、符合市场需要的路线,才能实现长远发展。

  小鹰公寓资金链断裂,房东租客围堵要钱

  8月中旬,张勇(化名)与朋友租下“小鹰找房”平台下的一处位于深圳南山区的房子。“当时中介称房子月付要付7600元,而年付12个月只需5700元。”考虑到房屋各方面条件不错,他与朋友选择一次性交付12个月房租和1个月押金共7万6千元,租下房子。

  8月底,张勇从网上零星的投诉中发现不对劲。在新浪旗下主导的消费者投诉平台“黑猫投诉”上,有业主投诉“小鹰找房”未按约定时间支付租金,也有租客反映解约后一直没收到退租余款。他辗转找到业主,得知业主当初与小鹰签订了3年的托管合同,每月租金6800元。

“黑猫投诉”上的相关投诉

  国庆过后事态渐渐失控,大量房东投诉没收到9月租金。10月12日,在小鹰找房位于深圳南山区南山街道阳光科创中心B座22楼的办公室里,一位姓费的负责人被愤怒的业主和租客团团围住。他高声大喊,“公司遇到了点问题,正在想办法解决大家的问题,希望能给我们一点时间”,他承诺会和股东商讨解决问题的办法。

“小鹰找房”深圳办公室每日有赶来解约和讨要租金的房东、租客

  事实上,在小鹰找房资金链危机爆发的背后,仍是其大量房源存在的“高收低租”“长收短付”问题。在随机采访中,多位房东表示,小鹰找房给他们的租金远高于给租客的报价。同时,小鹰找房中涉及年付、季付的租客占70%以上。租客大部分支付半年或一年租金,一次性缴纳数万、甚至十几万元。这导致公司资金链断裂,租客承担更大的损失。

  天眼查显示,小鹰找房主体为深圳小鹰房屋租赁有限公司,成立于2019年9月,法定代表人为赵津妍。该公司为陕西小鹰投资管理有限公司100%持股。笔者注意到,从今年6月起,小鹰找房陆续在各地开设了18家公司,分布在广州、佛山、武汉、东莞、珠海等全国各地一二线城市。而在其资金链问题凸显的9月,更是一口气增设了10家公司。

9月,“小鹰找房”连开10家分公司

“小鹰找房”发布官方声明,但难掩无力支付房东租金的事实

  目前,小鹰找房提出:房东、租客、平台一起签三方无责解约协议,但租金要到12月底开始分6次支付。房东和租户质疑“小鹰找房目前没有任何证明有能力履行分期退款协议。”

  3家长租公寓被立案侦查,全国22%相关企业存在经营异常

  “小鹰找房”平台暴雷,不是第一家,也不会是最后一家。在深圳市公安局经侦支队的微信公众号“深圳经侦”公布的经济犯罪立案情况上,寓意物业、爱租公寓以及乐居公寓都榜上有名。

“深圳经侦”上已立案的长租公寓

  几乎在同一时候,当娜娜(化名)从朋友那里得知美居公寓暴雷的消息时,她和另外两名舍友才刚住了两个月不到的时间。而该公司也创下了“最快暴雷记录”,从收房入住到引发业主租客维权,前后不到两个月。爱企查显示,美居公寓所属的深圳市美居网络信息科技有限公司成立于2014年,但在今年8月4日才开始从事“住房租赁、物业管理”等业务。

房东找来陌生人住进了娜娜(化名)租住的房屋

  在平台无力支付房租后,她们与房东协商无果,继续留住在房屋内。而房东则带来陌生人,直接在客厅中住下,后又拿来502胶水堵住了房门。“我们的解决方案房东接受不了,房东的解决方案我们接受不了。目前打算去社区调解室做进一步调解。直到提出双方都满意的方案。”娜娜无奈地表示。

  另一方面,大多数房东出租的房子处于还贷状态。每月仍需向银行缴还贷款。如租客因长租公寓暴雷不愿退出房屋,房东也需每月承担成倍增长的房贷压力。长租公寓暴雷后,留给房东和租户的只有一地鸡毛。

  天眼查近日发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》提出,以工商登记为准,目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。其中,全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

报告数据

  从一开始的甲醛门、打隔断、租金贷,到现在的现金流断裂……不得不承认,自2017年起,曾经以“真房源”“优质服务”“安心放心”为口号的长租公寓们,如今正面临着口碑下滑、经营失利的困局。

  专家:政府部门仍需多多“补课”,长租公寓应找到良性发展道路

  《房地产行业企业数据报告(2020)》显示,全国共有900余家长租公寓相关企业。其中,深圳市长租公寓相关企业最多,超过150家,占比16%以上。其次是上海、程度和北京市,均拥有超过50家的长租公寓相关企业。

  “这两年来国家在政策上引导租赁市场的发展,为给长租公寓产业的发展提供了非常大的成长空间,但对于长租公寓的运营和监管,政府缺乏有效的管控措施,也没有足够的经验可供参考。”中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁教授认为,近年来,全国长租公寓频繁的暴雷现象并非偶然。

  宋丁教授表示,长租公寓利用信息不对称的优势,在签租房合同时,三方一般采取“背靠背”的模式,房东和租户无直接关系,分别与长租公寓签合同。在这种模式下,长租公寓提前与房东签订长期合同,先高价租下房子,再以低价挂牌出租。

  那么,中间的差价要怎么弥补呢?宋丁教授表示,“这些公司通过大量收购占有房源,从而寻求金融机构给予大额贷款支持,进而开展下一步的扩张,占领更多市场空间,再获得更大的金融资金支持。”

  然而,今年疫情以后,租房子的租客明显减少,长租公寓从业主那里高价收来的房子租不出去,导致长租公寓普遍承受着很大的资金压力。“高收低租来的房子潜藏着很大的风险,一味不惜成本地收购房源,一旦出现租金价格的波动,引起资金链断裂,长租公寓就只有暴雷了。”宋丁教授表示。

  对于今年陆续发生的长租公寓暴雷事件,中央和地方政府都纷纷出台相应规范。9月,中央发布《住房租赁条例》征求意见稿,其中明确,住房租赁企业存在支付房屋权利人(房东)租金高于收取承租人(租客)租金,或是收取租客租金周期长于给付房东租金周期等高风险经营行为的,应将其列入经营异常名录,并加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

  宋丁教授表示,过去,租赁市场以民间零散租赁为主,长租公寓近几年才出现,没有可供参考的监管经验。因此,政府在长租公寓监管上仍需多多“补课”。他建议,政府部门应在监管措施上进行深入调研,找到问题的症结,再有针对性地提出一系列监管措施。让长租公寓在政府的保护和监管下,健康的、稳定的、合法的成长。“长租公寓企业也应找到一条合法的、正规的、稳健的、符合市场需要的路线,才能长远发展。”他表示。

  南方日报记者 丰雷 邓子良

编辑:林涛
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