南方网讯 近年来中国房地产市场风起云涌，商品房价格一路飙升，为社会各界所关注。无论是从民生、社会稳定还是经济可持续发展的角度来看，房价持续快速上涨的危险性都已被决策者高度重视。2007年房地产市场仍然火热、房价依然快速上涨，2008年房地产宏观调控的进一步加强或升级势在必行。

　　今年广深房价将会理性回落

　　在今天（20日）上午省人大举行的记者招待会上，省建设厅厅长劳应勋表示，预计今年广深房价会理性回落。劳应勋说，去年下半年开始广深房价回落还不能说明房价的拐点到了，需继续观察。

　　不谋而合的是，农行广东省分行行长贾祥森委员在16日经济界政协委员讨论时也亮出了同样的观点。“房地产价格一定要下来，这是目标。”贾祥森委员认为，目前还不能说楼市拐点已经到来，但国家的房地产调控目标就是要让房价下降，房价如果不降，今年还将会有更严厉的调控手段。

　　今年，国家一方面将继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策。延续2007年的趋势，2008年的调控政策只会更加严厉，调控效果将更为显著，楼市“紧箍咒”将愈勒愈紧。

　　今年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品，房多占土地。

　　国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，《通知》虽然是围绕土地问题展开，但却是“意在房价”，在为2008年的楼市格局和房价走势定调。《通知》在房贷新政实施以后，在房地产市场成交低迷，房价走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台，有着明显的“再加把力”的意味。打击囤积土地或许仅仅是一个开始，今后还将有新的政策陆续出台。房地产市场的“政策市”时代正在来临。

　　应该说，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面。从政策上看，尽管中央政府一次又一次的宏观调控来势凶猛，但只是在稳定房价，抑制房价过快增长，是在尽政府的责任。国家对房地产进行调控的目的是给过热的房地产市场降温，而不是打压。

　　劳应勋在今天（20日）的记者招待会上指出，2008年，广东省将继续贯彻落实国家宏观调控房地产市场政策，保持我省房地产市场平稳发展，主要做好如下三方面工作：

　　一是调整住房供应结构，增加普通商品住房供应。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加普通商品住房用地供应，继续停止别墅用地供应。要积极调整用地结构，增加普通商品住房开发用地，推动已出让的住房用地尽早开工。二是就绪调整和引导住房需求。三是继续推定大城市探索限价普通商品房建设。在住房价格较高的大城市增加“限户型、限房价、限对象”的限价普通商品房供应，规范限价普通商品房的建设、销售和上市管理，支持城市居民通过首次置业解决住房问题。

　　宏观调控已取得一定成效

　　应该看到，国家的宏观调控已经取得了初步的效果。在过去的一年里，广东部分中心城市的房价在上半年“一路飙升”后，年底开始小幅回落。像广州，2007年11月商品住房成交均价为10433元/平方米，环比下降1141元/平方米，降幅9.9%；深圳市11月商品住宅价格为15069元/平方米，环比下降13.15%.土地出让价格也开始回落，12月新拍用地楼面价格比同一区域9月拍出的“地王”价格低35%-63%；商品住宅的成交量也在大幅萎缩。

　　劳应勋介绍说，2005、2006年来广东珠三角一些城市房价出现波动，增幅快，但是这不仅是广东的问题，全国都存在这个问题。这两年广东落实国家宏观调控的政策取得一定成效，去年下半年开始，广州、深圳房价出现回落。比如，广州住房价格指数从全国70个城市排名第三位到去年跌落到59位。

　　对于宏观调控的效果，也有政协委员发出了不同的声音。

　　广东海事局局长、省政协委员梁建伟表示，“房价高，继续涨是必然的；沿海发达城市的房价高，是一个城市的品牌；政府可以多建廉租房解决困难群体的住房问题，但不能强制压制房价，越压反而会有适得其反的效果”。

　　民建广东省委会在提案中认为由于政策的频繁变动，不但没有把房价压下来，反而加快了房价的上涨。建议回归商品房的商品属性，其价格应该遵循其价值规律由市场自行调整。

　　值得注意的是，民建广东省委会并没有全盘否定宏观调控的作用，而是建议“应长期稳定关于商品房开发的相关政策。”，而不要频繁变动，让老百姓无所适从，从政府失去信心。

　　“京沪房价跌，拐点就真的到来”

　　虽然许多业内人士都已承认房地产市场拐点已经到来，但省政协经济界委员热议房地产调控时，农行广东省分行行长贾祥森委员认为目前断言楼市拐点还为时尚早。“现在都说拐点，价格涨幅是负的才算拐点，现在只是涨幅减少了，而且房价下跌还不能仅以广州为准，什么时候北京、上海的房价跌了，拐点就真的到来了。”劳应勋业同样认为是否出现拐点还要通过观察。房价像“过山车”一样忽上忽下，这是不健康的。但是有一点可以肯定，国家宏观调控调整住房供应结构和稳定房价的目的成效已显。今年广深房价的走势，要看两地政府落实国家宏观调控的政策。目前两地政府已经采取了一些政策，相信今年广深两地房价会理性回落。

　　贾祥森指出，国家宏调目标就是要房价下来。目前各家银行已经收紧房地产开发贷款和商品住房的消费贷款，如果这种手段不行，今后还会有新的调控措施出台。

　　“让中低收入家庭都有房子住”

　　委员们在提案中多次提到，在目前国家财力有限的状况下，解决住房问题的根本办法是建立完善住房保障体系，让商品房、经济适用房、廉租房三分天下，让不同收层次的人都能找到属于自己的家，在公正、公平和公开的原则下使群众都能充分享受经济发展和社会进步的福利。

　　致公党广东省委会在提案中认为，住房保障在我省目前仍然处于起步阶段，还存在很多不完善的地方，缺乏统筹安排和长远规划；保障性住房的供给不足，保障覆盖范围不够宽，与中低收入家庭住房需求存在错位等等问题，建议在坚持住房市场化的前提下搞好住房保障，政策上应惠及长期居住在城市的“农民工”。

　　民建广东省委会提议：政府应投资建设并管理（可参考学习香港）一定数量的公共租用住房，以解决低收入人群的居住问题，稳定社会。　

　　对于房价的问题，南方网网友们也进行了热烈的讨论。

　　网友认为，政府作为民众福利的谋护者，作为百姓住房保障的责任者，在民众怨声甚高的当下，如果不能保证城市低收入家庭和特困家庭的住房问题，天天在官员嘴上喊、政府文件里写的“以民为本”、“让人民群众共享发展成果”、“建设和谐社会”等等都是空话。让中低收入家庭都有房子住，这是政府应该努力的目标。

　　劳应勋在今天（20日）的记者招待会上指出，2008年要明确四项任务：一是廉租住房保障要切实覆盖城市低保住房困难家庭。2008年底前，城市和县城要对符合住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保。二是逐步扩大廉租住房制度的保障范围。2008年底前，全省各城市、县城要将廉租住房保障范围扩大到低收入住房困难家庭。三是规范经济适用住房制度。经济适用住房供应对象限定为城市低收入住房困难家庭。四是其他住房困难群体（农民工，外来务工人员）居住条件得到逐步改善。

　　2008年，希望仍是市场繁荣的一年，“归于理性”将成为2008年房地产市场的走向。“与其说目前房价出现“拐点”，不如说是房价走向理性回归”，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松本月接受媒体采访时曾提出观点。

　　巴曙松认为，2008年房地产业将逐步实现理性回归：从盈利性向公益性回归、从掠夺性向民生回归、从伤民到益民回归。这里不仅需要政府进一步加大廉租房建设的配比与供应量，同时有必要加快经济适用房的市场定位，让更多的城市居民在政府指导性售价下完成置业。只有房价理性回归，走上平稳发展的道路，才是购房者乃至整个行业、整个国家的重大利好。

　　背景：国务院宏观调控历史

　　2005年3月“国八条”

　　国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。

　　2005年4月“新八条”

　　国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

　　2005年5月《关于做好稳定住房价格工作的意见》

　　继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。

　　2006年5月“国六条”

　　国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施（“国六条”），具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容。

　　2006年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台；同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台。

　　2007年1月《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

　　2007年6月《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》

　　2007年8月《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》

　　中国人民银行下发《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。

　　2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

　　加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。

　　2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

　　央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文），要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。

　　2007年12月《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》

　　中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。

　　2007年12月《土地储备管理办法》

　　国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布的《土地储备管理办法》规定，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。

　　2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，12月21日，2007年央行连续6次加息。

　　2008年1月《国务院关于促进节约集约用地的通知》

（编辑：付昱）