广州今年上半年土地一级市场仅成交了50.56万平方米土地，为三年来同期最低水平，白云萝岗南沙等区域的地价开始明显回落。作为房地产的源头，土地市场这一变化进一步印证了楼市的低迷景况。

　　从地王到流拍

　　昨日(14日)，保利地产代理市场部发布的《2008年上半年广州土地一级市场分析》显示，今年上半年，广州一级土地市场（不含工业用地，下同）的出让宗数、总用地面积、规划总建筑面积同比均有所下滑。十区土地一级市场共成功出让土地8宗，不及去年同期的一半，达到三年来同期最低水平。

　　从公开出让地块的宗数来看，除萝岗有2宗外，其余各区域均为1宗。海珠、黄埔和番禺上半年尚未有土地出让。与去年相比，白云金沙洲板块的商住用地、萝岗的商业金融业用地，以及南沙的二类商住用地价格分别下跌了33.2%、74.6%和21.4%.

　　从创造新“地王”到遭遇流拍，广州土地市场只用了半年时间。今年年初出让的员村二横路绢麻厂地块成为广州土地盛宴落幕前的最后一抹亮色。当天这幅超过10万平方米的住宅用地被恒大地产以41亿元竞得，创造了天河区有史以来的最高楼面地价13053元/平方米。随后，广州市土地市场一片沉寂，直到6月底都没有再推出住宅用地。6月30日卖出的两幅烂尾地都是底价成交，现场只举了一次牌。

　　保利地产代理市场部统计显示，今年上半年，广州土地一级市场共有2宗土地流拍。资料显示，上半年除恒大地产天河员村地块、越秀城建金沙洲地块外，其他成功出让的6宗地块全部以挂牌底价成交，属多年来罕见现象。

　　地价明涨实落

　　据保利地产代理市场部统计，2008年上半年全市土地一级市场的平均楼面地价是5452元/平方米，同比大幅增加了80.7%，“但这并不反映土地市场的真实走势，主因是恒大地产的员村绢麻厂地块所占权重过大（出让金额41亿元）、楼面地价过高（13053元/平方米）”。

　　从同区域地段、同类型地块的楼面地价走势来看，2008年上半年的楼面地价实际上是呈下降趋势的。今年上半年与2007年全年相比，白云金沙洲板块的商住用地、萝岗区的商业金融业用地，以及南沙区的二类商住用地分别下跌了33.2%、74.6%和21.4%.分析报告认为，楼市的低迷及其预期的谨慎，确实给广州土地市场带来实质影响，“量价齐跌”是主要运行特征。

　　■市场影响

　　上半年只完成供地计划15%

　　卖地缩减考验财政

　　上半年广州土地出让市场的冷淡局面正在改变政府的卖地节奏。而每年可观的土地出让金收入也面临缩减。业内认为，这可能使政府财政面临考验。

　　据市财政局统计，2004-2006年广州土地出让金收入分别为86.3亿元、83.8亿元和143亿元，其中广州可支配土地出让金为250.48亿元，大部分收入用于市政基础设施建设，地铁、大学城、会展中心等广州市重点工程均从中获益匪浅。此外，土地出让金还要用于建设廉租房。

　　广州市国土房管局早在年初就调整了土地供应计划。对比《广州市辖区2008年住房建设计划》，

　　今年上半年土地出让规模只完成了计划的15%.保利地产代理市场部总经理吴定金认为，今年广州土地出让金可能大幅缩减，这对政府来说是个考验。吴定金认为，逆市卖地会造成土地贬值，上述计划的调整已经反映出政府担心市场消化不掉，土地价格得不到正常反映。

　　而同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为今年广州估计连2.5平方公里的土地供应计划底线都完不成。“这个时候卖地会造成更多流拍，政府就会更被动。”他认为广州楼市供大于求的格局已经形成，“现在应该减少土地供应量，两三年不卖地都没问题”。

　　■市场分析

　　楼市低迷开发商无钱买地

　　“广州楼市正在面临十年来最紧张的情况，开发商即使有心买地也无力交钱了。”同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析指出，从去年第四季度到现在，广州楼市已经出现了三个季度的成交量低迷。“一般低迷期超过两个季度，就可以认为是进入衰退了。现在整个市场都处在衰退的通道，市场风险在增大，开发商总体都很悲观。”

　　保利地产代理市场部总经理吴定金认为，楼市成交量减少是造成开发商资金压力变大的主要原因。据广州市国土房管局的统计，今年上半年广州十区一手住宅成交量一直徘徊在30-40万平方米的低位，与去年70-80万平方米的月成交量相比相差甚远。

　　供大于求楼市预估前景转变

　　地价和房价的互动关系在这轮市场变化中体现得尤为明显。去年9月，当广州土地出让市场一天创造了多个“地王”，把最高楼面地价推到18729元/平方米的时候，正是广州房价达到历史新高的前夕。

　　赵卓文指出，土地价格跟楼价预期密切相关，开发商通过未来的房价减掉开发成本来测算地价，“如果房价预期下降地价也会向下”。他认为，目前广州楼市明显呈现供大于求的状态，需求不会突然放大。

　　广州市国土房管局公布的数据显示，广州已经连续数月批准预售的商品住宅大于当月的一手住房成交量。比如今年5月份，一手住房新增供应量达到84.6万平方米，而当月一手住房的成交量只有39.31万平方米，仅新增货量就已经是成交量的两倍。

　　项目合作土地二手市场活跃

　　保利地产代理市场部总经理吴定金近期从业内观察到了一个新趋势，就是二手土地市场异常活跃。“曾经高价拿地的开发商正在把手中的土地拿出来寻求合作，还有的土地直接通过企业并购、股权置换等方式转手。”他认为，有需求的开发商不一定要通过政府的一级土地市场拿地，这也是造成上半年政府卖地遇冷的原因。

　　而去年高价拿地的开发商正在面临前所未有的资金压力，不得不开始寻求合作。赵卓文昨日指出，对于高位拿地的开发商来说，如今地价回落贬值的幅度可能已经超过退回土地被政府罚没的定金，所以即使“拓定”放弃土地，也不一定是坏事。

（实习编辑：谢晓）