广州楼价5月探底？

　　在银根、地根和政府决心改变住宅市场结构等“组合拳”调控措施的重击之下，去年10月以来，广州房地产市场的观望气氛浓厚，价格滞胀和成交萎缩非常明显，房价的一路高歌猛进也戛然而止。这种价格的变动，是短期性的调整而不改长期向上趋势，还是楼市长期跌市到来的起点？

　　在日前广东省房协举办的2008年广东房地产景气分析会上，包括广东省人民政府发展研究中心副主任、研究员李鲁云和广东省统计局固定资产投资处科长王丽莹等在内的专业人士异口同声地否认了“拐点论”，同时表示，目前的房价调整是理性回归。但可以肯定的是，2007年房价的火箭涨速，不可能在2008年重演。

　　供需矛盾已缓解

　　一手住房的供求矛盾是近年来房价上涨的主要原因之一。2005年以来，广州一手住宅批准预售面积一直小于实际成交面积，2006年这一缺口超过了200万平方米。这一供求的尖锐矛盾直到去年才开始缓解。2007年9月开始，广州一手住房批准预售面积两年多以来首次超过一手住房成交面积。而今年则采取弹性供地制，以求市场供求平衡。市国土房管局表示，根据2007年末和2008年初商品住宅成交情况，结合历史商品住房市场需求情况，2008年商品住宅用地的计划供应规模在2.5～4平方公里之间。

　　另一方面，2005年以来大户型当道的供应结构也开始发生变化，2007年中小户型、中低价位普通商品住房的供应量占总量的比例超过了70%；而2008年广州还将继续严格执行90/70政策，进一步优化以满足中等收入群体住房消费需求为主的商品住房供应结构。

　　政府力求平稳房价 很难猛涨猛跌

　　广州市国土房管局负责人在日前的新闻发布会上明确表态，在商品住房市场调控方面，2008年将在认真做好房地产市场统计、监测、分析的基础上，坚持适度、灵活调控的原则，“一方面要保持房价稳定，另一方面，在抑制房价过快增长的同时，也要预防市场风险的过快释放。”市国土房管局明确表示。

　　广州市房协也认为，随着“市场的归市场、保障的归保障”的楼市二元管理的落实推进，“双紧”政策（紧缩银根、地根）和保障政策不折不扣地执行，2008年房地产市场在转型中调整前行或可期待：供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。因此，“上下浮动是正常的，但绝不会大起大落。”

　　在日前举行的广东省房地产景气分析会上，广州同创卓越房地产咨询公司总经理赵卓文表示，从发展观点来看，广州房地产持续上升的空间是可以肯定的。但2008年楼市的利空会多些，因此楼价不会超过2007年，2007年10月份是一个顶部，2008年如果要站稳很困难。但从另一个角度来讲，目前广州房地产同前几年相比已经上了一个平台了，房价的调整也只会在这个平台上调整，大幅下跌基本上很难。

　　调整期房价何时探底？

　　如果说目前房地产市场处于一个调整期，那么房价何时探底？业内人士认为，至少要当价格下降到消费者基本可接受、从而成交量有所回升之时。

　　合富辉煌市场研究部曾经做出报告，认为广州十区均价回落至8500元/平方米左右是较为合理的水平，因为这同去年六七月份的十区均价相持平，而在当时，十区成交量达到80万平方米，价量处于一个平衡的状态。从那以后，价格一直往上升，成交量减少了，到10月份只有45万平方米，到今年1月份只有35万平方米。而如果价格能回复到8500元/平方米的均价水平，成交量就会有支持。此外，产品结构的转变导致中小户型成交量增加，而中小户型价格相对平稳，因此全市均价会往下调。

　　那么，广州市房价何时会探回8500元/平方米？合富辉煌首席分析师黎文江表示，“房价会一直往下探，直到成交量回升为止。”预计会在今年5月份出现转机。

　　经纬地产项目发展部副经理吴定金表示，根据以往经验，市场一般会从3月份开始进入复苏期，而今年3月至5月份之间虽然仍将有3万-4万套新货上市，但新政影响下的市场环境较往年出现了一定变化，如果不到非买不可的地步，即使具备刚性需求的买家，也会选择继续等待。

　　“实际上，市场回暖的主动权掌握在开发商手里。”吴定金认为，从近期表现来看，个别价格低、性价比高的楼盘受到买家追捧，这反映出广州房地产市场并不缺乏购买需求，关键在于开发商是否在价格上做出让步。

　　广州市社科院科研处处长彭澎则表示，什么时候回落到一个合理价位很难说。我们期待的价格当然是老百姓能接受的价格。如果我们的经济大滑坡，跌破成本价都有可能。但是现在经济不可能大滑坡，只是回落，“我认为价格会下滑到老百姓可以接受的价格，这个价格就广州来讲应该是6000元至8000元之间。一个合理的房地产的价值是多少？我认为，一个中等收入者月工资能买1平方米的住房，这就是合理的价格。”

（编辑：赵殿川）