珠三角楼市调查

　　冷！就像遭遇一股寒流，珠三角楼市打了个寒战。

　　银根趋紧，楼市购买力正遭遇前所未有的重创，以“9·27”房贷新政为主的系列房地产调控组合拳，将珠三角一度价格快速飙升的楼市送入了成交量的冰冻期。

　　11月14日，国家发改委与国家统计局发布数据显示，虽然广州、深圳今年10月的房价与去年同期相比依旧保持较大的涨幅，但二手房的环比（即与比上月相比）数据则出现了小幅下降，分别为0．1和0．3百分点。珠三角的其他几个城市也不同程度地显现了楼市成交量急冻症。

　　尽管由此判断珠三角楼市已现拐点未免有点操之过急，但楼市产业链的七寸——资金供应——已被紧缩政策扼住已是不争的事实。

　　楼价已经有了些许松动，这松动，是犹疑观望，还是上涨前的虚晃一枪？

　　资金链紧绷之下，如今的市场还会再次重复调控－观望－上涨－再调控－再观望－再上涨的“调控习惯病”么？

　　本报近期派出记者，分别对广州、深圳、惠州、东莞、珠海、中山、佛山等珠三角城市的楼市进行了调查。

　　■预测

　　珠三角几大城市出现楼市成交量急冻症后，很多业内人士都把目光瞄准在了明年初。“毕竟房地产按揭资产仍然是银行最优良的资产，所以，明年初银行如果打开信贷闸门，会有后续资金进入市场。”有地产人士猜测，明年的春季，楼市没准还会掀起新一轮的价格飙升势头。

　　“也许，那也将是所有投资者高位逃顶的最好时机。”深圳城市批评家贺承军博士判断。

　　11月14日晚上九时，深圳中发房地产经纪有限公司百花分行内仍然灯火通明，几名业务员坐在各自的办公桌前，期待着门口能有一位客户出现。这间分行已经连续两个月没有做过“买单”了，业务员们只能零星地租单提成，以每月1000元的底薪生活。

　　23岁的郭兆刚刚在半年前由按揭员转做业务员，上个月，他只成交了两个租单。看到记者走到分行门前，他立即热情地迎了出来。

　　闲聊中，小郭感慨自己没有赶上好市道。“不过，刚刚做熟了，想转行也难，再加上年底前跳槽并不容易，所以还得熬下去。”当天，媒体上披露了深圳大型地产中介机构——中天置业的老板蒋飞卷巨款失踪的消息；在消息公布的第二天，深圳地产股集体下跌，万科跌幅达3．35％，华侨城跌幅8．94％，盘中甚至一度跌停。

　　[个案］ 资金链断裂，中介应声倒下

　　对于小郭来说，中天置业的倒闭不是什么新鲜事，不久前，另一家深圳中介机构长河地产便发生过大量员工集体讨薪的事。有业内人士当时便惊呼：深圳地产中介机构在这轮重新洗牌中将有20％倒闭。也许，中天置业老板的失踪只是一个开端。

　　“中天置业前期扩张得太厉害，市内外的地铺有180家，一旦没生意可做，所需要的运转成本自然就大，亏损也大。”小郭认为，自己所在的中发地产只是小型机构，在深圳地铺不过二三十家，所以相对反而安全。“我只能选择相信我的老板。”“市场没有成交量支撑，前期过快扩张的中天置业资金链必然紧张，再加上政府监管不到位，挪用客用资金自然难以避免。”一位地产人士评价。截止到上周公安机关接到的报案统计，蒋飞卷走的款项中，客户的购房款已经达到了2600余万元。而了解内情者则透露，实际数字将远远超过公安机关公布的数额。

　　市场没有成交量，地产中介的盈利来源自然也就成了无源之水，这是个非常浅显的道理。而事实上，深圳此轮市场成交量的急剧萎缩，早在今年7、8月份便已开始。而到了国庆黄金周时，适逢提高第二套住房首付的房贷新政刚刚出台，市场成交情况更是让人瞠目结舌：据深圳市国土资源和房产管理局网站统计，国庆黄金周7天中，尽管深圳还在同步举行着秋季房地产交易会，但全市的一手房成交量仅仅只有82套。

　　盘点整个10月份，深圳大型地产中介机构中原地产统计显示，受国家宏观调控政策的影响，深圳全市商品房和二手房成交量均大幅降低，全市商品房成交只有1762套，日均成交约57套，与9月份成交的3507套相比，环比下降49．76％；二手房成交总套数为3343套，日均成交约108套，与9月份成交的6322套相比，环比下降47．12％。

　　中天置业的倒闭不但在深圳引发了购房者对中介机构的不信任，更有可能让深圳楼市雪上加霜，也同样引起了珠三角其他城市业界的广泛关注。

　　广州满堂红市场研究部总监龙斌在震惊之余分析，这一事件对深圳的中介行业声誉是一记沉重打击，也促使各地行业机构和监管部门反思二手房交易资金的监管如何落实到位。“深圳房价经历了上半年的持续暴涨，率先进入大幅度调整阶段，所以发生这件事也许是个特例。至于珠三角其他城市，由于二手市场仍然处于上升期，交易资金的安全性倒问题不大。”不过，他也担心，目前除了个别城市外，二手房交易资金的监管问题各地大都没有通过制度来规范，仅仅靠中介公司自身对资金进行监管，这里存在着巨大的道德风险。

　　[背景］银根紧缩，楼市上演生死时速

　　楼市成交量虽然急速下滑，但成交价格似乎并无太大松动。虽然中原地产发布数据称10月份深圳二手房均价下降10％，但郭兆并不认为据此就可以判断，深圳二手楼市已经由此走入了漫漫熊市。“现在我们这里的投资客放盘确实增加了许多，已经达到了全部挂牌量的三成。”“最近‘笋盘’的确是增加了很多，不过还是很少有人问津。”指着地铺门面上贴着的二手房挂牌出售信息，小郭说。

　　笋盘，指的是售价低于市场价幅度较大，往往是投资客急于脱手的放盘，相对来说性价比较高。拿小郭所处这间地铺所在的南天一花园来说，同样一套过百万的房子，笋盘的价格往往要比正常挂牌价格低上20万元左右。

　　“央行急收流动性正促楼市上演生死时速”，深圳独立房地产评论人士王方近日在他的博客上写道。“央行对房地产业的态度已十分明确：总体看，目前我国房地产市场存在的主要问题，一是住房供应结构性矛盾突出；二是部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素；三是住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。”今年以来，央行已连续9次提高存款准备金率、5次加息，虽然并非直接针对楼市，但必然也将对楼市资金供给构成重大影响。缺乏后续资金推动，楼市必然难以为继。“房地产在流动性逐渐变差的情况下，生存和死亡？真的成了一道必须解答的问题。”王方说。

　　[现象］买楼还是等待，购房者在观望

　　深圳楼市的起伏同样也在广州上演着。

　　“现在买楼，还是继续等待？真是个问题，心里老不踏实。”准备在广州越秀区购房的何女士，最近一段时间也颇感犹豫。然而此前曾去看过的东风东路一楼盘售楼员的电话，却接二连三地打过来，显得异常的勤快和热情。

　　其实这一变化在国庆黄金周前后对比非常明显。何女士9月底第一次去该楼盘看房，当时尚未出价格，看楼的人相当多。等国庆期间样板房开放后，去的时候售楼部挤满了人，看样板房还要预约分批登记。等到10月中旬第三次去的时候，售楼部明显冷清了很多，销售人员也相当热情，还送矿泉水、小礼品等，让人真正有了“购房者是上帝”的感觉。何女士相中的一套89平方米的单位，原来“吹风”的价格是234万元，现在定价为222万元，尽管比预期便宜了不少，但何女士已不再着急，反倒是售楼员已经打来不少于8次电话。

　　与何女士抱有同样想法的广州购房者并不在少数。根据本报黄金楼市和焦点网的一项联合调查显示，截至11月16日晚八点，对于“你会选择在现阶段（12月前）买房自住吗？”问题的回答中，有74％的人选择“不会购买”，14％的选择了“观望看情况”，两者占据了88％比例。

　　今年以来，广州的房价与深圳一样，始终在高位运行。广州市房管局阳光家缘网站的统计数据显示，广州十区一手住宅的成交均价从1月份的7542元/平方米开始起步，连续越过8000元/平方米、9000元/平方米、11000元/平方米的大关，在10月达到11971元/平方米，比1月份上涨了4429元/平方米，涨幅达到58．7％。广州市中心六区10月份均价更是达到14487元/平方米，该价格与北京四环以内14744元/平方米（9月）、深圳全市14100元/平方米（9月）相比，也毫不逊色。

　　与房价高位运行相伴的，是成交量开始萎缩。每逢10月到年底，历来被看做是商品住房传统的销售旺季。然而今年的10月却行情惨淡。根据“阳光家缘”网站实时签约数据，广州十区10月份商品住宅成交量为55万平方米，比9月份下降了18％；与2006年10月的69．68万平方米相比，则下降了26．7％，不过当时的住宅均价只有7028元/平方米。

　　11月至今，广州楼市状况并没有多少改观，不少售楼部都冷冷清清。记者即使在珠江新城一些豪宅楼盘踩盘，也明显感觉到售楼员少了一份往日的冷面冰霜。另一方面，发展商也开始祭出一些买方市场时期惯用的手法，如8．7折、9折大优惠，一口价减90万元，送70年管理费等，以期吸引更多的看楼客进场。

　　[调查］楼市急冻在珠三角蔓延

　　广州房地产从9月以前的火爆，到国庆黄金周的观望后气氛笼罩，也与深圳一样，是提高第二套房首付比例和利率政策的变动直接导致的。广州中原地产区域营业总监潘婉霞分析，房贷新政赶在“十一”黄金周之前公布，监管部门显然是有意对可能出现的“金九银十”的房地产市场进行降温处理，以防房价再次飙升。政策的出台在短期内有望降低需求数量，加上大部分银行2007年的贷款额度已用完，短期内购房需求会下降，房价涨幅也随之受抑。

　　楼市的寒流同样也在珠三角其他城市蔓延。根据本报记者调查东莞：10月和11月上半月的住宅成交面积上，相对于7、8、9三个月明显下降了超过20万平方米。其中10月的成交面积与7、8、9三个月的平均成交面积相比下降了38．22％。

　　佛山：10月份成交面积明显下滑，只有59．64万平方米的成交量，降幅约为19％；而在平均成交价格方面，在7、8、9月的递增后，10月份出现了一定的下滑，相对9月份的价格，下滑了317．24元/平方米，下滑幅度为5．31％。

　　珠海：10月份，一手房交易均价为5312元/平方米，比9月下降了568元/平方米。

　　中山：继8、9月份的楼市火爆后，进入10月，市场开始短暂调整，除了成交价格外，无论是成交套数，还是成交面积，都有不同程度的下滑，10月份新上市的楼盘销售率仅为15．2％。

　　惠州：继年初以来一路狂飙后，10月陡然回头，新房成交量和均价较前几个月均出现负增长。中心区惠城区全月成交新房884套，不足今年前9个月平均成交量的一半。

　　楼市急冻期内，很多业内人士都把目光瞄准在了明年初。“毕竟房地产按揭资产仍然是银行最优良的资产，所以，明年初银行如果打开信贷闸门，会有后续资金进入市场。”一位地产人士猜测道，楼市的春天，也许就会在明年的春季到来，没准还会掀起新一轮的价格飙升势头。

　　“也许，那也将是所有投资者高位出逃的最好时机。”深圳城市批评家贺承军博士判断。

　　■珠三角几大城市楼市概况　　　　
　　
　　广州:10月楼价保持坚挺
　　
　　  月份   成交套数      成交面积      城区均价
　　                      (万平方米)    (元/平方米)
　　  7月     4950           59            9475
　　  8月     5855           73            8891
　　  9月     5282           67           11249
　　  10月    4497           55           11971
　　
　　●解读：广州市中心六区１０月份均价达到１４４８７元／平方米，该价格与北京四环以内１４７４４元／平方米（９月）、深圳全市１４１００元／平方米（９月）相比，也毫不逊色。　　　　
　　
　　深圳:黄金周惨淡收场
　　
　　 一手房     10月份成交面积13万余平方米，比9月份
　　        下降五成多，均价上涨2.4%
　　 二手房     10月份成交面积21.9万平方米，比9月份
　　        减少25% ，均价下跌0.3%
　　
　　●解读：据深圳市国土资源和房产管理局网站统计，国庆黄金周７天中，尽管深圳还在同步举行着秋季房地产交易会，但全市的一手房成交量仅仅只有８２套。　　　　
　　
　　中山：成交减少价格微升
　　
　　一手房     成交套数       成交面积    城区均价
　　                         (万平方米)  (元/平方米)
　　 7月        5527          54.7        4353
　　 8月        7390          72.4        4300
　　 9月        7028          67.9        4544
　　 10月       5321          56.4        5263
　　
　　二手房     成交套数       成交面积      均价
　　                         (万平方米)  (元/平方米)
　　 7月       1176套         18.5        1448
　　 8月       1626套         33.9        1419
　　 9月       1752套         33.9        1505
　　 10月      1454套         25.7        1458
　　
　　●解读：今年７月到１０月，中山城区新房价格上升了９１０元。“与８月份相比，９月份一手房单价开始上升，但销售面积和销售套数都开始回落，１０月份这种趋势更明显。”中山国土局分析人士称。１０月份新上市的楼盘销售率仅为１５．２％。

　　对于目前的这种情况，本地分析人士认为是市场的暂时调整。“房贷新政对中山地产影响不大，只不过是将刚点着的火苗给灭了而已。”富逸地产营销策划部经理冷冕分析说。中山地产中山分公司分析人士认为，虽然目前银根和地根的缩紧为市场交易带来了一定的冷空气，但支撑楼市长期繁荣的因素并没有发生根本性变化。　　
　　
　　珠海：冰冻期已到拐点未现　　　　
　　
　　        一手房      一手房      二手房
　　月份   成交价     成交面积     成交价
　　     (元/平方米)  (万平方米)  (元/平方米)
　　7月     5667         36          3221
　　8月     6095         41          3401
　　9月     5880         30          3512
　　10月    5312         27          3470
　　
　　●解读：今年以来，珠海房价一直在“高位运行”，市区一手住房的交易均价从７月的６８３０元／平方米升至１０月的７１３６元／平方米。

　　但一手房成交的数据却透露出楼市“冰冻期”已经来到。一手房成交面积从７月的３６万平方米、８月的４１万平方米到９月的３０万平方米、１０月的２７万平方米，在“金九银十”的传统楼市销售旺季，楼市一片观望情绪。

　　与一手房相似，二手房虽然价格有小幅上涨，不过市场却日益冷清。成交面积从９月的１２万平方米跌到１０月的１０万平方米，而减少的部分恰恰来自珠海房价最高的市区，从１０万平方米减少到８万平方米。　　
　　
　　惠州：中介业绩下滑过半　　　　
　　
　　 上半年预售均价       4092元/平方米
　　前三季度预售均价      4567元/平方米
　　8月网上预售均价       5062元/平方米
　　   9月预售均价        5078元/平方米
　　  10月预售均价        4805元/平方米
　　　　
　　●解读：１０月底，惠城区新房预售均价出现三个月以来最低值，回落到４８０５元／平方米。

　　值得注意的是，１０月份中心区惠城区成交新房８８４套，不足今年前９个月平均成交量的一半。业内人士分析说，一系列调控政策的出台和深圳楼市交易萎缩让投资者热情降温，惠州楼盘的营销也正回归本土市场。据了解，二手房市场方面，房产中介公司业绩纷纷下滑，不少公司下滑了一半以上。　　
　　
　　东莞：１０月成交量首次下跌　　　　
　　
　　月份    住宅成交数(套)    成交面积
　　                         (万平方米)
　　 7月         6411          74.32
　　 8月         4760          54.98
　　 9月         5251          58.19
　　10月         3795          38.61
　　             1756          17.53
　　
　　●解读：根据东莞市房管局数据，１０月份全市住宅成交签约套数及签约面积是自今年５月份以来首次下滑。对比７－９月份的平均值，１０月份住宅成交套数下降了超过１５００套，住宅成交面积下降了２３．８９万平方米，降幅接近四成。而从１１月上半月的数据来看，１日－１５日成交量仅为１７５６套，成交面积也只有１７．５３万平方米，均不足１０月份的半数，成交量下降的趋势仍然在继续。新政以后很多楼盘销售速度明显放慢，甚至进入滞销。一些楼盘还出现退订或者签约困难的个案。　

（编辑：付昱）