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　　■引言

　　“今年中国房价上涨幅度将大大低于去年，但今年出现房价拐点的可能性不大。”在昨日上午于京举行的《中国房地产发展报告NO.5》发布会上，出席发布主题报告的中国社科院城市发展与环境研究中心主任、房地产蓝皮书主编牛凤瑞开篇便直陈话题的核心。

　　牛凤瑞认为，从基本面看，目前中国房地产市场还不具有整体走熊的条件。与其观点极其合拍的，是中国房地产业协会秘书长朱中一。

　　“尽管有的地区、有的城市的有些楼盘出现了价格向下的波动，但是，不能‘只见树木、不见森林’，草率地认为全国的房价都将下滑。”在朱中一看来，目前国内消费者在买房行为上所表现出的观望状态，与整体楼市是否已经出现“拐点”是没有对等关系的，“今年，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价出现拐点的可能性很小”。

　　房价上涨幅度将大大低于去年

　　由中国社科院城市发展与环境研究中心最新发布的这份房地产蓝皮书指出，随着国家调控政策效力的发酵，今年房价上涨幅度将大大低于去年。

　　牛凤瑞分析说，随着有关部门近一年多来相继推出各种调控措施，曾经一路坚挺的城市房价终于有了掉头向下的迹象——今年一季度，全国70个大中城市房价环比涨幅明显低于去年，其中，仅3月份，呈现负增长的城市就达13个。

　　相关数据还显示，随着全国房地产价格持续上升，销售量没有同步增长。专家们指出，在监管机构压力下，银行减缓向房地产业放款，一些地方也加强了期房预售资金管理。因此，开发商越来越依赖销售款来支撑。

　　“房贷新政重创了整个房市预期，带来市场需求锐减。全国各地房地产市场观望气氛浓厚，成交清淡，房价呈现一定波动。”蓝皮书指出，自2007年10月以来，北京、上海、深圳等地楼市成交量下滑严重，二手房成交量急跌——在宏观调控政策累计效应下，楼市出现滞销、观望现象。

　　出席昨日蓝皮书发布会的中国社科院研究员李景国认为，一方面，今后一段时期内，国家有关部门将继续强化执行已出台的政策，另一方面，今后跟进出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。同时，资源还将向保障性住房倾斜。

　　“应该看到，一系列调控手段对房市调控的实际效果一直在发酵。我们认为，今年我国房地产调控力度将进一步加强。”李景国认为，在此大背景下，各地尤其是主要城市的房价可能会一改此前狂奔的脚步，趋于稳定或缓和。

　　房地产市场供求关系仍紧张

　　牛凤瑞昨日接受记者采访时提供了一组数据：2007年，全国房地产投资2.53万亿元，同比增长了30.2%；商品房竣工面积4.78亿平方米，同比增长了5.0%；商品房销售面积6.91亿平方米，同比增长了24.7%；全国70个大中城市房价同比上升7.6%；年末商品房空置面积同比下降了16.6%.

　　“商品房销售面积大于竣工面积，空置面积大幅度下降，这本身就表明影响房地产市场供求关系的基本面没有发生根本性变化”。

　　牛凤瑞认为，2007年底以来，包括广州在内的几个城市的商品房价格发生了向下的变化——与其由此认为我国房市的拐点已经到来，不如将其视为这几个城市的房价相对以往过高的水平的某种回归，或者说，是这几个城市对其以往较高房价的一段时间的消化。

　　但是，一个值得关注的问题是，就在一些城市的楼市出现滞销、观望现象的同时，一些楼盘的成交价格却连创新高。譬如，2007年11月份重庆房屋销售锐减一半，而其房价同比上涨了15.6%——事实上，自2007年10月份以来，全国许多城市普遍出现量减价升的“空涨”现象。

　　那么，又该如何解释这种现象？国内楼市的供求关系究竟如何呢？中国社科院经济所的袁秀明博士则基于其建立的模型分析认为，眼下，尤其是一些大中城市的大量的市场需求没有得到满足，投机炒房行为也没有真正得到遏制，房地产领域的供求关系尚处于供不应求或者基本平衡的状态，房价整体下降还很难。

　　袁秀明博士还认为，考虑到资金链问题，目前一些房地产商可能会抛售房产兑现，从而导致房价一定程度下降，但这只是局限于不是很好的地段或不是很高档的房产。

　　2009年下半年出现真正的拐点？

　　“今年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素”。

　　在牛凤瑞看来，随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但我国房价整体性走熊拐点出现的可能性不大。

　　朱中一此间也发表观点称，从目前中国部分城市房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓看，尚不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。

　　袁秀明博士告诉记者，从国外的相关研究成果看，当房地产价格上涨到一定程度后，交易量达到顶峰，之后交易量呈下降趋势，但此时房价仍会继续上涨，可维持一年时间——这时即使销售量按以前一半的速率运行，房价仍可变平稳并维持一年调整期，直至房价开始整体缓慢下降。

　　“但总体下降幅度不会非常大，大概每年5%，维持5年时间，直至调整到此轮价格的最低位。”袁秀明分析，2007年10月以来，北京、上海、深圳等许多城市房地产“有价无市”现象甚为明显，若国内房地产销量一直维持这种下降态势，那么，房地产的拐点就很可能将会来临。

　　“今年前三季度，我国房地产价格仍会保持总体上升格局，但上涨速度会减慢，直到第四季度，房价可能走向平稳，并盘整近一年时间，随后开始整体下降。”他说，考虑到经济周期因素，房地产市场一般先于经济周期拐点进行调整——在“有价无市”的状况下，房价继续上涨，其速度会减慢，第四季度之后可能盘整，“因此我认为，房价真正下行的拐点或许在2009年下半年。”

　（实习编辑：孙瑜）