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城市不能承受之乱 商务部全国调查商业地产
2005-08-09 15:49:52 瞭望东方周刊网络版  高艳平
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  南方网讯 推动商业网店规划条例,有两方面的阻力,其一是投资商,其二就是地方政府

  8月1日,商务部调查组从北京直达杭州、南京进行商业地产专项调查。这是商务部自7月初启动全国商业地产调查的第二阶段。第一阶段,商务部调查组在珠三角广东、广西、福建等地展开调查。

  记者从商务部市场体系建设司综合处获悉,调查将于8月底结束。此次为期两个月的调查,是商务部有史以来第一次对全国的商业设施进行摸底调查。

  调研的内容包括:本地商业网点总面积及人均商业面积;本地已开业的1万平方米以上的商业项目名称、体量及销售规模(含批发市场、物流中心);本地大型商业设施建设和运营情况;本地商业物业的空置率情况,并对空置率高的商业设施项目进行分析等。

  据记者了解,调查组由商务部市场体系建设司制度处刘晓峰处长,中国商业地产联盟秘书长王永平带队,随行成员还有国家发改委官员以及央行、建行总部人员。

  8月2日晚9点多,记者致电调查组成员王永平时,他正在杭州。“我们此次调查的目的,以及以后会采取什么行动,媒体有很多解读,我们不便解释,等我们调研之后,会有一个说法。这里面有太强的政策性,涉及方方面面很多。”

  与调查启动前相比,这时候调查组显得低调缄默。记者从接近调查组的知情人处还获悉,调查组在长三角周边城市调研完毕之后,将到上海展开调查。

  而另一个值得玩味的细节是,商业地产的建设是建设部门的事情,这次调研却没有建设部门参加。

  城市不能承受之乱

  “去年中央领导就对商业领域的重复建设,大型商业设施的建设很关注。”商务部市场体系建设司综合处郑处长对记者说。

  很多人大概还对去年温总理多次批示清查购物中心过热的事情记忆犹新。发改委、商务部、建设部等国家五部委曾于7月赶赴各地清查在建和将建的大型商业设施。一批项目由此流产。然而,地方政府和投资者对商业地产的热情仍没有减退。

  今年,中央一系列地产宏观调控之后,商业地产并没有受到多大影响,一大批资金转而流入商业地产领域。不久前,摩根士丹利等海外资金在上海、北京购入商业设施,为商业地产的发展进一步推波助澜。

  根据国家统计局统计数据显示,2004年商业地产投资1723亿元,比2003年增长了31.4%。在快速建设的同时,产品积压却越来越多。2005一年季度商业地产空置率比2004年同期上升了20.3%。但是,商业地产单价却没有下跌,反而上升了5.2%。

  更重要的风险在于,商业地产融资渠道比较单一,主要是银行贷款,全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%。

  王永平也告诉记者,“央行、建行带着报表下来调研,不看不知道,一看吓一跳:很多商业物业都是商住两用的名义混合开发的。开发贷款往往以住宅名义立项,银行不知道有多少贷款流向商业设施,将来金融风险可想而知。”

  而国内的商业设施,往往缺乏科学规划,扎堆兴建,造成恶性竞争加剧。最直观的例子莫过于自家门口几步之遥,各式便利店比肩而立。有的亏本,有的红火。

  沃尔玛上海浦东店刚刚开业,记者就获悉,在所谓的“5公里死亡圈”上,家乐福与万科合作的大卖场开始动工。而在附近易初莲花、世纪联华等卖场早已安营扎寨。

  除此之外,国内商业设施盲目贪大。王永平在此次调研中感触很深,他说,“广西柳州市区1.5公里之内,就建了60多万平米的商业设施,其中20万、30万的都有。”

  这样的情况在全国普遍存在。上海普陀区真北路上的兴力达国际广场,这个目前正陷入股权纠纷的号称“上海最大的Shoppingmall”,总建筑面积有43万平方米。记者采访的多位商业策划专家却对其不看好。

  记者前往调查时发现,这个项目几乎是个无所不包的“杂货铺”,建材市场、汽车城、影城、酒店、办公楼、购物中心、餐饮消费等等一应俱全。在周围麦德龙、欧倍德,祥和名邸休闲广场应有尽有,仍然人气欠佳的状况下,这个包罗万象的庞然大物,将来的运营令人担忧。

  中央与地方的博弈

  基于此,商务部期望《城市商业网店规划条例》的出台,能够对商业设施目前的盲目建设有所规范。

  目前,《城市商业网点规划条例》已经由商务部上报给国务院法制办。最后再经过人大审议之后才能颁布出台。

  关于城市商业网点的法规已经在国内提过很久,但是一直存在分歧。

  王永平说:“推动商业网店规划条例,有两方面的阻力。其一是投资商,其二就是地方政府。最主要的是地方政府。”

  “投资商要建商业设施,当然不希望政府过多干预他的商业行为。而地方政府因为招商引资是政绩考核的一部分。地方部门为了招商引资的需要,往往就会迁就投资商的需要,商业规划就成了一纸空文。”

  在商务部的极力推动之下,全国各省份城市的商业规划基本上已经完成,但执行并不理想。

  去年商务部为了推进各城市做商业网点规划,出台一个强制措施,凡是没有审批通过商业网点规划的城市,不得引进外资商业企业。

  这个措施看似毫无道理,但“这个措施看似是惩罚外资,其实惩罚了地方政府,商业网点规划速度最后也加快了”。

  “商务部做《城市商业网点规划条例》的时候,当时最大的争议在于中央和地方管理的权限问题,到底中央管到什么层面,地方管到什么层面。”曾参与讨论的上海市经委秘书长朱成刚对记者说。

  制定城市商业网点规划,促使城市商业有序发展,已经得到国家高层领导的认同。在今年4月召开的全国流通工作会议上,吴仪副总理在讲话中强调了商业网点规划的重要性。

  但是专家们认为,因为中国城市发展的不均衡,中央的《城市商业网点规划条例》要宜粗不宜细,把握好管理尺度。

  商务部的管理风格有点变了?

  在采访商务部此次调查的过程中,一位地方经贸局官员对记者说:“从去年开始,商务部的管理风格有点变了,管得更细了。”

  一个可以说明的例子是,正在启动的十一五计划,往年只有一个规划,今年多出了两个专项规划。一个是内贸“十一五”规划,一个是农村市场体系建设规划。

  此次商业地产专项调查,外界盛传是为了下一步的宏观调控做准备。但商业地产是跨商业、地产两大领域的行业,此次商务部调查组调研,并没有建设部门参与。

  “如果查处商业地产的建设问题,不是打建设部的板子吗?”一位商业地产界资深人士向记者分析说。

  2004年,商务部也多次参与商业地产的调查,但是无论是年初对商业地产的摸底,还是五部委调查购物中心,都有建设部参与。而这一次却直接由商务部和商业地产联盟、发改委、银行等人员参与。其中原委有点蹊跷。

  上海在行置业顾问公司商业地产专家姜新国接受记者采访时认为:“商业地产的建设规划应该由建设部门来做,商务部门则承担使用规划的管理。对商业地产的管理,需要这两个部门职责清楚,协调配合。”(编辑:许雨青)


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