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福州完成房价成本测算 用数据揭开房价虚高黑幕
2005-07-26 16:30:45 经济参考报网络版  沈汝
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评论:让房价虚高黑幕都去见光死吧

  南方网讯 日前,福州市物价部门在全国率先完成对该市市区商品房社会平均成本的测算工作,并向媒体公开发布了测算结果:福州市市区商品房平均开发成本约2160元/平方米,社会平均利润约1400元/平方米,地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右,而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。

  这在当地房地产界引起极大的震动。有关人士称,其意义就在于成为第一个用准确的数据向房价虚高黑幕开战的范本。

  房价成本测算:用数据提高房地产透明度

  房地产行业也许是当前最不透明的产业之一。开发商一直对项目开发成本和利润讳莫如深,购房者则对此又毫不知情。为改变这种信息完全不对称的现状,福州市物价部门决定定期测算并公布全市房价成本。

  如何对商品房的成本进行测算?据福州市物价局局长朱光华介绍,测算工作是分地段、分等级进行,此次测算共对福州市市区100多块、合计2600多亩取得土地使用权的地块,其土地取得费用、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费等成本进行细化测算,最终得出普通商品房开发建设的平均成本、平均利润以及房价成本结构中各自所占的比重。所有数据均来自国土资源、房管、交易登记等部门,真实准确。

  朱光华表示,一直以来商品房价格属于企业自主定价,物价部门因此无权介入或干涉。但我国《价格法》规定,物价部门具有测算并发布自主定价商品的社会平均成本的职能,这就为在市场经济条件下政府依法宏观调控房地产价格提供了可能。通过定期公布商品房社会平均成本的测算这一制度,可推动商品房价格的合理形成,提高这一行业的透明度,让商品房价格回归理性。

  消费者期待:购房消费明明白白

  “早就应该这样了,房地产黑得太离谱了!”这是许多被采访者在得知福州市开展商品房社会成本测算工作之后的第一反应。福建省消委会消费投诉部主任段建平认为,这一做法切实维护了消费者的知情权,值得其他地方借鉴。

  福建省消委会提供的资料显示,2005年上半年福建省消委会接到的商品房投诉多达278起,其投诉金额占到总投诉金额的50%以上,而且此类投诉大多是群体性投诉,部分投诉件投诉人数达到数百户。

  不少消费者在接受记者采访时都表示,其实消费者要求的并不高,只要能够明明白白地知道商品房价格的主要构成有哪些,每一部分多少钱,利润大致是多少就可以了。但现在很多开发商都是笼统标价,其中的利润更是“深不可测”。

  福州市台江区一位购房者对记者说,经常听到房地产商说土地是稀缺资源,地价占房价的比例如何之高,真实情况不得而知。物价局对房价进行成本测算后,地价占整个房价的比例一目了然,“房地产商想捂都捂不住”。

  福建省社会科学院经济学研究所副研究员吴德进对房价成本测算也给予了肯定。他说,信息不对称可能导致虚假需求,从而扭曲价格形成机制,由于开发商占据信息有利地位可以人为诱导需求,从而形成不真实的价格信号。房价成本测算工作则使房地产开发商的成本和利润相对透明,使得购房者能清清楚楚消费,对控制房地产价格有积极意义。

  遭遇质疑:房产成本测算行路艰难

  福州物价部门对商品房社会平均成本进行测算并公布在全国算是一个创举,但作为福州市物价局局长的朱光华并不轻松。

  据朱光华介绍,福州市物价局早在2004年就提出社会成本测算问题,福建省物价局在2005年下发的“关于切实稳定住房价格的通知”中将之纳入其中,要求各级价格主管部门定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本,但没有一家公布。究其原因,是因为房地产对地方经济影响重大,“不少物价部门都有顾虑”。

  房地产商在接受记者采访时大多对测算结果采取了质疑的态度。东煌(福建)房地产开发有限公司分管成本核算的林经理认为,房地产开发涉及到的档次不一样,所以成本肯定也不一样。另有部分开发商认为,开发有一个时间差,现在土地价格上涨的厉害,拿以前的地价测算成本显然不准确。福建省房地产业协会有关人士认为这种测算方法“值得商榷”,福州市房地产业协会有关负责人则以“话题敏感,不好说”为由拒绝发表意见。

  福建省社会科学院经济学研究所副所长伍长南也认为,房价成本测算对消费者引导意义不大。他表示,商品房成本不是销售价格的唯一影响因素,设计理念、建筑风格、市场营销都会影响销售价格。另外,当前商品房市场仍然是卖方市场,开发商原来怎么定价现在还会怎么定价。

  福州市物价局被不少消费者视为向房产黑幕开战的勇士,但记者在采访朱光华时却感受到他的些许无奈。据其透露,福州市物价部门已经测算出每个楼盘的成本,在此基础上可测算出每个楼盘的平均利润,对购房者的指导作用更大,但没有向社会公布。其中原因,朱光华的解释是“太敏感了”。(编辑:许雨青)


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